“現(xiàn)在任何一家房企都不應(yīng)該對自己的融資能力過于樂觀。”面對3月份房企的償債高峰，易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱如是說。

據(jù)克爾瑞機構(gòu)統(tǒng)計，今年3-6月，170家房企共有約1809億元債券到期。其中，3月合計約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。也就是說，已經(jīng)到來的3月份，房企將面臨今年第一個償債高峰期。

3月份，房企將面臨今年第一個償債高峰期，約589億元債券集中到期。資料圖片

恒大、富力、華夏幸福等房企償債壓力大

根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元，雖較2021年降低了約20%，但在監(jiān)管去杠桿的趨勢下，壓力仍然相對較大。而2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3月、4月、6月的到期量均在600億元上下，超2022年月均到期水平。

尤其是今年上半年，房企的償債壓力較大。據(jù)克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，2022年3-6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期，同時，3-6月共有781.9億元人民幣債到期，兩者合計約1809億元。

具體來看，3月是各公司債券集中到期的月份，合計約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。

在美元債存量債規(guī)模最大的前十名房企中，中國恒大的債券規(guī)模占比較高，約32.9%，大幅領(lǐng)先于其他的房企，達34.8億美元，遠高于排名第二的佳兆業(yè)集團的17億美元。

而從人民幣債的到期情況來看，富力地產(chǎn)與華夏幸福（600340）到期規(guī)模不相上下，分別為65.5億元及63.8億元，排名前二。與美元債到期情況 中恒大遙遙領(lǐng)先不同，2022年3-6月到期人民幣債前十房企的到期規(guī)模差距相對較小。

“需要注意的是，對于各大房企來說，要區(qū)分理解存量到期情況。”丁祖昱表示，“對于流動性風險較大房企來說，債券集中到期需要高度關(guān)注和防范，而對于那些整體經(jīng)營風格穩(wěn)健、財務(wù)情況良好的房企來說，合理的債務(wù)水平結(jié)構(gòu)和債務(wù)來源結(jié)構(gòu)對企業(yè)的成長影響顯著，不能一概而論。”

“除了到期規(guī)模最大的前十房企之外，中小房企本身在融資發(fā)債上有一定的劣勢，規(guī)模 被迫較小，這并不能代表其財務(wù)穩(wěn)定。”丁祖昱指出。

2022年3-6月170家房企存量到期的美元債及人民幣債情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞證券研 究院 Bloomb erg

房企發(fā)債規(guī)模同比持續(xù)顯著下降

過去，不少房企靠“發(fā)新債還舊債”，但自2021年以來，在融資面持續(xù)緊張的情況下，房企的發(fā)債規(guī)模同比出現(xiàn)下降。從CRIC證券監(jiān)測的170家房企發(fā)債情況來看，2021年全年，房企美元債發(fā)行規(guī)模為367.3億美元，較2020年同期的557.6億美元顯著下降；人民幣債發(fā)行規(guī)模相比2020年基本持平。

那么，隨著政策面持續(xù)傳來利好，進入2022年，房企的融資狀況是否有所改善？

克爾瑞機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年1月100家典型房企發(fā)債475億元，環(huán)比上升50.3%，較2021年4季度的月均水平上漲90.2%。

值得注意的是，歷年來1月房企的發(fā)債量一般較高，2019-2021年的1月房企發(fā)債量均超過千億元，而今年1月房企的發(fā)債量則不足500億元，同比下降63.0%，降幅較大。截至2月18日，100家典型房企發(fā)債約為150億元左右，房企當前的發(fā)債情況仍顯“克制”。

同時，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份，房企債券發(fā)行規(guī)模下滑，特別是海外債發(fā)行規(guī)模降幅較大。2月，房企信用債發(fā)行規(guī)模為250.2億元，同比下降7.92%；而內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模僅15.8億元，同比下降94.57%。

借新還舊模式“失效”加重債務(wù)壓力

當前，金融機構(gòu)的“白名單”主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民營企業(yè)，從目前開展融資的房企名單來看，例如保利發(fā)展（600048）、華潤置地、碧桂園、萬科等，資金較為穩(wěn)健。而另一面，中小房企的融資仍然舉步維艱，尤其是對于已經(jīng)處于流動性緊張的房企，除了爭取必要的展期之外，很難再通過以往“借新還舊”的“滾雪球”模式進行持續(xù)。

例如，近期正榮地產(chǎn)和禹洲地產(chǎn)面臨較大的償債壓力。其中，正榮地產(chǎn)在2月發(fā)布公告稱，預(yù)計以公司現(xiàn)有的內(nèi)部資源可能不足以解決于2022年3月即將到期的債務(wù)（包括于2022年3月5日需贖回的永續(xù)債）。由于面臨到期美元債壓頂?shù)碾y題，正榮地產(chǎn)也在投資者會上表示將“抓緊處置資產(chǎn)”。

而剛剛進入3月份，禹洲集團在3月1日的公告中稱，懇請所有債權(quán)人不要采取破壞公司穩(wěn)定性的激進法律行動，公司期望與所有債權(quán)人保持對話，懇請所有債權(quán)人協(xié)助公司積極推進討論方案。

禹洲集團在公告中稱，集團也在積極做債券展期，最近，在2022年票據(jù)及2022年票據(jù)II持有人的大力支持下，完成了交換要約。

目前，禹洲集團也正在出售旗下的資產(chǎn)以緩解債務(wù)壓力，進入2022年以來，其已經(jīng)以10.6億元向華潤萬象出售禹洲物業(yè)，并以3.05億元出售了香港一物業(yè)。

“現(xiàn)在任何一家房企都不應(yīng)該對自己的融資能力過于樂觀。”丁祖昱指出：“正榮地產(chǎn)就是一個例子，因為其在年初對于自身的融資能力抱以較高的期望，制定了較為樂觀的資金鋪排計劃，結(jié)果年初兩個月惡化的銷售情況以及融資的頻繁落空使得其現(xiàn)金流迅速枯竭，不得不對2022年所有到期美元債進行展期。”

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 王心

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