物業管理行業正處于發展的黃金時期，對于整個行業而言，今年是歷經磨礪、機遇空前的一年。當下，行業的邊界與內涵正在重塑，服務類型不斷延伸，服務方式不斷煥新，科技化智能化程度加深，行業內收并購頻發，整合速度加快，市場集中度將進一步提升。

第三方市場拓展、并購、承接關聯方面積是企業“擴規模”的重要渠道，同時也是企業的發展的核心競爭力之一。中指研究院通過對中國物業服務企業新增合約面積進行監測(2021年1月至12月)，對企業第三方市場拓展、并購、承接關聯方面積進行專項研究，發布“2021年中國物業服務企業新增合約面積TOP50，2021年中國物業服務企業第三方市場拓展TOP50，2021年中國物業服務企業并購面積TOP30，2021年中國物業服務企業承接關聯方面積TOP50”。通過研究，幫助企業掌握行業發展趨勢，明晰不同企業規模擴張選擇，為企業自身高效拓展提供借鑒。

2021年，TOP50企業新增合約面積共計27.79億平方米，新增合約面積均值為5558.4萬平方米。其中，碧桂園服務、恒大物業、萬物云、雅生活集團、融創服務、世茂服務、合景悠活等，憑借多種渠道加快規模擴張，新增合約面積超過1億平方米。

從數據來看，“規模為王”的時代下，頭部物業服務企業規模保持快速增長，其中大體量并購是頭部企業管理面積快速增長的最主要因素。從新增合約面積來看，碧桂園服務“一騎絕塵”，年初54.32億元“聯姻”藍光嘉寶，九月一周內約133億接連“鯨吞”富良環球與鄰里樂控股，也為碧桂園服務增加管理面積約2.8億平方米。使碧桂園服務成為2021年物業管理行業當之無愧的“規模之王”。

2021年物業服務企業第三方市場拓展分析

(一)市場化拓展加速發力，TOP50企業平均拓展面積達2577萬平方米

2021年，50家物業服務企業市場拓展項目共計8824個，TOP50企業第三方市場拓展面積共計12.89億平方米，在新增合約面積中占比46.4%。其中排名前三的企業分別為雅生活集團、世茂服務、碧桂園服務，第三方市場拓展面積分別為7256萬平方米、6840萬平方米、6720萬平方米。

分層級來看，TOP10企業第三方市場拓展面積均值為6150萬平方米，TOP11至TOP30企業第三方市場拓展面積均值為2492萬平方米，TOP31至TOP50企業第三方市場拓展面積均值為876萬平方米。TOP10企業主要為上市物業企業，在資本的加持下，企業在市場拓展方面投入更多的人力、物力、財力，助力企業第三方市場規模快速發展，領先非上市物業企業。

(二)非住宅業態已成為物業公司市場拓展的重要方向

物業管理服務的邊界不斷延伸，從住宅不斷延伸至商辦、醫院、學校等非住宅業態及城市服務等領域。中指數據CREIS·物業版—招標數據(點擊試用)顯示，2021年物管行業第三方市場招標信息發布約10萬余條中，以非住宅業態為主(占比超過八成)，其中辦公業態占比最高約40.4%，其次是學校業態，占比22.2%。

(三)“服務、團隊、渠道、口碑”鑄就成功秘訣

通過研究市場化程度較高的物業服務企業，我們發現此類企業在市場拓展條線具備以下共性：一是高質量的物業服務，二是專業的市場團隊，三是多渠道的拓展方式，四是良好的口碑和品牌形象。物業服務企業通過以上成功關鍵因素，實現從產品競爭力→品牌競爭力→市場競爭力的良性循環。

2021年物業企業并購市場分析

(一)年內現百億級并購案，交易總金額創新高

2021年物業管理行業已披露相關信息的并購交易達77宗，涉及并購方36家物業企業。交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%↑。并購標的估值水平在7.45x與26.9x之間，相比2020年的平均估值水平下降約20%。從并購規模來看，并購面積TOP10企業平均并購規模為8667萬平方米，碧桂園服務、恒大物業、合景悠活、萬物云2021年并購面積超過1億平方米。

總體來看，今年行業并購市場整體呈現交易額創新高、大額交易多發、并購主體以上市企業為主、并購標的估值回歸理性等特點。

2021年，剔除專業服務類與市政環衛類標的企業，并購方涉及增加在管面積總量超9億平方米。若按交易金額排序，碧桂園服務公開披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%，領銜其他市場參與者。

(二)三大因素驅動并購熱潮，并購態勢將持續

因素一：房地產流動性危機傳導，成為大宗并購交易的直接誘因

房地產市場融資政策收緊，加速了開發企業的債務危機，短期內無法實現資金快速周轉的開發商，紛紛出售旗下物業優質資產，盤活部分現金流，以期幫助開發集團度過寒冬。如富力物業、彩生活出售部分核心資產等。

因素二：企業擴規模、求發展，是并購狂潮的內生驅動力

2021年以來，多家物業企業紛紛披露自己未來幾年的發展目標，目標之宏偉，業績增長要求之強勁讓業內人士期待滿滿，也為企業自身增添了幾分前行的動力與壓力。從部分企業未來3-5年的增長目標及發展規劃看，必須保持高增速，才能達到預設的業績增長和規模擴張目標。

因素三：并購資金充足，為并購規模化的支撐性因素

并購市場的買方主要是上市公司，其用于收并購的資金充足，戰略意圖明確，是導致年度并購四起的有利支撐性原因。自IPO起，物業公司籌集的資金就有一大部分用于并購，多家公司這一資金使用比例超過40%。同時，從賬面資金看，企業用于收并購的彈藥充足，足以繼續支撐今后的高強度收并購行動。因此，預計未來幾年內，通過收并購擴規模的方式仍然會持續。

2021年物業服務企業承接關聯方面積分析

物業服務企業與關聯房地產開發企業普遍存在互惠互利的關系，房地產銷售面積情況一般會轉化為物業服務企業的合約面積，從而形成內生性規模增量。中指物業研究基于物業企業承接關聯開發企業在2021年新增的商品房銷售面積情況，對物業服務企業承接關聯方面積情況進行分析。

2021年，TOP50企業承接關聯方面積合計約6.78億平方米。其中，TOP50的企業新增承接關聯方在管面積的均值達到1355.6萬平方米，TOP10企業待轉化面積的門檻值為1661萬平方米。

承接兄弟公司項目是物業管理企業規模擴張的重要手段。頭部企業如碧桂園服務、恒大物業、融創服務、萬物云、保利物業等，在母公司及關聯方的支持下將新增超過3000萬平方米的在管面積。依托于關聯房企的發展，物業服務企業管理面積增長的穩定性得到有力保障。

關鍵詞： 物業服務企業 企業并購 第三方市場拓展 TOP50