隨著1月17日政策利率下降，一時間，關(guān)于“降息導(dǎo)致房貸減少”“降息促使房貸市場、房地產(chǎn)市場回暖”等聲音充斥網(wǎng)絡(luò)。

在這里要明確，“房住不炒”的定位不會變，房地產(chǎn)不會作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段。與此相對應(yīng)，房地產(chǎn)貸款市場不會出現(xiàn)大幅波動，房貸仍將保持總量增長穩(wěn)定、投放節(jié)奏有序，尤其將重點保障房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求、購房者的首套房剛需。

要正確理解此次“降息”，必須弄明白“政策利率”“市場基準(zhǔn)利率”“貸款利率”以及三者之間的關(guān)系。也就是說，此次“降息”降低的是哪個利率、它將如何進一步傳導(dǎo)、影響市場。

央行在調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)時，既可調(diào)節(jié)數(shù)量、也可調(diào)節(jié)價格。從近年來的操作看，前者的典型代表是“降準(zhǔn)”，后者的典型代表是“降息”。具體到降息，其路徑是，央行釋放“政策利率”信號，引導(dǎo)“市場基準(zhǔn)利率”以“政策利率”為中樞運行，并通過銀行最終傳導(dǎo)至“貸款利率”。在此傳導(dǎo)機制下，央行通過貨幣政策工具調(diào)節(jié)了銀行體系的流動性，進而影響信貸投放。

理解了以上基本原理，我們再來分析此次“降息”。1月17日，中國人民銀行開展7000億元中期借貸便利(MLF)操作、1000億元公開市場逆回購操作，二者的中標(biāo)利率均下降10個基點。

不難看出，央行降低了政策利率。更令市場關(guān)注的是，這是自2020年3月調(diào)降7天逆回購利率、4月調(diào)降1年期MLF利率后，首次降低政策利率。

因此有聲音猜測，受政策利率下降影響，本月(1月20日)新一輪LPR(貸款市場報價利率，可將其理解為貸款市場的基準(zhǔn)利率)有可能下降，尤其是近20個月未變動的5年期LPR報價可能下降，該報價正與購房者的房貸利率密切相關(guān)。

由此可以判斷，若1月20日5年期LPR真的下調(diào)了，那么，此前選擇了“浮動利率”方式的借款人，其每月房貸還款金額確實會減少。但是，如果借款人此前選擇的是“固定利率”方式，即使5年期LPR下調(diào)，其還款金額也不會變。

最后，要厘清“降息”與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。本次“降息”主要目的有二：一是春節(jié)臨近，旨在平滑春節(jié)期間的流動性；二是降低金融機構(gòu)的資金成本，引導(dǎo)金融機構(gòu)降低對實體經(jīng)濟的信貸成本，貨幣政策逆周期調(diào)控靠前發(fā)力。

因此，不能通過此次“降息”進一步推導(dǎo)出房貸市場、房地產(chǎn)市場即將回暖。中央經(jīng)濟工作會議已明確提出，“房住不炒”的定位不會變。接下來，將加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。

此外，由于受個別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險爆發(fā)的影響，2021年下半年，金融機構(gòu)曾一致性收縮信貸，出現(xiàn)了短期過激的市場反應(yīng)，這導(dǎo)致部分房企的正常、合理融資需求被“誤傷”。針對這一問題，從2021年四季度起，金融監(jiān)管部門已對房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境進行了優(yōu)化和適度回調(diào)，著力“穩(wěn)預(yù)期”。

可以預(yù)判，接下來，在堅持“房住不炒”定位不變的前提下，各項監(jiān)管措施將更加精準(zhǔn)、靈活適度，房地產(chǎn)貸款將逐步“企穩(wěn)”，為實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)創(chuàng)造條件。

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