近期全國范圍房貸利率下調進程明顯加快，本月多地房貸利率出現近三年來最大單月降幅，而3月21日央行最新公布的1年期LPR和5年期以上LPR與上月持平，未作調整，表明政策在保持調控定力的前提下，對房地產市場的呵護力度持續增加。

此次下調力度較大，為近三年來最大月度降幅。據統計，3月重點城市首套、二套房貸利率較上月平均回落超10個基點，為近三年來最大降幅。目前已有超過80個城市下調了房貸主流利率，深圳、上海等20城主流首套房貸利率已低于5%。部分市場下跌壓力較大的二線和三四線城市降幅明顯，成都二套房貸利率降低34個基點，首套利率本月下調69個基點，回調幅度最大；蘇州首套利率為4.65%，在重點城市中最低；湖北襄陽、十堰下調40-45個基點，調整后的利率部分低于5.3%，而春節之前兩地利率最高達到6.13%。銀行放款速度也顯著提升，目前重點城市的平均放款周期在1個月左右，長三角重點城市的放款周期低于20天，當前利率水平、放款速度均已接近2020年三季度較快水平。

從二月全國房地產主要指標運行結果來看，樓市開局并不樂觀，壓力主要集中在三四線。本次各地大幅調降房貸利率，根本原因是前兩月樓市仍在顯著下滑。根據國家統計局數據顯示，2月份70城中新房銷售價格環比下跌的城市有40個，二手房銷售價格環比下跌的城市有57個，分別較1月增加1個和2個，房價延續下跌趨勢。2022年1-2月，全國商品房銷售面積、銷售金額分別同比下降9.6%和19.3%，其中住宅銷售面積、銷售金額分別同比下跌13.8%和22.1%。截至2月末，商品房待售面積較2021年底增加6003萬平米，住宅待售面積增加5552萬平米，銷售和庫存的背離程度加深，整體市場下行壓力加大。其中一半以上積壓的庫存在三四線城市，目前重點三四線城市庫存的平均去化周期逼近兩年，已和2020年疫情期間水平相當。

市場成交低迷的主要原因為購房者信心的缺失，下調房貸利率將有利于購房者信心恢復，逐步帶動市場成交企穩。3月11日，央行公布的金融統計數據顯示，2月份人民幣貸款增加1.23萬億元，同比少增1258億元，其中住戶貸款減少3369億元，而以按揭貸款為主的中長期貸款則減少459億元，是自2007年有數據記錄以來的首次負增長，表明當前推動政策利好實質落地并順利向市場面傳導的決定性因素為購房者預期的改善。2021年全國個人按揭利率持續攀升，當年四季度個人按揭綜合成本升至5.6%左右，為同期5年期LPR的1.2倍，說明受住房金融政策收緊影響，大部分城市的房貸利率已處于較高水平，而此次各地依據自身房地產市場運行情況靈活下調房貸浮動利率，有助于進一步減輕購房者還貸負擔，激活各地的購房需求，進而帶動市場成交的回升。

受本輪疫情影響，購房需求存在延期釋放的可能，二線及三四線仍有必要進一步加大政策托底力度。房地產市場銷售企穩大約滯后房貸利率下行兩至三個季度的時間，而本輪個人按揭貸款利率水平在去年9月份見頂，因此理論上房地產市場預計將從今年下半年起逐步企穩，但考慮到本輪疫情可能會影響房貸下調利好政策顯效，購房者需求的釋放極有可能進一步延后。因此對于樓市下行壓力更大、完成“三穩”目標緊迫性更強的部分二線及大部分三四線城市而言，調控仍有寬松空間，政策端仍有必要進一步發力，加大托底力度。二線城市政策放寬的空間主要有通過人才引進、親屬投靠放寬限購政策；通過調整首套房認定標準、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度放松限貸政策；通過上調新房預售限價、二手房評估價格放松限價政策；通過降低地價、調整土地競拍保證金最低比例、分期繳納土地出讓金、增加土拍次數等放寬土拍政策。三四線城市的調控空間則更大，除限購、限貸等方式外，還可以適當給予一定的購房補貼，如契稅補貼、面積補貼等。

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