中房網訊（蘇曉/文）隨著11月19日鄭州第二批集中供地土拍結束，22城第二批集中供地已全面收官。相較于首批集中供地的火熱，第二批集中供地經歷了“暫停”、“重啟”后，熱度顯著下降，底價成交、終止出讓、流拍等現象屢見不鮮。

分析人士認為，土地市場遇冷的背后，反映的是房企拿地能力和拿地意愿雙降。自“三道紅線”新規出臺以來，房地產金融監管不斷強化，房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購地并嚴查資金來源，更是進一步限制了房企的拿地能力。另一方面，“限價”“限售”“限貸”等政策層出不窮，導致房企銷售承壓，抑制了房企的拿地意愿。

657宗地攬金超6440億元

據中房網不完全統計，22城第二批集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）約657宗地塊，土地出讓金總額6441.43億元，綜合溢價率不足4%。

據此前中房網的報道（22城首批集中供地面面觀），在22城第一批集中供地中，土地掛牌數量918宗，總計成交住宅用地（含綜合用地）約861宗，土地出讓金總額10705.07億元，綜合溢價率達到15%。

整體來看，在第二批集中供地掛牌數量超過首批集中供地掛牌數量的情況下，無論是土地成交數量還是成交金額，都遠低于首批集中供地，而整體土拍溢價率更是降低了7成多，土地市場降溫明顯。

流拍、終止出讓現象頻現，土地溢價率走低

在第二批集中供地中，流拍、終止出讓、低溢價似乎成為了市場的“高頻詞匯”，就連北京、上海、杭州等在首批集中供地中表現突出的熱點城市也不例外。

如杭州，作為首批集中供地土地成交金額的“大戶”，其首批集中供地的57宗地塊全部成交，溢價率達26%；而在第二批集中供地中，總計掛牌31宗地塊，其中7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍，最終僅成交14宗地塊，較首批成交地塊數量下降75%；而土地成交平均溢價率僅為4.59%，較首批平均溢價率下降8成多。

北京第二批集中供地原計劃供應的43宗土地，僅11宗走到了現場競價環節，除1宗地采用招標出讓早就定下歸屬以外，直到競買截止日，仍有26宗地塊無人問津。在截止日當晚，北京宣布26宗地塊延期出讓，占總出讓地塊的60.47%。而總計16宗接到有效競買申請的地塊中，有5宗因僅有一家房企，最終以底價130.48億元成交。溢價率方面，北京第二次集中供地溢價率約4.2%，較首批集中供地的7.1%溢價率減少了2.9%。

在上海也同樣出現了終止出讓、多宗地塊底價成交的情況。10月8日，距離正式土拍還有3天，上海就叫停了7宗地塊出讓，截至10月14日第二批集中供地收官，41宗地塊成交總價約538.38億元，平均溢價率3.35%；其中，18宗普通商品房地塊有9宗地塊底價成交。再如廣州，第二批集中供地48宗地塊僅成交23宗，超過半數土地未能成功出讓，尤其是第二天24宗土地只成交7宗，甚至番禺大石和黃埔開蘿大道兩個熱區地塊也無人問津。

還有鄭州，其原計劃出讓15宗地塊，但就在前一日，鄭州市公共資源交易中心發布公告終止4宗地塊的出讓，成交的11宗地塊有10塊以底價成交；青島第二批集中供地共推出87宗地，其中11宗塊地終止出讓，成交的76宗地塊中72宗地以底價成交；天津共推出61宗地塊，其中19宗地停牌，流拍2宗，31宗底價成交......

值得注意的是，在首批集中供地中以43%溢價率位居第一的重慶，在第二批集中供地中整體溢價率僅為0.02%；而以32%溢價率位居第二的濟南，第二批集中供地的76宗地塊全部底價成交，溢價率為0；長沙出讓的10宗地塊也全部底價成交，溢價率為0。這與首批集中供地中“熔斷”“搖號”等火爆情形大相徑庭。

國企、央企漸成拿地主力

在第二批集中供地中，民營房企的參拍積極性較首批集中供地有所降低，地方國企和央企的表現則相對突出。

如在青島的第二批集中土拍中，中國金茂成為了土拍的最大贏家，拿地數量最多，共計8宗，其中5宗為中國金茂與海爾地產聯合體競得，其貢獻的土地出讓金也最多，合計約35億元。此外，中鐵建、華潤、萬科、保利發展（600048）等房企均有落子，其中萬科聯合體斬獲3宗地，中鐵建競得2宗地，卓越聯合建安拿下2宗地，保利和每日置業聯合體收獲2宗地。與此同時，上海證券研究所在一份報告中指出，碧桂園、融創中國、旭輝控股集團等民營房企拿地積極性不及首批集中供地，融創中國僅在青島拿下2宗土地，與首批集中供地收獲52宗土地相比大幅下滑。

在天津第二批集中供地中，中鐵豪攬6宗濱海新區地塊成為拿地最多的企業，中海地產則競得紅橋鈴鐺閣、河西安江里以及和平區多倫道地塊。

廈門、福州也出現了類似情況。在廈門，本地國企建發以成交金額101億元排名第一，中海以62億元排在第二，保利以50億元排在第三；在福州，保利以17.13億元排在拿地金額首位，福州建工以16.16億元排在第二。

而11月剛完成第二批集中供地的鄭州、寧波也延續了上述“規律”，從拿地情況來看，依舊是央企、國企表現較為突出。

相關業內人士分析表示，央企、國企在集中供地土拍中成為主力軍在意料之中，現在整體市場的融資環境收緊，而央企國企相對融資利率要更低，民營房企算不過帳來的項目，央國企可以算得過。特別最近一年來，部分規模房企陷入債務危機，讓民營房企的高負債問題變得更加嚴峻，不得不減少拿地。相比之下央國企的負債率比較低，還有借貸的空間。

中信證券的一位分析師同時指出，地方性國企在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用。

總體而言，不同于首批集中供地中的土拍競爭激烈、城市間冷熱度分化明顯等特點，第二批集中供地整體遇冷，而土地市場變冷的背后，既有企業資金面緊張、整體銷售下行的短期因素，也有房企逐漸放棄“以高杠桿博高周轉”行為的長期因素。

目前，22城的第三批集中供地也已陸續展開，這也是今年最后一次集中供地，在房企融資難出現緩解、地方下調拍地門檻等積極信號推動下，第三批集中供地的地塊數量、拍賣規則、市場熱度等又會有哪些變化？敬請關注中房網的持續報道。

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