2022年開年,房企融資并未出現明顯放松跡象。中指研究院監測，2022年1月房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降。行業平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。

在中指研究院企業事業部研究副總監陳星來看，多家房企的海外債、信托無法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。

另一方面，房企融資目的也出現了新特點，并購債成為業內關注的焦點。貝殼研究院最新發布的報告顯示，招商蛇口（001979）與建發房地產分別成功發行12.9億元與10億元并購債，并明確融資用途。這是對2021年末政策的積極響應，預計2022年會有更多的優質房企發行并購債。

不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，針對央企國企的并購債額度不大，影響有限。”對于國企央企來說，因為面臨如何定價的問題，很難大量收購暴雷房企資產，并購債肯定不是市場主流，額度不會高。包括恒大昨天都宣布不賤賣資產，融資核心問題還是行業信心的建立，特別是金融機構針對民企的信用評價體系必須穩定。”張大偉對證券時報·e公司記者表示。

1月融資規模同比下滑70%

中指研究院監測，2022年1月房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降。行業平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。

從融資結構看，各渠道同比均出現大幅下降，信托收縮最為顯著。數據顯示，房地產行業信用債融資同比下降53.6%，環比微降2.8%；海外債融資同比下降88.0%，環比大幅上升96.4%，主要為近期海外債發行規模持續過低，導致基數較低所致；信托融資同比下降83.9%，環比下降60.2%；ABS融資同比下降47.2%，環比下降9.9%。

另一家研究機構統計的數據也顯示出房企1月融資規模下滑明顯。根據貝殼研究院統計，2022年1月房企境內外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。2021年年末，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環境適度調節，但在執行層面發債規模尚未得到明顯改善。結合上年房企風險的集中爆發，資本市場觀望情緒猶在，風險出清尚未完全，市場信心未能全面修復。

對此，中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示，2019-2021年的1月融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%，可以說房企在1月的融資情況對全年來說至關重要。“然而今年1月的融資總額不及上年的三分之一，延續了上年四季度的疲軟態勢，未能形成良好開局。多家房企的海外債、信托無法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。”

展望未來，陳星還表示，預計近期融資結構和規模不會出現明顯變動。政策仍將保持“審慎管理”這一主線，因此融資規模不會出現大幅回升。但從1月份若干筆并購債的成功發行可以看出，邊際放松政策已實際落地，新類型的開通將對信用債發行起到一定支撐作用。

值得關注的是，整體來看，在到期債務方面，2022年首月房企償債壓力有所加劇。貝殼研究院數據顯示，2022年1月境內外債券融資到期債務規模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務凈額570億。

“2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億，根據當前月均發債500億規模計算，房企償債壓力仍較大，結合銷售市場下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。”貝殼研究院分析師認為。

房企并購債受到關注

雖然1月整體融資規模下滑明顯，但房企融資成本壓力有所緩解。

從融資利率來看，中指研究院數據顯示，1月發行的信用債平均利率為3.99%，同比下降1.22個百分點，環比下降0.77個百分點；海外債發行利率為5.56%，同比下降1.01個百分點，環比下降2.01個百分點，碧桂園、華發等優質房企拉低了發行成本；信托融資利率托融資平均利率為7.49%，同環比基本持平；ABS平均利率為3.15%，同比下降1.27個百分點，環比下降0.4個百分點。

值得注意的是，房企融資目的也出現了新特點，并購債成為業內關注的焦點。

陳星表示，1月信用債發行規模與上月相當，但從融資目的來看出現了新的變動。本月招商蛇口、建發分別發行12.9億元和10億元的并購債，表明關于推動收并購融資的政策已經在央企、地方國企層面落地。同時浦發銀行也成功發行首單并購主體債券，主要用于收并購類貸款的發放。結合政策導向可以推斷，收并購類融資將成為優質房企新的融資渠道。

貝殼研究院也認為，招商蛇口與建發房地產分別成功發行12.9億元與10億元并購債，并明確融資用途。這是對2021年末政策的積極響應，預計2022年會有更多的優質房企發行并購債。

實際上，近期出臺的《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》對并購類融資有清晰的表述，即融資用于優質房企對優質項目的兼并收購。

對此，陳星認為，對于融資方來說，作為優質企業，自身償債壓力并不大，并且融資目的為收并購而非債務償還，因此不存在緩解償債壓力的問題。對于出讓項目的房企來說，則急需項目出售資金償還債務，但“優質項目”這一前提限制了處置資產的特征，因此持有資質良好項目但短期流動性緊張的房企更能從中獲益。對于債務壓力大、可售資產質量不高的房企，還需擴充其他資金來源。

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