過去的一年，房企太難了，增收不增利成為普遍現象，千億巨頭說變臉就變臉。

昨晚，千億市值房企招商蛇口（001979）公布2021年業績快報，報告期內，公司營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

今日收盤，招商蛇口低開高走，微跌0.22%，股價報13.82元/股。

計提資產減值準備近44億

值得注意的是，招商蛇口凈利潤已連續兩年下降。此前公布的三季報凈利潤還同比增長189.76%，2021年全年業績卻變臉了。對此，招商蛇口歸結為：

報告期內，公司房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降。

公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤34.56億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加12.72億元。

此外，報告期內，公司轉讓子公司產生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少20.49億元。

部分房地產項目售價不及預期

對于43.72億的資產減值準備，當晚，招商蛇口還發布公告予以具體說明。分拆來看，主要包括包括信用損失準備9.81億元、存貨跌價準備17.19億元、投資性房地產減值準備7.79億元、長期股權投資減值準備8.93億元。

公司指出，報告期內，部分房地產項目銷售價格未達預期。報告期末，公司根據市場參考價格，按照存貨的預計售價減去至完工時預計將要發生的成本、銷售費用以及相關稅費后的金額確定可變現凈值。當其可變現凈值低于成本時，提取存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備17.19億元。

同時，公司根據租賃市場預期租金收入、出租率等情況，估計存在減值跡象的投資性房地產的可收回金額，按其低于賬面價值的差額計提資產減值準備，共計提投資性房地產減值準備7.79億元。

平安證券給予招商蛇口增持評級

公開資料顯示，招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。

克而瑞公布的2021年中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，百強房企銷售增速罕見負增長3.5%。其中，招商蛇口操盤金額為2892億元，比去年增加671億，排名由去年的第12位升至第9位；操盤面積1345萬平方米，位居第16位。

另一方面，公司的土儲豐富。克而瑞公布的2021年上半年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100顯示，招商蛇口總貨值為8633.2億元，位居第14位，權益貨值為4655億元，位居第18位。

平安證券點評公司業績快報，2021年公司銷售金額、面積增速顯著優于全國(4.8%、1.9%)。拿地方面，公司2021年拿地金額2149.9億元、面積1550.6萬平方米，投資力度顯著高于其他主流房企，同時聚焦重點城市，全年樓面均價13865元/平，同比增長50%，充足土儲為后續銷售奠定基礎。

平安證券指出，2022年1月，公司成功發行第一期并購中票12.9億元，用于置換2021年8月蛇口收購項目的前期投入。當前行業資金壓力較大背景下，后續公司有望憑借央企財務穩健優勢，獲取優質收并購項目。

考慮短期行業陣痛可能帶來銷售放緩、利潤率承壓及減值計提，平安證券下調公司盈利預測，預計2021-2023年EPS為1.31元、1.32元、1.39元(原為2.15元、2.46元、2.76元)，當前股價對應PE分別為10.6倍、10.5倍、10.0倍，維持“推薦”評級。

關鍵詞：