3月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布關(guān)于《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同(試行)》(簡稱《預(yù)售合同》)、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同(試行)》(簡稱《現(xiàn)房買賣合同》)向社會公開征求意見的公告。公開征求意見時間為2022年3月21日至3月25日。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，上述兩份合同中的相關(guān)約定條款是在不違背現(xiàn)行《民法典》《民事訴訟法》等法律法規(guī)基礎(chǔ)之上，對相關(guān)條款進行了細化，從而使之更加規(guī)范化，進而更有利于共有產(chǎn)權(quán)房項目開發(fā)及共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)房銷售市場的健康發(fā)展。

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同(試行)》、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同(試行)》對相關(guān)條款進行了細化，從而使之更加規(guī)范化。圖片來源/IC photo

亮點1：

交付的房屋應(yīng)滿足消防、人防驗收合格

據(jù)悉，早在2017年9月，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》頒布實施，為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房配售相關(guān)工作，北京市住建委同步推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》，作為試行文本在項目配售過程中供共有產(chǎn)權(quán)住房買賣主體使用。隨著共有產(chǎn)權(quán)住房配售工作的加快推進，在切實解決市民住房困難的基礎(chǔ)上，也逐漸出現(xiàn)了一些由于合同簽訂引發(fā)的相關(guān)問題。因此，北京市住建委結(jié)合近年來簽約合同文本試行情況，形成了此次發(fā)布的《預(yù)售合同》。

此次出臺的《預(yù)售合同》堅持“保障買賣主體合法權(quán)益”的原則，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，對房屋計價方式、貸款利率計算方式、房屋交付配套設(shè)施條件等內(nèi)容進行了相應(yīng)修改。主合同內(nèi)容包括說明、特別提示、術(shù)語解釋、合同當事人、共有產(chǎn)權(quán)住房基本狀況、共有產(chǎn)權(quán)住房價款等10章共計28條。合同附件包括住房使用協(xié)議、房屋平面圖、裝飾裝修及設(shè)備標準等共計12個附件。

而《現(xiàn)房買賣合同》主要內(nèi)容與《預(yù)售合同》基本內(nèi)容一致，但因共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房房屋的特點，相較預(yù)售合同，共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同對面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計變更等內(nèi)容未約定。

在房屋交付條件方面，《預(yù)售合同》規(guī)定，對聯(lián)合驗收的項目、不采取聯(lián)合驗收的項目進行了分別的規(guī)定，都規(guī)定了交付的房屋應(yīng)該滿足消防、人民防空等驗收合格的證明。

在北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師看來，這樣的規(guī)定具有一定的積極意義。王佳紅表示，“在以往實踐中，往往只是要求交付的房屋達到竣工驗收備案的條件，對于是否通過消防驗收、是否通過人民防空的驗收并未有明確的要求，所以很多項目交付的時候，雖然取得了竣工驗收，但是人民防空工程往往尚未驗收合格，甚至根本無法正常使用。”

亮點2：

違約金金額可約定，沒有上限限制

同時，《預(yù)售合同》明確約定，如果房屋在交付時未達到供水、排水、供電、供暖條件的，開發(fā)商應(yīng)該承擔逾期交付的責任。《預(yù)售合同》還約定，如果房屋在交付時未達到電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)使用條件的，開發(fā)商應(yīng)該按照每日的標準向購房人支付違約金。

“以往開發(fā)商的預(yù)售商品房合同文本中沒有這種違約責任的處理，導(dǎo)致實踐中開發(fā)商無法滿足相關(guān)設(shè)施設(shè)備使用條件的時候，因為合同沒有約定違約責任，而使得購房人的權(quán)益無法得到保護。”王佳紅如是說。

值得一提的是，《預(yù)售合同》對逾期付款責任作出了明確的規(guī)定，買賣雙方可以公平約定違約金金額，沒有約定違約金金額上限。王佳紅認為，這樣可以防止之前有共有產(chǎn)權(quán)項目買賣合同中出現(xiàn)的“開發(fā)商規(guī)定違約金金額上限”的問題。

亮點3：

室內(nèi)空氣質(zhì)量須符合特定的標準

相比以往的預(yù)售商品房合同，《預(yù)售合同》對室內(nèi)空氣質(zhì)量做出了規(guī)定，明確要求開發(fā)商必須要符合特定的標準，而且還需要列名標準的名稱和具體文號。

在以往實踐中，關(guān)于空氣質(zhì)量的標準會發(fā)生非常大的爭議，主要因為在合同中沒有明確約定具體的標準。而關(guān)于空氣質(zhì)量的檢測標準，有國家的推薦性標準，也有國家的強制性標準。開發(fā)商往往采用國家強制標準，因為這個標準比較低，而推薦性標準更適合人文居住，但是標準要求較高。

《預(yù)售合同》附件六對于公共部分和戶內(nèi)部分的裝修、品牌、規(guī)格、數(shù)量、設(shè)備設(shè)施等進行了詳細的約定。對此，王佳紅表示，在以往實踐中，開發(fā)商利用樣板房進行宣傳，但又注明“樣板房不作為交房條件”，而合同中對于裝修設(shè)備設(shè)施等約定不具體、不明確時有出現(xiàn)，發(fā)生爭議后，也無法追究開發(fā)商的責任。此次《預(yù)售合同》在這一方面的規(guī)定更有利于保利購房人的權(quán)益。

此外，《預(yù)售合同》明確，買方應(yīng)嚴格按照北京市共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，包括買方取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；買方取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額；買方出租已購共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在市級代持機構(gòu)指定的統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息；買方應(yīng)當按照本市房屋管理有關(guān)規(guī)定和房屋銷售合同約定使用房屋等。

業(yè)內(nèi)：有利于共有產(chǎn)權(quán)房項目健康發(fā)展

中國政法大學(xué)民事訴訟法研究所副教授杜聞表示，共有產(chǎn)權(quán)房從屬性上來講，不同于普通的商品房，這種房子一般都涉及更多的公共資源，屬于保障性質(zhì)的住房。所以，為共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)定標準的預(yù)售合同、現(xiàn)房買賣合同不但有利于維護廣大購房群體的利益，也有利于維護相關(guān)的公共利益，從而防止個別開發(fā)企業(yè)或個人利用共有產(chǎn)權(quán)房項目侵害共有產(chǎn)權(quán)房的“保障空間”。比如，個別開發(fā)商會單方面設(shè)置一些疑似“霸王條款”的合同條款，最大化規(guī)避自身的風險，從而加大了購房人的風險，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對等的情況出現(xiàn)。

杜聞?wù)J為，《預(yù)售合同》《現(xiàn)房買賣合同》兩份合同中的相關(guān)約定條款是在不違背現(xiàn)行《民法典》《民事訴訟法》等法律法規(guī)基礎(chǔ)之上，對相關(guān)條款進行了細化，從而使之更加規(guī)范化，進而更有利于共有產(chǎn)權(quán)項目開發(fā)及共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)房銷售市場的健康發(fā)展。

此外，杜聞指出，在上述兩份合同范本正式推行使用之前，因共有產(chǎn)權(quán)房合同產(chǎn)生糾紛一般按照之前的相關(guān)法律法規(guī)進行裁決或處理。在上述兩份合同正式使用之后，就應(yīng)該推行這兩份規(guī)范合同。

新京報記者張建

編輯武新校對陳荻雁

關(guān)鍵詞： 霸王條款