新京報訊(記者薄其雨)通過“抵押房產簽訂養老合同”的形式，吸引年事已高的房主用名下房產做抵押加入“以房養老”項目，聲稱不僅可以去“養老院養老”，還能獲得“200萬利息”。北京市海淀區一房主因此陷入“以房養老”騙局，名下房產變成低價房變賣。

2022年2月21日，新京報記者從海淀區人民法院獲悉，房主陳先生將該項目中所簽的房屋買賣合同的“買方”訴至法院，請求判決確認他與“買方”劉先生簽訂的房屋買賣合同不成立，劉先生配合將房屋產權變更登記至陳先生名下。近日，海淀法院經審理，判決支持了陳先生的訴訟請求。

“以房養老”變低價賣房，房主自稱“陷入騙局”

原告陳先生訴稱，彩虹公司工作人員向他推薦了一個養老項目，據悉，該項目需要陳先生用其名下的房產辦理抵押。對方向陳先生承諾稱，彩虹公司會支付給他200萬元的“利息”，且他還可以去彩虹公司的養老院養老；此外，合同期內，陳先生可以在房產內繼續居住，合同期滿后，房本仍會返還。

陳先生起初認為“該項目很不錯”，遂與彩虹公司簽訂了養老合同，用其居住的房屋辦理了抵押后，收取200萬元。之后彩虹公司的工作人員又聯系陳先生，告知其因要變更抵押權人，需要陳先生重新簽訂合同，陳先生便與彩虹公司的工作人員前往不動產登記中心辦理相關手續。由于陳先生年事已高，而且對彩虹公司過于信任，在沒有看到合同內容的情況下就簽字了，后來才發現，當時簽訂的是與“買方”劉先生的房屋買賣合同。

陳先生認為，他并沒有表露過“出售房屋”的意愿，而且相關房屋過戶手續均是由彩虹公司員工代為辦理，房款也未實際給付，因此他與劉先生的房屋買賣合同應為“不成立”，“買方”劉先生應協助將房產變更登記至陳先生名下。

被告劉先生辯稱，不同意陳先生的全部訴訟請求。劉先生認為，本案所涉的房屋買賣合同為雙方本人簽署，是陳先生的真實意思表示，而且購房手續材料齊全，并已完成過戶登記手續，雙方之間的房屋買賣合同已履行完畢，劉先生已合法取得房屋，陳先生的訴訟請求沒有事實和法律依據。

法院判決：合同不成立，“買方”返還房屋

近日，法院經審理后認為，本案的爭議焦點在于雙方是否就涉案房屋買賣事宜達成合意。

對此，法院認為，第一，從房屋買賣交易的行為性質和習慣來看，房屋買賣作為大宗交易，交易價格非常高，對買賣雙方均具有重大利益影響，雙方應對交易持謹慎態度。但本案中劉先生無法就實際交易時的房源信息獲取、磋商洽談、現場看房等必備的簽約前置流程進行舉證說明，且房屋成交價格明顯低于同類型房屋的正常市場價值。房款到陳先生賬戶后，僅半小時又被他人以陳先生代理人的身份支取。除此之外，陳先生至今仍未向劉先生履行交房義務，但劉先生對此卻從未積極予以主張。由此可以看出，此案交易過程與正常房屋買賣交易大相徑庭。

其次，從陳先生所提交的證據來看，其在簽約前及簽約后，與彩虹公司及相關工作人員之間所發生的事務關聯點均為抵押的相關事宜，未曾有過出售房屋的意思表示。

綜上，法官認為此案中陳先生雖然在房屋買賣合同上簽名，但該簽名不足以證明其具有出售房屋的意思表示。因此，雙方并未就涉案房屋的買賣事宜達成合意，相對應的房屋買賣合同不成立。

因合同法并未直接規定合同不成立的法律后果，相關法律后果應比照合同無效后的法律后果處理，即自始無效。現劉先生雖依據合同已完成房屋的不動產權屬轉移登記，但在該合同不成立的情形下，將排除善意取得制度的適用，劉先生無法取得該房屋的不動產物權，應將房屋權屬回轉過戶至陳先生名下。

最終，法院判決陳先生與劉先生就涉案房屋簽訂的買賣合同不成立，劉先生需協助陳先生辦理涉案房屋的產權過戶手續，過戶至陳先生名下。

宣判后，雙方均未上訴。

校對李立軍

關鍵詞： 以房養老