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展 望

我們認(rèn)為， 2022年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用質(zhì)量展望為穩(wěn)定。我們預(yù)期受到政策面邊際改善和調(diào)整的影響，即使在行業(yè)整體規(guī)模見頂、利潤率承壓的情況下，仍有很多企業(yè)可以憑借自身的經(jīng)營韌性，在相對(duì)改善的政策環(huán)境中維持甚至改善自身的信用質(zhì)量。但由于部分企業(yè)歷史經(jīng)營激進(jìn)導(dǎo)致了存量杠桿較高，我們預(yù)期2022年行業(yè)內(nèi)仍會(huì)發(fā)生一些違約事件。

我們認(rèn)為，2022年行業(yè)調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向的可能性仍然非常低?！胺孔〔怀础耙廊皇钦叩闹骶€，但是，在房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能保持目前邊際放松的態(tài)勢，如包括對(duì)于開發(fā)貸和按揭貸款投放避免“一刀切”，預(yù)售資金監(jiān)管逐步理性等。2021年年底中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議表示，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

我們認(rèn)為，在“三穩(wěn)”的政策環(huán)境下，2022年全國房地產(chǎn)市場規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)顯著的萎縮。房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)是我國經(jīng)濟(jì)體系中重要的行業(yè)。但是，經(jīng)歷了數(shù)十年的高速發(fā)展之后，行業(yè)規(guī)模將見頂并少許回落。我們預(yù)計(jì)，2022年商品房銷售額將下滑7%左右，其中銷售面積下降5%左右，價(jià)格小幅下降2%左右。我們認(rèn)為，一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產(chǎn)需求仍將保有強(qiáng)勁，但其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場可能面臨量價(jià)齊跌的風(fēng)險(xiǎn)。

我們預(yù)計(jì)，2022年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資完成額將保持0-5%的增速，增長主要依賴建安投資支撐，而土地購置將會(huì)明顯下滑，這主要是由于房企資金緊張導(dǎo)致對(duì)土地購置需求轉(zhuǎn)弱所致。同時(shí)，隨著土地價(jià)格保持高位，房企利潤空間將會(huì)進(jìn)一步收縮，2022年全行業(yè)EBITDA利潤率中值可能同比下滑2個(gè)百分點(diǎn)至16%左右。

盡管行業(yè)面臨規(guī)模萎縮和整體資金面收緊的壓力，我們?nèi)哉J(rèn)為再融資相對(duì)通暢、存貨質(zhì)量高、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)可以憑借經(jīng)營韌性應(yīng)對(duì)行業(yè)壓力可以獲得更好的業(yè)務(wù)發(fā)展。

我們預(yù)計(jì)，隨著房企違約后處置過程逐步完善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于行業(yè)謹(jǐn)慎態(tài)度有所緩和，貸款投放逐步正?；袠I(yè)杠桿率下降到安全區(qū)間，行業(yè)可能開始回暖。

關(guān) 注

償債高峰將至，再融資壓力仍在。2022年上半年仍是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)債務(wù)到期高峰，行業(yè)面臨很大的再融資壓力。

違約仍會(huì)發(fā)生，弱資質(zhì)企業(yè)將會(huì)在陣痛期內(nèi)掉隊(duì)。這些企業(yè)通常具備以下特征：高度依賴高杠桿高周轉(zhuǎn)模式，特別是在短時(shí)間內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模大幅增長；存貨不足或土儲(chǔ)主要分布在低線城市；母公司層面流動(dòng)性不足。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)