2021年天津緊跟國家“房住不炒”基調不變，政策方面寬柔相濟，加強市場監管和規范要求;市場面臨較大調整壓力，但韌性較強，整體表現較為穩定，成交量價均高于去年，同時需求結構發生變化，“剛改”需求逐漸釋放;土地方面，實施“兩集中”，全年成交規?；九c去年持平，土地出讓收入過千億。2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調不變，實現“三穩”目標。天津作為房地產市場調整壓力較大的城市，亦將適度調整政策穩定市場預期。
▍天津房企業績TOP10
2021年1-12月，天津房地產企業銷售業績TOP10共976.86億元。TOP10門檻值為59.37億元。其中融創以167.75億元的業績強勢蟬聯金額榜首位，保利以127.50億元居榜單第二，中海位列第三。
2021年1-12月，天津房地產企業銷售面積TOP10共成交559.74萬平米，融創以78.21萬平米的業績蟬聯面積榜冠軍，保利以74.82萬平米位居第二席。
▍項目銷售金額TOP20
2021年1-12月，天津商品住宅銷售金額TOP20項目共成交435.71億元，入榜門檻為15.53億元。其中融創梅江壹號院攬金37.70億元，蟬聯榜單冠軍;融創南開宸院位列第二，共成交31.19億元;天津瑞府以30.53億元的銷售業績躍居榜單第三。
▍商品住宅市場分析
供需分析
2021年，天津市商品住宅供應1220.93萬平方米，同比下降6.53%;全市商品住宅成交115207套/1245.84萬平方米，同比分別增長3.46%、2.46%。從月度趨勢來看，2021年下半年市場成交量有所下降，不及上半年。12月，在各種營銷活動的刺激下，市場翹尾收場，共成交122.61萬平米，為6月以來最高值。
整體來看，2021年市場銷供比為1.02，供需基本平衡。2018、2019年天津商品住宅呈供大于求的狀態，2020、2021年市場逐步恢復供需平衡態勢。
價格
2021年，天津商品住宅成交均價為17201元/平方米，相較于去年上漲3.78%。自2018年以來，天津商品住宅價格呈穩步上漲態勢，2021年價格為近六年最高值。
長期來看，天津住宅成交價格呈現出“慢速平和上漲-快速波動上漲-增速調整穩定”趨勢。2021年前三季度，價格小幅震蕩，穩中微漲;第四季度，受各項目營銷力度較大影響，天津商品住宅成交均價為16724元/平方米，同環比均下跌，跌幅分別為2.12%、3.88%。
庫存
可售面積：受成交面積大幅增長影響，可售面積下降至2108.05萬平米，環比下降2.00%;
出清周期：截至12月底，出清周期為20.3個月，收窄0.21個月。
區域成交
2021市內六區住宅成交面積占比提升至10%，2020-2021年市內六區新房項目較往年有所增加，使得該區成交面積占比提升;環城四區、遠郊五區仍為成交大區。供應端來看，市內六區住宅供應面積占比提升至11%;環城四區供應占比35%，濱海新區提升至27%;遠郊五區下降至28%。
各區成交價格
12月，多數區成交價格環比漲跌幅在5%以內。和平、北辰、津南、武清、靜海成交價格環比漲跌幅較為明顯。11月和平區招商津灣天璽特惠，成交均價僅31000元/平米，使得該區整體價格較低，12月區域價格恢復常態，故環比變化較明顯。北辰未來城重回區域榜單首位、成交占比擴大，同時融創宸閱和鳴等項目成交均價小幅上漲，使得該區價格有所上漲。津南融創云潮府、中海錦城等高價位項目成交占比提高，使得該區價格有所上漲。
▍總結及預期
2021年天津緊跟國家“房住不炒”基調不變，政策方面寬柔相濟，加強市場監管和規范要求;市場面臨較大調整壓力，但韌性較強，整體表現較為穩定，成交量價均高于去年，同時市場需求結構發生變化，“剛改”需求逐漸釋放;土地方面，實施“兩集中”，全年成交規模基本與去年持平，土地出讓收入過千億。
市場成交翹尾收場，成交價格穩中上漲
2021年12月，天津商品住宅成交量翹尾收場，成交量突破120萬平米，為6月以來最高值。2021全年，天津共成交1245.84萬平米，高于去年，但不及2019年，為近五年第二高水平。從各月份來看，4-6月市場熱度相對較高，成交面積均在120萬平米以上水平。下半年，受房地產金融環境趨緊影響，市場預期有所調整，成交量下降。從成交金額、價格來看，2021年成交金額突破2100億元，為近五年最高，成交價格為近6年峰值，多個高品質項目入市，改善產品成交量提升明顯，拉高整體成交均價。從庫存來看，2021年以來，庫存一直維持在2100余萬平米，處于高位運行階段。從出清周期來看，去化周期在20個月左右波動，去化壓力與2020年相當，相較2018-2019年較大。整體來看，天津商品住宅庫存面臨較大壓力。
集中土拍效果明顯，土地市場平穩
2021年，天津住宅用地計劃供應950公頃;共成交714萬平米，完成率75%，與去年同期持平，成交金額為1035.91億元，占全年國有土地使用權出讓收入預算的69%，完成率高于去年同期21個百分點，成交金額超過2020年總成交金額的12.25%。從全國層面來看，2021年天津宅地出讓金全國排名第13，而在2016-2019年，天津均排名TOP10。具體來看，2021年天津宅地市場呈現明顯的倒U型趨勢，三次集中土拍，熱度、關注度逐漸下降，第一批土拍，成交宗數、參拍企業數量、溢價宗數均為歷次最高;而第二批熱度則明顯下降，第三批逐步衰竭。
2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調不變，實現“三穩”目標。在房地產市場調整態勢繼續深化的當下，信貸環境改善預期較為明顯，整體態勢或可延續至2022年一季度，但在房地產金融審慎管理制度下，特別是銀行端“兩道紅線”監管下，信貸端大幅放松的可能性較小，信貸或更多地支持剛需和改善型合理住房需求。房地產稅試點或將落地，試點城市名單、征收細則等均有望發布，短期或進一步影響購房者預期。天津作為房地產市場調整壓力較大的城市，亦將適度調整政策穩定市場預期。
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