文/樂居財經鄧鑫妮

2019年“合富春茗”晚會上，扶偉聰手拿話筒在臺上盡情開唱。《往日時光》的歌詞在大屏幕上滾動，配合著一張張老照片閃回。

合富輝煌（00733.HK），這家華南最大的物業代理企業，似乎也只剩下“往日輝煌”。

(資料圖片)

此后的兩年，合富輝煌盈利減弱，被貼上“增收不增利”的標簽，上一年虧損超7億港元，今年上半年再虧6.63億港元。

股權方面，也早被碧桂園服務（06098.HK）瓜分過。11月9日，碧桂園服務再次宣布收購合富輝煌約1.447億股份，占總股本的21.47%，代價約2.33億港元。

2020年4月，碧桂園服務已經收購其3.53%股權，此次收購完成后，碧桂園服務的持股份額將達到25%，僅次于創始人扶偉聰全部受益股份。

合富輝煌2021年及2022年上半年業績均以虧損收場，若短期內無法調整，作為聯營公司并表，或許會影響碧桂園服務。

標的業績呈現不如往期，時隔兩年，為何碧桂園服務還要再次入手？

合富輝煌營收大頭的物業代理業務是一部分原因，不過也有網友表示，目標應該是合富輝煌手頭的金融牌照，營收占比不到2%的金融服務，或許也是吸引碧桂園服務的點。

半年虧損6.63億港元

從目前股票市值來看，碧桂園服務給出了不少溢價。

截至11月9日收盤，合富輝煌報價1.21港元/股，總市值8.16億港元，21.47%股份市值約為1.75億港元，2.33億港元的對價溢價約33%。

對比2020年碧桂園服務的入股價格，此次收購價格則上漲有限。

2020年收購3.53%那部分股票時，碧桂園服務要約收購價格為每股1.5港元，總計約3567萬港元，眼下收購的代價換算成單股價格約為1.6港元/股，兩年時間溢價約6.7%。

值得一提的是，收購后，買方碧桂園服務全資子公司碧桂園物業香港將成為合富輝煌的第一大股東。

股權轉讓后，碧桂園物業香港持股25%，China-NetHoldingLtd.持股16.68%，SimpleHeartLimited持股11.62%，賣方公司Fu"sFamilyLimited股份下降至4.37%，扶偉聰直接持股4.16%，HappyChordLimited持股2.71%，以及吳蕓持股1.1%。

扶偉聰最終受益27.92%股份，其中China-NetHoldingLtd.和HappyChordLimited為其全資擁有，Fu"sFamilyLimited由其持股70%。

持股名單中的另外兩位也都是扶偉聰的直系親屬，SimpleHeartLimited由扶偉聰之子扶而立全資擁有，而吳蕓是扶偉聰的配偶。

合富輝煌的收入主要來自物業代理服務的代理傭金、金融服務和應收貸款的利息收入。

截至2022年6月30日，其總收入約為29.74億港元，其中代理傭金收入29.38億港元，金融服務營收約3600萬元。

2021年財報顯示，合富輝煌服務超過二百個城市，與新鴻基、萬科、恒大、保利、碧桂園等十多家房企保持合作。

與去年同期相比，合富輝煌總收入減少近10億港元，降幅24.36%，兩大業務均有不同程度縮減。

而且總體而言，合富輝煌上半年還是虧損的。期內虧損約6.63億港元，且上一年末其已經虧損約7.53億港元。

截至6月30日，其銀行結余和現金為4.86億港元，較上一年末減少12.3億港元，降幅71.7%。

期內，合富輝煌資產總額進一步減少至61億港元。2019年、2020年、2021年及2022年前六個月，其資產負債率分別為31.46%、35.58%、41.2%、45.94%。

與保利“分手”

合富輝煌還曾和另一家知名房企有過股權合作。

今年4月，合富輝煌稱與保利發展簽訂協議，內容涉及保利顧問和合富中國兩家公司擁有權分配。

根據協議內容，保利發展將退出合富中國所有權利和權益，與之相對應的，合富中國也將退出保利顧問的全部持股。

協議的目的是，保利方和合富方能獨立經營各自的物業代理業務，這也就意味著，雙方建立的股權合作結束。

這次合作還要追溯到2018年。彼時，合富中國及保利顧問進行合作重組，保利發展透過向合富中國注入保利發展當時所持保利顧問全部股權向合富中國出資，以換取合富中國43.9%的股權。

至此，保利顧問由合富中國100%持股，而合富輝煌和保利發展分別持有合富中國56.1%和43.9%股權。

合富輝煌表示，其與保利發展未能就整合的各個方面（包括合富中國集團及保利顧問集團之業務、員工薪酬及管理系統）達成全面共識。

而且據2021年業績，合富中國和保利顧問分別虧損3.97億港元和1.53億港元，或許也是雙方分手的原因之一。

不過保利發展也承諾，后續將部分業務轉讓給合富方。協議生效后，保利發展將每12個月就可銷售物業價值不少于800億元的保利發展房地產開發項目與合富輝煌或其成員公司訂立一手代理業務合約，為期五年。

社區闖關

與保利發展的股權合作告一段落，合富輝煌又搭上碧桂園服務。

“預期收購事項將通過促進并加強本集團與目標集團的未來合作及優勢互補，令本集團得以加強其房地產經紀業務及物業增值服務的發展。”碧桂園服務坦言看上了合富輝煌的房產經紀業務。

事實上，碧桂園服務在該業務板塊已經花了不少心思。

2014年，其成立房產經紀部門碧桂園服務租售，專注社區二手房買賣及租賃業務。2021年1月，碧桂園服務租售全面升級，“有瓦”品牌誕生。

除了自有品牌，碧桂園服務還通過各種合作形式結交盟友。

2021年8月，碧桂園服務與世紀宏圖簽署戰略合作協議，世紀宏圖是一家位于武漢的房地產經紀公司，雙方表示將共同開發社區內的房產經紀業務。

其實不難發現，存量市場下，碧桂園服務正在做大社區蛋糕，支起社區增值服務的增長曲線。

今年以來，碧桂園服務在廣州、成都等多地新設廣告傳播公司，此前還曾收購城市縱橫，瞄準的正式社區傳媒業務。

截至目前，碧桂園服務社區增值業務中包含到家服務、家裝服務、社區傳媒服務、本地生活服務、房地產經紀服務和園區空間服務在內的六大業務。

今年中期，除三供一業外，碧桂園服務其他五大業務的毛利率均有不同程度滑坡，其中社區增值服務同比下跌6.5個百分點至59.7%，不過仍為毛利率最高的業務，期內其整體毛利率為26.9%。

關鍵詞： 合富輝煌 經紀業務 增值服務