觀點網 窮則尋求展期，達則提前贖回，又或者調整利率，如今的地產眾生相，不同房企的債務管理越來越呈現出分化趨勢。

12月12日，萬科企業股份有限公司發布公告稱，將行使“2021年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券(第一期)(品種一)”的債券發行人贖回選擇權。

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據悉，該債券簡稱21萬科01，發行規模為19億元，期限為3年期（附第2年末發行人贖回選擇權、發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權）。票面利率為3.38%，在存續期的前2年內固定不變。募集資金扣除發行費用后，用于發行人住房租賃項目建設及補充營運資金。

贖回登記日為2023年1月20日，債券贖回數量為1900萬，即全數贖回19億元，贖回價格為人民幣103.38元/張(含當期應計利息且當期利息含稅)。本期債券贖回及派息完成后，將在深圳證券交易所摘牌。

市場對萬科此舉的意圖有多種猜測。

其一，最為直觀的是向外界傳遞現金流充裕的信息，證明償債能力，如龍湖就在10月31日至11月9日的10天內三次發布提前償還債務的公告，累計提前償還超100億港元，以打消吳亞軍退休所引發的市場顧慮。

其二，是將短債償還后發行長債優化債務結構，截至2022年上半年末,萬科持有貨幣資金1410.7億元,有息負債總額2802.3億元，現金短債比2.25、長短期債務比3.47，均處于較為安全的區間。

其三則是發行新債繼續優化融資成本，對此同策研究院分析師肖云祥向觀點新媒體表示，不排除這種可能：

“一般情況下房企會通過借新還舊的方式來優化自身的債務結構，或是降低融資成本，但‘21萬科01’利率為3.38%，在行業內已經算是比較低的融資成本，如果是以此為動機，那除非有更低融資成本的產品將要發行，或有其他的融資途徑獲得更便宜的資金，例如資本市場的直接融資。”

在“金融十六條”的支持下，萬科已陸續與六大行等銀行達成銀企合作，達成了超3000億元的授信協議。

12月1日，萬科大股東深鐵提請股東大會給予董事會發行公司股份授權，配發新股不超過A股/H股數量20%，有望募資最高接近400億元。

能拿到更便宜的錢，或許是萬科提前償債的最大底氣。

2019至2021年，萬科綜合融資成本分別為5.41%、6.13和4.11%；截至今年6月底，存量借款綜合融資成本為4.08%。

肖云祥指出，僅從融資成本而言，4.08%的融資成本已經算是行業里較低的，但也有一些企業特別是央企融資成本相對會更低，這與企業的企業性質、經營基本面等有關。

縱向對比，上半年萬科新增融資成本3.59%，第三季度分三次發行3年期綠色中期票據70億元，票面利率區間為2.9%-3.2%；發行公司債34億元，其中5年期的票面利率3.21%，7年期的票面利率3.7%。

今年前三季度，萬科平均融資成本壓低到3.73%。

橫向對比，今年上半年，美的置業加權平均融資成本為4.6%，較年初減少了22個基點；招商蛇口綜合融資成本為4.1%，較年初降低38個基點；華潤置地加權融資成本則為3.78%，屬業內最低梯隊水平。

萬科融資成本或許仍然存在繼續優化的空間，同時也意味著利息支出可進一步得到控制。

2022年上半年，萬科實際利息支出合計62.9億元，其中資本化的利息合計38.3億元，對應的利息資本化率為60.89%。而2021全年，萬科實際利息支出合計134.5億元，其中資本化的利息合計67億元，對應利息資本化率49.81%。

對房企來說，當借款用于公司資產建設過程（資產包括資產負債表上的固定資產在建工程，存貨等等），這部分借款產生的利息隨之計入資產中，稱之為資本化利息。

在2021年萬科中報會上，財務負責人韓慧華稱，萬科財務上一直是堅持非常審慎的原則，利息資本化的政策也是嚴格按照企業會計準則的要求，在滿足三個基本的條件——融資已經發生、建造活動已經發生，真正用到項目上去，才去做資本化。

彼時她表示，萬科呈現出來的資本化率這幾年大概都是在40%到50%水平，未來也還是會嚴格地按照這個政策去執行。

有市場分析認為，利息資本化一方面存在一定的人為判斷，另一方面，如果未來項目規模不能持續保持相關增長，大額利息費用會侵蝕利潤。所以較保守的公司利息資本化率會偏低，激進的公司利息資本化率則要高一些。

和碧桂園、龍湖、融創等利息資本化率接近100%的企業相比，萬科在利息資本化處理上一直較為克制，不過從上半年來看，也有上浮跡象。

債務管理的本質是更注重優化財務報表，還是減輕經營壓力，往往體現出企業的取舍。掏出19億元償還公司債之后，萬科的債務管理方向仍需繼續觀察。

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關鍵詞： 融資成本 資本化率 票面利率