近日，中國金茂控股集團有限公司（下稱：中國金茂）發布了2021年業績公告，并召開2021年度業績發布會。公司全年實現收入900.6億元，同比增長50%，錄得毛利為167.57億元，同比增長38%，實現扣非歸母凈利潤48.27億元，同比增長49%。

在去年行業進入調整之際，中國金茂依然穩健高效地實現了營收、利潤雙增長，這主要是得益于公司在中國中化控股旗下協同多方資源優勢，并深耕城市運營，獲得了優質可持續的發展力量。展望今年，隨著我國進入高質量發展的新階段，中國金茂作為城市運營商迎來了新時代獨有的發展紅利。憑借充足可結轉收入及貨值供應的基礎，中國金茂預計今年又將穩步增長，站上新臺階。

銷售、業績均創新高 今年供貨充足

由于交付結算的銷售物業較上年增長，中國金茂的城市運營及物業開發銷售收入826.4億元，同比增長52%，創歷史新高，構成了公司堅實的基本盤。此外，包括租金收入、酒店、其他業務均實現了增長，這在行業去年整體出現“增收不增利”的環境下，中國金茂的穩健再一次脫穎而出。

此外，截止去年底，中國金茂尚有已簽約未做收金額2928億元，為今年交付結轉營收奠定了基礎。

公司全年實現簽約銷售額增長至2356.03億元，銷售面積1320萬平米，錄得回款率提升至96.32%的水平，回款達2278億元，均創新高。值得注意的是，在中國金茂的銷售結構中，城市運營占比進一步提高至25.61%，且權益比也提高至53.56%。

（數據來源：公司公告、官微）

城市運營銷售及權益占比的提升，體現出中國金茂的業務多樣性及經營質量均在持續優化。金茂的高質量銷售還體現在對一二線高能級城市的深耕上，去年在北京、南京、杭州、上海、青島、寧波、蘇州、溫州、廣州9個城市簽約銷售金額突破100億，相較于2020年新增2座，其中，北京、南京銷售金額突破200億。

展望2022年，中國金茂預計供貨超4000億，且二級貨源中有78%位于一二線城市。在城市運營的加持下，高質量、具有品牌力的貨值或帶來較好的銷售成績。

融資成本僅3.98% 持續深耕城市運營

公司今年有4000億供貨的底氣來自于其在一二線布局的充足土地儲備。年報顯示，截至2021年底，中國金茂土地儲備為9323萬平方米（含一二級），相較于去年銷售面積而言，可以保障未來多年的銷售及拿地自由度。

去年，中國金茂獲取62個二級項目，建筑面積達到1071萬平米，新增土地儲備中82.4%位于北京、上海、廣州、成都、西安等一二線核心城市。新增二級項目中，36%為城市運營項目，相較于銷售占比25.6%進一步提升，城市運營業務投入力度進一步加大。

自2007年起，金茂每年落地一個城市運營項目，并在2015年正式宣布轉型為城市運營商，此后，布局的城市運營項目持續增加。2019年新增7個，2020年新增7個，加上在2021年布局的上海、長沙、南昌、貴陽、湖州、廊坊等6個城市運營項目，中國金茂的城市運營項目累計達到了33個。

（數據來源：公司公告、業績發布會）

深耕城市運營，并通過一二級開發的形式，協調多方資源，一方面可以賦能城市，提升物業開發潛力，另一方面也是中國金茂能以更低成本獲取土地的綜合競爭力的體現。

但對于城市運營商來說，要做好這門生意不僅需要足夠豐富的經驗、產業資源，更需要穩健的財務為基礎。

于2021年底，中國金茂有計息銀行貸款及其他借款合共1070.28億元，其中短期220億元，占比為僅約2成，債務結構合理，并有超一千億授信額度未使用。同期，公司賬面有現金和現金等價物310.51億元，充分覆蓋短債，“三道紅線”保持全綠。

在穩健的財務表現下，2021年內獲取多筆低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。獲得中外權威評級機構的穩定投資級評級。

（數據來源：公司公告、各評級報告）

2021年，中國金茂，作為央企，綜合平均借貸成本進一步下降至3.98%，成為融資成本最低的幾家房企之一。

協同“兩化”資源 第二曲線持續發力

與“地產+商業”、“地產+文旅”等模式不同的是，中國金茂走了一條獨特的城市運營商道路。中國金茂以“釋放城市未來生命力”為己任，以城聚人，以城促產，形成了公司的第二增長曲線。

中國金茂通過資本驅動、規劃驅動、城市升級、產業升級的過程，綜合規劃建設包括小學、中學等教育配套，酒店、商業、寫字樓等商務配套，研發中心、會展中心等產業，高品質生態居住區等業態，達到三年成勢、五年出形、八年成城的目標。

（金茂長沙梅溪湖國際新城項目，數據來源：業績發布會材料）

隨著我國進入高質量發展的新階段，中國金茂作為城市運營商迎來了新時代獨有的發展紅利期。2021年9月，中國中化集團與中國化工集團正式重組，成為全球規模最大的綜合性化工企業，背靠母公司中國中化，中國金茂的資源協同優勢進一步強化，在城市運營項目獲取、產業資源落地、物業業務協同等方面落地多項成果：

（1）貴陽水晶智慧新城：協同化工新材料公司實現項目落地；

（2）湖州南太湖項目：獲得2400畝農地經營權，與先正達打造智慧農業示范區標桿；

（3）三亞南繁科技成：引入中種總部、中化化肥區域總部；

（4）青島西海岸科技城：聯合中化實業共同打造；

（5）中化藍天園區服務：協同中化藍天，簽署物業服務協議。

截止2021年底，中國金茂累計產業資源庫活躍資源數量達到1400家，2021年新增外部簽約企業達到443家，其中包括阿里云、科大訊飛（002230）、蔚來、國家藥審中心、中科院遺傳與發育生物學研究所、海大集團（002311）等產業輻射鏈條寬廣的機構。

此外，近期在港交所上市的金茂服務，也是中國金茂城市運營商定位的重要組成部分。作為國內標桿高端物業和城市運營服務提供商，金茂服務持續完善城市服務體系，憑借著優質的服務和口碑，金茂服務2021年新增簽約面積1104萬平米，新增在管面積1026萬平米。2019-2021外拓項目數量、合約面積及在管面積的復合增長率分別達到了145%、305%、310%。

關鍵詞：