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為了吸引購房者，近期全國多地出現了針對購房人首付款的“優惠政策”。據媒體報道，目前主流方式有三種：一是首付款20%的比例不變，但開發商給予更多寬限時間；二是首付分期，由開發商或第三方配資，購房人實際首付低至10%；三是開發商向銀行多申請貸款的方式幫助購房人降低首付款。

具體來看，第一種降首付的方式風險較低，“噱頭”意義更足。開發商主要針對資金暫時緊張的客戶，在交付10%首付款的前提下，給予三四個月的補款時間，但只有客戶將全部首付款都付齊，才能進行網簽和向銀行申請貸款。這是當前低迷行情下的權宜之計，銀行面對的是真實首付比例，風險可控，整個流程上沒有太大問題。

但在第二種和第三種方式中，監管當局要警惕其中潛藏的金融風險。第二種方式中，開發商為客戶支付了10%的首付款，客戶在未來一定期限內償還可以免息，這個環節還可能有貸款機構介入，分期時長最多可達10年。不管是開發商墊資還是貸款機構介入，都是監管三令五申不許的“首付貸”，其危害在于放大了實際的購房杠桿率，讓一些購買力不足、不具備持續還款能力的客戶獲得貸款。此前，河南濟源就曾對外發布鼓勵開發商“首付分期”的政策，但相關政策下發當日就被撤回，這顯示監管部門對此類現象保持有高度警惕。

第三種做法則風險更高，性質也更為惡劣，類似于以往二手房交易中的“高評高貸”。據報道，有的地方備案價100萬元的房子，原本首套房首付款最低為20萬元，可貸款80萬元。但開發商實際打八六折、按86萬元對外出售，銀行則仍以總價100萬元、貸款80萬元審批，購房人首付款僅需6萬元，真實首付比率不到7%。“高評高貸”的實質是違規“騙貸”，消費者對此必須有清醒的認識，這不僅助長炒房行為，購房人也會多增巨額利息，容易引發后續糾紛。

克爾瑞數據顯示，上半年TOP100房企累計銷售操盤金額的同比降幅達到50.3%，當前房企的確存在比較大的銷售壓力。筆者認為，開發商通過各種各種“擦邊球”、“小動作”向客戶讓利，繞開地方臺面上的降價限制是可行的，但在降低首付比率這個問題上一定要慎重，因為這背后涉及到銀行的資產質量問題。

這種做法不排除得到了合作銀行的配合。因為從報道來看，類似的首付分期或者高評高貸基本上出現在新房項目上，理論上這可以幫助開發商快速回款，且一筆開發貸拆成多筆按揭貸款，出現不良的概率是下降的。筆者認為，合作銀行為了保開發貸指標好看，在按揭貸款上降低門檻的做法是得不償失的，后續隱藏的風險不可小覷。因為口子一開引發行業效仿，銀行按揭的風控就等同于掩耳盜鈴。

用首付分期去解決購房有效需求不足，從全世界范圍來看類似的做法都是飲鴆止渴。最典型的例子莫過于08年的次貸危機，其根源就在于金融機構降低了風險審核標準，導致大量沒有真實購買力、不具備持續還款能力的客戶獲得了按揭貸款。對購房者來說，面對此類“誘惑”要客觀評估自身經濟能力，對未來職業發展和家庭收入作合理預期，依據自身收入量力而行，切不可落入開發商的“首付分期”陷阱之中。

關鍵詞： 按揭貸款 合作銀行 不可小覷