11月16日，中指研究院在北京成功舉辦“2022中國房地產(chǎn)市場趨勢及投資策略閉門研討會”。中指研究院認為，房企融資規(guī)模大幅下滑，政策矯正修復(fù)。

(1)融資總規(guī)模大幅下降，結(jié)構(gòu)以債券為主，單月融資增速持續(xù)為負，10月跌至谷底。2021年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下降21.2%。其中，債券融資占比超五成，仍為房企重要的資金補充形式，但海外債份額在逐漸向信用債轉(zhuǎn)移;信托占比由上年同期的38.2%下降至31.8%，降幅明顯;ABS上升7個百分點至20.7%。單月來看，自今年3月起，單月融資同比出現(xiàn)不同程度下滑，其中自8月起，單月降幅超過50%，10月同比降幅最大，為74.8%。

(2)傳統(tǒng)融資渠道同比均有下降，綠債成為融資亮點，ABS成為融資新渠道。2021年1-10月，信用債發(fā)行總額4801.7億元，同比下降13.3%;10月僅融資130億元，同比下降55.2%;平均發(fā)行期限為3.4年，其中3年及以上的中長期融資占比過半。海外債共融資2624.1億元，同比大幅下滑35%。近期多家房企違約，房企海外評級屢遭下調(diào)，市場波動，增加了海外債融資難度，而2022年上半年為償債高峰，海外債融資壓力很大。綠色債券為房企突破發(fā)行瓶頸的新模式，今年以來，多家房企發(fā)行超580億元綠債。ABS1-10月共融資3228.8億元，同比增長37.4%，供應(yīng)鏈ABS為主要融資模式。ABS發(fā)行增加房企潛在的風(fēng)險敞口，因此8月開始發(fā)行量大減直至斷發(fā)。

(3)明年預(yù)期融資政策矯正修復(fù)，機構(gòu)偏好國企及穩(wěn)健頭部民企，房企策略應(yīng)注重長期主義。今年9月以來，房地產(chǎn)融資政策不再加碼，同時通過與房企的多次座談，逐步釋放邊際利好信號，如銀行信貸加速、支持信用債、海外債發(fā)行、ABS發(fā)行松動等。預(yù)期未來機構(gòu)偏好的企業(yè)類型以央企國企、實力強、經(jīng)營穩(wěn)的頭部民企以及區(qū)域龍頭企業(yè)為主。對于房企來說，控制規(guī)模、穩(wěn)發(fā)展，長期主義、重經(jīng)營等策略是房企行穩(wěn)致遠的重要保障。

(4)中指風(fēng)險測評SaaS工具結(jié)果顯示，行業(yè)整體抗風(fēng)險能力降低。10月份抗風(fēng)險能力得分均值為5.81，低于去年同期5.91的水平;抗風(fēng)險能力一般及較弱企業(yè)數(shù)量明顯增加。

關(guān)鍵詞： 抗風(fēng)險能力 融資規(guī)模 債券融資 融資亮點