文/樂居財經徐酒眠

(資料圖片)

今年52歲的川派地產商人鄒康，素來低調。作為德商集團的創(chuàng)始人，他在隱身背后指點江山的這些年，練就了一身高超的資本運營術。

高溢價拿地、出擊文旅，聯(lián)手四川交投、花樣年、弘陽、藍城等大房企擴張，鄒康慣用左右手騰挪的財技——比如借力旗下各業(yè)務板塊。

10月25日，德商產投服務（02270.HK）發(fā)布關連交易公告，擬通過間接全資附屬公司成都德商，從關聯(lián)方德商達置業(yè)手中購買320個停車位，對價1560萬元。作為買方的成都德商需要在10月26日之前，完成全部款項的支付。

此次向關聯(lián)方收購停車位，德商產投服務在公告中表示，將由內部資源撥付。截至2022年6月30日，德商產投服務手中現(xiàn)金余額約為2.54億元。

物業(yè)做車位生意，在行業(yè)司空見慣。據樂居財經《物業(yè)K線》不完全統(tǒng)計，包括中海物業(yè)、遠洋服務、康橋悅生活等至少有十余家上市物企，都有涉及停車位業(yè)務。

或管理、或租賃、或協(xié)助租售、或倒買倒賣，該項業(yè)務在這些物企的業(yè)績報表中，也呈報了相對較高的毛利率水平。

“德商產投服務加入車位‘中間商’的隊伍，在開辟業(yè)務線之外，或許還有反哺關聯(lián)方之意。”有業(yè)內人士分析表示。

交易關聯(lián)方已被賣

在房企動輒幾億元的資金缺口面前，德商產投服務購買停車位的1560萬元資金，似乎是小巫見大巫。

鄒康手中的地產開發(fā)板塊德商置業(yè)，身陷缺錢困境。截至目前已有包括昆明的“藍光-德商天域”項目、成都的“熙華天璽”項目等被曝停工或爛尾逾期。

十天前，10月17日，一款名為“愛建共贏-德商發(fā)展基金集合資金信托計劃”（第1期）的在售信托產品開始在金融市場熱推。

據樂居財經《物業(yè)K線》了解，這是鄒康再次搭上愛建信托，擬募資8億“補血”的行動。

蚊子再小也是肉，一次性攬入1560萬元的停車位資金，讓德商達置業(yè)省去不少回款時間。然而，就在兩個月前，鄒康卻將德商達置業(yè)的權益轉讓了出去。

資料顯示，德商達置業(yè)全稱成都德商達置業(yè)有限公司，成立于2016年2月，主要從事房地產開發(fā)及運營，在轉讓前，由德商置業(yè)100%持有。

而德商置業(yè)分別由成都德商淵謀控股（集團）有限公司（簡稱“德商淵謀”）、鄒康持股80%和20%，其中德商淵謀則由鄒康與姐姐鄒健共同擁有91.9%。

成立不久，德商達置業(yè)的股權被多次分批質押給愛建信托，以獲得融資，直到今年5月底才因為“主債權消滅”而全部撤銷。

約兩個月前，8月中旬，德商置業(yè)退出股東身份，鄒康退出最終受益人，德商達置業(yè)便由兩位自然人高柏義、倪國舫各自持股50%。

之所以轉讓德商達置業(yè)，德商產投服務在公告中表示，德商達置業(yè)開發(fā)的房地產項目即將竣工，所以已將德商達置業(yè)的權益轉出，不過，截至公告發(fā)出之日，德商置業(yè)對德商達置業(yè)仍保留控制權及實益擁有權。

也就是說，截至公告發(fā)出，德商產投服務購買停車位的1560萬元，還是流向了德商置業(yè)旗下。

關聯(lián)方貿易應收款遞增

事實上，自德商產投服務IPO，關于其反哺和輸血母公司的言論就已經開始發(fā)酵。

2018年，鄒康曾先后兩次通過旗下其他公司，違規(guī)占用物業(yè)板塊資金。一筆4300萬、一筆580萬，總計4880萬元，而這一年德商產投服務的年度利潤也不過3376萬元。

雖然后續(xù)償還了相關款項，但彼時在新三板的德商產投服務及鄒康還是收到了全國股轉系統(tǒng)出具的黃牌警告。

除了曾經的資金被違規(guī)占用往事之外，德商產投服務的財報中，來自關聯(lián)方的貿易應收款正逐年激增，且遠超同期營收增速。

數據顯示，2019年-2021年，德商產投服務的關聯(lián)方貿易應收款分別約為551.3萬元、2087.2萬元、6425.2萬元，過去三年翻了近12倍。2020年和2021年的關聯(lián)方應收賬款增速達到了278.6%、207.83%，而同期的營收增速僅約85.08%、98.01%。

在最新的業(yè)績報中，截至2022年6月30日，德商產投服務的營業(yè)收入為1.26億元，同期貿易應收款約為1.19億元，其中，來自關聯(lián)方的貿易應收款進一步增至8041.3萬元。

目前德商產投服務的關聯(lián)方德商置業(yè)，正身陷多個“爛尾”項目，雖有愛建信托謹慎“輸血”，但能否借力上岸還未可知。

盡管在中期業(yè)績報告中，德商產投服務預計的貿易應收款減值，較2021年底僅增加25.7萬元。不過，有分析人士表示，“德商產投服務來自關聯(lián)方的應收款緊隨業(yè)務發(fā)展進一步擴大，帶來的壞賬風險不容忽視。”

“倒手”車位的利與失

就購買關聯(lián)方車位倒手賺差價，德商產投服務或可將中海物業(yè)當作樣板研究，以揚長避短。

2018年下半年，中海物業(yè)開始涉足車位買賣業(yè)務，并開始嘗到甜頭。2019年10月，中海物業(yè)與中國海外發(fā)展簽訂了上一份為期三年的框架協(xié)議：即中海物業(yè)可以不時就收購停車位與中國海外發(fā)展集團訂立交易。

2019年，停車位買賣業(yè)務首次出現(xiàn)在中海物業(yè)的財報中，第一年帶了960萬港元的收入，彼時該業(yè)務利潤430萬港元，毛利率達到44.6%。

今年上半年，中海物業(yè)停車位買賣業(yè)務利潤增加至2910萬港元，較2021年同期增長近1000萬港元。

日前，中海物業(yè)就再次與關聯(lián)方中國海外發(fā)展及中海宏洋集團訂立新框架協(xié)議，自2023年1月1日起至2025年12月31日止，未來三年，中海物業(yè)將獲得每年最高9億港元的貨值保障。

不過，盡管中海物業(yè)倒手車位的生意越做越大，但對整體毛利率的拉升卻并不明顯。2016年—2020年，整體毛利率分別為24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%。近六年時間里，中海物業(yè)毛利率已經跌去7.43個百分點。

盈利水平相對較好的停車位買賣業(yè)務，在龐大的物管和增值服務面前，還是小巫見大巫，想要拔高整體毛利率水平仍有難度。

2019年之后，中海物業(yè)已經在財報中隱去里車位買賣的毛利情況。“可能是車位買賣的盈利有波動。”分析人士表示。

德商產投服務也面臨毛利率下滑的情況。截至2022年6月30日，其整體毛利率約為35.2%，而上一年同期則為40.4%。

關鍵詞： 中國海外發(fā)展 框架協(xié)議 小巫見大巫