文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

(資料圖片)

京城佳業(yè)（02210.HK）的名字乍一看不像是做物管的，既沒(méi)有現(xiàn)如今大受追捧的“智慧”元素，也沒(méi)有體現(xiàn)“物業(yè)”二字。

但是憑借獨(dú)特的胡同業(yè)態(tài)，京城佳業(yè)順利闖關(guān)，成為第50家在港交所掛牌的物企。

突擊上市，后勁卻稍顯不足。復(fù)盤(pán)京城佳業(yè)上市近九個(gè)月時(shí)間的資本表現(xiàn)，股價(jià)下挫、成交量長(zhǎng)期冷淡；盈利情況也延續(xù)了上一年的整體走勢(shì)，營(yíng)收增長(zhǎng)而凈利率低位潛行。

8月5日，京城佳業(yè)公布了部分2022年中期財(cái)報(bào)內(nèi)容。公告顯示：京城佳業(yè)營(yíng)業(yè)收入約6.66億元，凈利潤(rùn)約5309.72萬(wàn)元，凈利率7.97%。

京城佳業(yè)吃到了胡同物業(yè)的紅利，但一招鮮吃遍天卻有些困難。據(jù)最新透露的凈利情況，其盈利依舊處于低位，7.97%的凈利率與2021年港股物企平均13.76%的凈利率水平相比，低出5.79個(gè)百分點(diǎn)。

資本層面，京城佳業(yè)的股價(jià)變動(dòng)停留在7月26日，近期換手率為“0”。

今年5月，京城佳業(yè)拉來(lái)旅文集團(tuán)做外援，在海南成立合資公司從事政府物業(yè)服務(wù)。其他業(yè)態(tài)也在外拓，收購(gòu)了卓聯(lián)物業(yè)60%股份，加碼商管業(yè)態(tài)。

淡化“胡同標(biāo)簽”，布局海南，京城佳業(yè)能否走出“低速困局”？

挑選國(guó)資伙伴

海風(fēng)吹去幾分燥熱，咸濕的空氣彌漫在海灘。7月20日，一身干練著裝的京城佳業(yè)董事長(zhǎng)張偉澤現(xiàn)身三亞。

與三亞旅文集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“旅文集團(tuán)”）共同成立的佳業(yè)旅文（海南）城市服務(wù)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“佳業(yè)旅文”），是本次考察的重點(diǎn)。

“深耕三亞市場(chǎng)，擴(kuò)大京城佳業(yè)在海南的知名度和品牌影響力?！睆垈裳院?jiǎn)意賅道明目的。

與旅文集團(tuán)的合作還要追溯到兩個(gè)多月以前。

5月11日，京城佳業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司與旅文集團(tuán)訂立發(fā)起人協(xié)議。

根據(jù)發(fā)起人協(xié)議，京城佳業(yè)將與旅文集團(tuán)成立合資公司，合資公司主要將于海南省三亞市從事政府物業(yè)服務(wù)以及其他物業(yè)管理延伸服務(wù)等業(yè)務(wù)。

次日，公告內(nèi)容已經(jīng)落地。佳業(yè)旅文注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，其大股東為京城佳業(yè)，持股51%，余下49%股份由旅文集團(tuán)持有。

旅文集團(tuán)為獨(dú)立第三方，是一家由三亞旅游文化投資集團(tuán)有限公司全資持有的公司，其最終實(shí)益擁有人為三亞市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

京城佳業(yè)稱(chēng)，通過(guò)成立合資公司，公司將擴(kuò)大京外市場(chǎng)規(guī)模，進(jìn)一步拓展全國(guó)服務(wù)版圖，有利于公司經(jīng)營(yíng)收入和品牌。

從京城佳業(yè)的服務(wù)版圖不難發(fā)現(xiàn)，從北至南，其業(yè)務(wù)濃度有所減弱。據(jù)2021年財(cái)報(bào)，其在海南尚未有業(yè)務(wù)落地。

與國(guó)資背景的企業(yè)談合作，京城佳業(yè)諳熟于心，旅文集團(tuán)如此，更早之前收購(gòu)北投集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)也是如此。

京城佳業(yè)內(nèi)部，住宅和非住宅的規(guī)模相差近40個(gè)百分點(diǎn)，但是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的貢獻(xiàn)度相差不到一成，換言之其非住宅業(yè)務(wù)的收入水平更高。

4月29日，京城佳業(yè)收購(gòu)了卓聯(lián)物業(yè)60%股份，后者原本的大股東是北京市國(guó)資委旗下的北投集團(tuán)。

卓聯(lián)物業(yè)主營(yíng)商業(yè)物業(yè)，但這并非京城佳業(yè)的傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)，該業(yè)態(tài)面積僅約130萬(wàn)方，占總在管面積的4%。

京城佳業(yè)上市的時(shí)間并不長(zhǎng)，但僅公告的兩筆外拓，合作伙伴都是與其有著相同背景的國(guó)資企業(yè)。

低速困境

胡同、北京、國(guó)資……京城佳業(yè)身上的記憶點(diǎn)并不少，但這些特點(diǎn)往往是把雙刃劍。

偏保守的國(guó)資物企，往往會(huì)陷入成長(zhǎng)性差、盈利能力較低、發(fā)展速度遲緩的窘境，想要沖破枷鎖激發(fā)活力并不容易。

已經(jīng)過(guò)去的2021年業(yè)績(jī)，京城佳業(yè)多項(xiàng)數(shù)據(jù)排在上市物企末端，規(guī)模漲幅、營(yíng)收漲幅、凈利率和毛利率等關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)均低于上市物企平均值。

去年末，京城佳業(yè)總收入12.25億元，同比增長(zhǎng)12.29%；總在管面積約3160萬(wàn)平方米，同比略微上浮8.8%。

截至2021年12月31日，京城佳業(yè)合約管理面積約為3408萬(wàn)平方米，其中2021年新增約312萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%；其中大部分為關(guān)聯(lián)方輸送，獨(dú)立第三方僅新增69.7萬(wàn)平方米。

同期，京兆佳業(yè)在管面積約為3160萬(wàn)平方米，較上一年同期增長(zhǎng)8.8%。而其來(lái)自第三方項(xiàng)目的在管面積約為1290萬(wàn)平方米，占比40.8%，余下近六成為關(guān)聯(lián)方輸送。

除了規(guī)模增速較低，京城佳業(yè)的毛利率水平也不算高。截至去年末，其整體毛利約為2.73億元，毛利率22.3%，低于上市物企平均30%的毛利率水平。

京城佳業(yè)整體毛利率水平較低，與其增值服務(wù)發(fā)展成色不足有關(guān)。一般而言，社區(qū)增值服務(wù)往往是物企拉高整體毛利率的一把利器，然而京城佳業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)毛利率水平僅有16.3%，在所有上市物企中吊車(chē)尾。而非業(yè)主增值服務(wù)36.5%毛利率相對(duì)可觀，業(yè)務(wù)體量占比卻并不高，營(yíng)收1.45億元，在總收入中占比11.8%。

凈利率雖然多年來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但基數(shù)小、漲幅低，2022年上半年也僅有7.97%。2018年-2021年，其凈利率分別為4.51%、4.89%、6.3%、6.87%。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 增值服務(wù) 合資公司