2022年1月18日，中指研究院主辦了“共辟代建新藍海”——2022中國優秀代建企業線上主題沙龍活動，活動以線上研討的形式成功召開。

2021年，房地產市場和行業均出現了一些波動，市場急劇下滑，部分房企出現債務風險。近期，中央經濟工作會議指出，房地產要探索新的發展模式;住建部部長接受新華社專訪時也指出，高杠桿、高負債、高周轉模式難以持續。代建，具有輕資產、低負債、抗周期的特點，是新發展模式的重要方向，因此，未來幾年，代建領域有很大的發展機遇。

【中指觀點】

共辟代建新藍海——房地產新發展模式下代建機遇

1.我國房地產企業由開發商向服務商轉型是房企發展必然趨勢。第一，房地產市場進入存量階段，增量建設規模有限。第二，海外成熟房地產市場發展，知名房企發展路徑，對我國房企發展轉型有重要借鑒意義。從海外成熟房地產市場來看，房企業務重心從前端開發向后端服務和資產管理轉移。美國房企、日本房企，除了房地產開發業務，還做抵押貸款服務、物業服務等。轉型服務主要領域是建設服務，就是代建，還有物業服務主要是社區管理、資產管理等，商業管理服務等。

2.近幾年代建業務發展較為迅速。2017年以來，近幾年新簽合約項目總建面的復合增長率達到21.3%。2017-2020年，房地產代建的營業收入快速提升，復合增長率分別達到19.5%。2017年以來，房地產代建業務的凈利潤率水平始終高于25%，到2020年達到25.4%，高出傳統房地產凈利潤率超10個百分點。

3.在探索房地產新發展模式背景下，代建是大勢所趨，未來發展有很大機遇，主要表現幾個方面：第一，代建需求繼續增長，特別是中小企業代建需求增長、地方城投公司、資產管理公司等。第二，順應行業發展專業化、服務化趨勢。在歐美等發達國家，投資、開發、運營逐步分離，伴隨著中國房地產行業逐步成熟，房地產行業呈現出專業化、服務化的特征，房地產代建將會越來越受到認可。第三，高盈利特征。不同于重資產模式下房企，代建業務以輕資產為主要特征，代建方基于委托關系，向委托方輸出管理、品牌及資源，由于無需大量投入成本，代建業務具有投資規模小、財務杠桿低、利潤率高的優勢。第四，代建業務具有抗周期性，能夠抵御市場下行風險。房地產代建受行業景氣度高低影響較小，特別是在房地產行業景氣度不佳的形勢下，抗風險能力較差的中小型房企會選擇代建模式開發項目，進而給代建服務商帶來收益。

【嘉賓觀點】

讓世界變輕

從宏觀市場看，代建呈現四個維度的發展趨勢。(1)輕資產模式高增長。(2)開發服務需求提升。(3)專業管理價值凸顯。(4)存量市場空間巨大。代建行業未來具有廣闊的發展空間。代建市場規模占比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年，代建行業規模預計滲透率將達到12.5%，對應2021年4.8%的滲透率，按照歐美模式下代建業務占比可做到20%-30%，按平均值25%估算，代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。代建行業呈現出抗周期特性。代建行業的逆周期特點非常明顯，無論從十年長周期或是近三年較短周期來看，代建行業都表現出更強的景氣度，在應對房地產行業下行周期時，有更強的發展后勁。

探尋星辰大海——代建行業的機遇與挑戰

行業下行引發住宅代建市場變革。一方面，房企拿地量下滑，住宅類市場開發規模、銷售規模縮量;另一方面，品牌代建需求增加，代建滲透率將逐步提升。代建市場競爭日益加劇。一方面，大量地產同行涉足代建業。另一方面，標桿頭部企業迭代自身業務模式，進入代建領域，新入局者模式靈活發展迅速。代建業務機會增多。雖然代建市場競爭日益加劇，但是未來機會有所增加，主要體現在以下四個方面。第一，資方代建、投顧業務成短期業務增量。第二，城投平臺成為重要中期增量客戶。第三，政府財政投資項目代建成長期穩定客戶。第四，新建商辦、產業園區、存量改造等均為代建帶來新機遇。

綠色科技代建正當時

2021年，房地產整體呈下行趨勢，國進民退或已是大勢所趨，民營企業未來發展趨勢走向“輕”和“專”。2022年，代建市場機會更大會體現在地方城投公司、政府保障房、安置房及不良資產、金融機構現有的房地產資產盤活方面。房地產下行周期，對于中小型房企銷售回款、高周轉內功和標準化運營是一種考驗。而代建企業以專業的“產品力、運營力、資源整合力”賦能合作方項目開發。節約成本，提升運營效率，提高產品溢價，在保證利潤率的同時，提升項目回款速度。雙碳背景下，綠色建筑將成為重要一環，購房主力年輕化，科技住宅已經是大勢所趨。

經營能力賦予開發能力，專注”非住”產品代建

代建業務起于政府代建，逐步市場化運作，呈現多元發展模式。沉淀開元旅業三十年的歷程及經驗，依托開元品牌價值，通過專業的運營能力植入及建設能力呈現，實現利潤共享、風險共擔，合作共贏。開元標準化的建造體系，標準化的酒店建造體系、標準化的成本管控體系是支撐順利開發項目的基礎要素。開元代建的突出優勢為資源優勢，服務優勢，合作優勢。

代建全流程精細化管理

2019年中原建業獨立運營之后，逐步加強了行業研究工作，逐步完善了基礎管理工作，逐步規范了管理標準，逐步實現了業務模式的創新、產品的創新、服務的創新、管理的創新，整體管理工作趨于流程化、精細化、標準化、規范化。中原建業通過對整個項目全流程工作的梳理，形成了涵蓋整個項目運營全流程的邏輯框架圖，并對項目全流程中關鍵環節、關鍵工作的研究、提煉，擬定了“三會管理”、“項目分類分級分項管理”、“合作伙伴分類分級管理”為核心的項目全流程精細化管理中重點管理舉措。

“共建、共享、共創、共贏”——以管理擴市場

房地產行業進入轉折期，加速代建行業發展。房地產行業進入“白銀時代”，市場量價齊漲，土地量跌價漲，政策持續加碼，企業馬太效應明顯，管理紅利階段帶來新的發展方向，輕資產運營成為穿越周期新的盈利增長點。中天美好集團代建是“建而優則代”，堅持中天智造，洞察趨勢，構建"三品"發展戰略;聚合多重智慧科技，助推產品、服務升級，致力于踐行綠色建筑理念、打造有溫度的生活場景。從客戶需求出發，通過綠色健康住宅、智慧社區、美好家裝一體化設計等，不斷升級迭代產品，實現產品領先。

結語

房地產行業進入新周期，房企尋找尋求新的發展模式。代建以輕資產、低負債的特點日益受到房企關注，成為一片新藍海。未來，隨著入局企業增加，代建領域必然也會有更加廣闊的前景!

關鍵詞： 優秀代建企業 新發展模式 代建領域 房地產