陳哲｜文

一個月沒說房地產的事了，原因也很簡單，外部環境和房企狀況，在這一個月甚至半年以來，沒有實質改善，多說無益。據說到今天，有些部門仍在調研中，看來調控進入了騎虎難下階段。有朋友說，這個局面棘手異常，將如何收場。依我看，現在問題確實很復雜，但不至于收不了場，很多時候看著一團亂麻、千頭萬緒的問題，解題起來，還是得先抓最重要的環節，或者說找到那根關鍵的“線頭”。

那有人說了，無非是注入流動性啰。這個問題毋庸置疑，甚至有人希望4萬億再現。然而，今天跟2008年形勢完全不同。首先“房住不炒”下，大水漫灌的概率很小，具體到金融機構，他們在前期吃了某些企業的教訓，現在不抽貸款就謝天謝地，注入新資金是天方夜譚。

其二是恒大的崩潰，讓幾十年來固化下來的“大而不倒”的觀念崩塌，再加上一些公司交房的教訓，已通過互聯網傳遍民間，老百姓更警惕了。即便是來了救市政策，也不會再像以前只要降息、降首付就能吸引了大量買家，形成市場反轉。企業基本面很難保障。那這樣一來，企業融資端、經營端都出現問題，剛性的債務怎么辦？有的金融機構可以展期，但是有的不行，解決不好，房企負面纏身，風險波及金融體系，與融資、經營環節的問題互相拖累，陷入惡性循環。

怎么解套呢？最近有個大專家說了一段話，說解套的辦法是國資或者地方注入資本。理論框架很合理，但從實際看，目前也不理想。首先這些部門并不是都有錢，比如說河北、天津甚至福建對屬地房企的困境是無能為力的，甚至倒欠錢。另外一些確實有資金實力，也有意愿注資，但具體在某個項目或者某個股權談起條件來，我不能說趁火打劫，那至少也是“趁機抄底”。考慮到他們砍價太狠，公司一算賬，發現資不抵債了，讓人家怎么談呢？

所以說到今天為止，早期躺下的公司泰禾、華夏幸福（600340）、恒大和花樣年甚至蘇寧，沒有一家真正出臺了完整有效方案。當然這里邊很多問題不盡相同，比如恒大跟今天大部分房企情況，不能等同。

說來說去，那根能撬動局面的線頭到底是什么？我認為是預售資金。

預售金是一筆可以通過科學精細的評估判定后，最容易給房企提供有效流動性的資金。

這么說有三個理由，首先，這筆錢不需要從別人，包括政府、金融機構或者購房人的口袋里掏，實際上它就在房企自身賬戶上。

其次，這筆錢仔細匡算是可以保交樓外有富余的，相對短期債務為數可觀。大家知道，房地產項目的財務模型比較復雜，到底需要多少錢能保障交房無憂，不是一加一等于幾那么簡單。恒大出事后，一些地方拓寬了對預售款監管要求，即監管資金超過實際保交房。如果監管比例科學，其實對千億房企而言，只要浮動5個點預售資金，就有可能釋放幾十億上百億資金。

第三，這筆錢如果等公司死掉后再用和公司活著的時候用，效率和結果可能完全不同。死掉后再用，那意味著一個由政府、總包商、分包企業臨時拼湊的松散組織來使用和運營這筆錢，其效率跟原公司沒法比，要如期保交樓很可能需額外貼錢。如果房企活著的時候用，這筆錢可以在原有的高效周轉之下完成交樓，并償還剛性兌付。使得房企具備了在房地產市場上繼續售樓回血的條件。

事實上，只有剛兌問題緩解、企業生存無虞的前提下，其他問題才有條件逐步解開。比如放開房地產市場的限購限售限貸，促進市場交易逐步活躍；比如在運轉中恢復房地產的融資體系和信心，支持并購市場在理性公正中逐步活躍。由此，民營房企活下來了，市場化法制化的房地產良性循環和新模式，才有人去實踐。

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