本報記者張慧敏李未來深圳報道

雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內房地產市場下行壓力仍然較大。

克而瑞最新統計數據顯示，2022年2月，中國房地產市場延續下行調整趨勢，行業百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比降低23.5%，同比降低47.2%。融資方面，2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創2018年1月以來新低。

銷售、融資兩端回暖不明顯，那么，土地市場又將是什么樣的情況？克而瑞預計，2022年企業拿地積極性將繼續分化，財務穩健、資金充沛的企業仍是土地市場生力軍。城市層面來看，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩定性均較高，在合理的政策調控下，土拍熱度回溫將領先其他城市。另外，有觀點認為，土地市場國企央企托市這一局面是否會改變，主要還是要看未來樓市的“信心、預期和地方政策救市的力度”。

2月百強銷售額同比降低47.2%

近日，克而瑞統計數據顯示，2022年2月，中國房地產市場延續下行調整趨勢，行業百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比降低23.5%，同比降低47.2%。與此同時，2月百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期也進一步降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為193.3億元，較去年同期降低43.7%；TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為127.9億元和85.7億元，同比降低47.2%和46%；TOP100房企的銷售操盤金額門檻為16.7億元，同比降低49.7%，降幅最高。

另外，2月7成百強房企單月業績下降，2成房企降幅高于50%，近3成房企降幅位于15%至30%之間。TOP30房企中，僅建發、新城、融信、中南等少數企業實現單月業績環比增長，分別為33%、43.5%、28%和18%。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，2月銷量下滑與季節性因素有關，春節本身就占據了2月近半個月的時間，并且從今年的返鄉置業情況來看也遠不及預期，因此2月房企銷量同比下滑是在市場預期之中的。張波認為，隨著政策逐步放松，預計3月銷量會明顯超過2月，市場小陽春依然可期。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對《華夏時報》記者表示，2月行業百強房企銷售金額同環比均下滑，一方面，受今年春節假期返鄉置業不及往年和疫情反復影響，另一方面，雖然近期政策端頻頻釋放正向信號，但是從市場端來看仍未見明顯改善，房企信心也未有明顯提升，購房者觀望情緒仍然較濃，導致整體銷售額明顯下滑。3月份，適逢傳統的樓市小陽春，加上近期以來多城出臺樓市松綁政策，市場信心或將底部回升，銷售情況預計整體好于2月份，但較去年同期仍有所不足。

當下政策端出現了一些緩和的趨勢，例如，一些三四線城市如晉中、德州等降低首付比例，鄭州放松限購、限貸，廣州等諸多城市降低房貸利率。克而瑞相關研究認為，雖然政策的傳導需要一定的時間，短期內很難扭轉消費者信心，但是政策面的放松對于市場有一定的利好，建議房企3月可以結合“暖春”等概念推出一些造節活動，保持積極的營銷態度。

融資額環比下降58.9%

銷售端未見回暖，2月，房企融資端整體也不太理想。

克而瑞統計的數據顯示，2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創2018年1月以來新低。對此，克而瑞認為，一方面2月春節假期工作日相對較少，融資可操作時間相對較短；另一方面近期風險出清尚未完全，企業投資及發債也較為謹慎。

陳霄對《華夏時報》記者表示，雖然近期房企融資的政策適度放寬，例如鼓勵發放并購貸以及加快按揭貸款投放等，但是房企內部呈現分化，流動性壓力大的房企仍然難獲改善，同時，由于去年以來部分房企暴雷所帶來的整個行業的信用危機仍未完全解除，行業信心修復需要一定時間。陳霄預測，房企融資情況或者在下半年左右逐步恢復。

張波表示，從房企的融資來看，大環境的確是在好轉，三條紅線的糾偏以及利率的下行都有利于房企，但目前第一波開好政策惠及的房企還是大型央企和國企，尤其是并購貸方面有了明顯增長，而民企的融資還未出現全面的放松，預計后期房企融資依然會呈現分化。

從融資結構來看，克而瑞數據顯示，2月100家典型房企境內債權融資318.63億元，環比下降34.0%，同比下降29.7%；境外債權融資52.33億元，環比下降75.9%，同比下降68.9%。陳霄對《華夏時報》記者表示，去年以來，部分頭部房企爆發流動性危機，房企美元債違約等現象頻現，導致2021年境外美元債遭遇境外評級機構大幅下調評級，境外融資難度增大，房企境外融資渠道受阻。

張波對《華夏時報》記者表示，境外債融資額下跌幅度大，一方面是緣于境內融資環境的逐步好轉，部分房企開始轉向境內為主，另一方面則與不少房企境外債務出現不能兌付有一定關系，導致房企的境外融資難度提升。

另外值得注意的是，2月克而瑞統計的100家典型房企資產證券化融資額下降更明顯，融資26.21億元，環比下降88.6%，同比下降91.6%。陳霄對《華夏時報》記者表示，資產證券化又稱ABS融資，即原始資產權益人將一些流動性較差或者較難變現的資產通過資產支持計劃變為現金的融資方式，而這種融資模式通常是表外負債，ABS融資額下降，這也表明了行業監管的加強。

從融資成本來看，克而瑞數據顯示，2月100家典型房企的境內債券融資成本3.58%，環比上升0.37%；境外債券融資成本9.05%，環比上升3.02%。2月仍有部分企業完成了境外債的交換要約和額外發行，成本相對較高，加上投資者信心不足的情況下，其他低利率成本的企業境外發債相對較少，結構性拉高了融資成本。

房企如何拿地？

在銷售端和融資端都還未明顯回暖的背景下，房企在土地市場的表現如何？

2月受春節假期和集中供地尚未全面開啟影響，房企拿地持續表現低迷，房企的土地投資仍處于低位。克而瑞統計的數據顯示，2月30家典型房企新增土儲總建面99萬平方米，環比下降41%；另外，從北京的首輪集中供地表現來看，部分龍頭房企和國企、央企仍在持續逆勢拿地。

克而瑞預計，2022年房企投資仍將呈現出“強者恒強”的格局，企業拿地積極性將繼續分化，財務穩健、資金充沛的企業仍是土地市場生力軍，發展優勢將進一步擴大。從城市層面來看，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩定性均較高，在合理的政策調控下，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場或將出現冷清的局面。

對于3、4月新一輪集中供地中房企投資端的情況，公眾號“地產總裁內參”認為，目前來看即使局部城市松綁，大多民營房企參與有限，所以，國企央企托市是關鍵。但站在賣地方而言，國企央企托底的“量”還不夠，國企央企購地的量支撐不了地方政府巨大的土地財政收入訴求，而改變這一困局還是要看3月樓市及未來的“信心、預期和地方政策救市的力度。

責任編輯：張蓓主編：張豫寧

關鍵詞： 大幅下降