金融界3月2日消息據克而瑞地產研究數據，2022年2月，中國房地產市場延續下行調整趨勢，疊加春節期間市場預冷，企業銷售同比降幅較1月進一步擴大。2月行業百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

具體來看，春節期間受疫情和行業信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，企業推盤及營銷積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。

從企業投資來看，2月中旬北京打響了新年集中供地的“第一槍”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地塊底價成交，2宗地塊達到最高限價。其中除了華潤、中海、保利等行業TOP10的央企、國企積極參加，旭輝、綠城、金地等進取型的民企也均有斬獲。

無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，本次土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖。整體來看，今年以來政府在土地出讓的規則上有所放松，疊加部分企業上半年補庫存的需求，預期核心城市的土地市場信心將會得到提振。

企業融資層面，歷年來房企年初的融資規模一般相對較高，但目前大部分房企的融資仍然受限，2022年1-2月行業典型房企的發債并沒有迎來明顯改觀，同比遠低于歷史同期。同時，從今年以來的房企融資結構來看，當前新發債企業仍以國資隊為主、輔以少部分優秀的民營房企，國企央企的發債總量占到近5成。

從債務到期情況來看，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。整體來看，目前房企違約潮仍繼續爆發，金融機構的白名單也主要針對國資企業以及部分優秀的民企，短期內大部分企業的償債壓力難言改善。

據悉，全國性商品房預售資金監督管理辦法已于2月初制定出臺，新管理辦法將明確預售資金監管的基本標準，實行“重點額度管理”。一方面，新規本質上仍以保交付、維護消費者權益為首要目標，可以有效補足部分省市預售資金監管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市再次出現大范圍的爛尾樓問題。

另一方面，新規也意在糾偏。對房企而言，長期以來預售監管資金的使用受限，一定程度上擠占了企業的有效流動性。特別是去年來西安、天津、石家莊等37省市加碼預售資金監管，進一步加劇了企業的資金周轉壓力。此次隨著全國性預售資金監管出臺，對于此前預售資金過度監管“一刀切”的城市而言，短期內將在一定程度上緩解企業的資金周轉壓力。

行業政策層面來看2022年以來暖風頻吹，除了全國性商品房預售監管資金規范化調整之外，還有涉及并購貸款不計入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理。特別是近期浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及公積金貸款放松、非限購城市重啟最低首付20%、通過財稅刺激托底樓市等。

克而瑞地產研究認為，這些行業利好政策、或是地方調控放松的扶持性政策，主要目的在于穩定并引導恢復市場信心，以進一步促進房地產業的健康發展和良性循環。短期內行業政策調控的主基調不會改變，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，行業整體銷售規模仍將保持穩中有降的態勢。

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