信息時(shí)報(bào)訊(記者羅莎琳)二手房交易簽約前，若無(wú)法確定自身是否符合本市房地產(chǎn)政策，應(yīng)通過(guò)線(xiàn)上或線(xiàn)下官方查詢(xún)渠道及時(shí)查詢(xún)個(gè)人名下房產(chǎn)情況，避免因不符合本市購(gòu)房政策的規(guī)定，導(dǎo)致簽約后合同無(wú)法履行，需承擔(dān)違約責(zé)任。

日前記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)獲悉這樣一個(gè)案例。凌婆婆今年80歲了，她和老伴現(xiàn)居住在朝天路的樓梯房，雖住在三樓，但隨著年紀(jì)越來(lái)越大，兩位老人的腿腳也變得不利索，每天上下樓也是吃力。凌婆婆聽(tīng)說(shuō)廣州有限購(gòu)兩套房的政策規(guī)定，而她在20世紀(jì)90年代初期，分別在朝天路和同福路各買(mǎi)了一套房。凌婆婆想通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”的方式，先把位于同福路的樓梯房賣(mài)掉，籌齊購(gòu)房款后置換一套兩房一廳的電梯房。為了能盡快實(shí)現(xiàn)換房，她到多家中介公司放盤(pán)，尋找一次性付款的買(mǎi)方，并且讓經(jīng)紀(jì)人為其尋找合適的房子。

通過(guò)A中介公司促成，凌婆婆在6月底順利出售其位于同福路的房子，并收齊房款。7月初，B中介公司的經(jīng)紀(jì)人介紹了一套小戶(hù)型的電梯房，凌婆婆覺(jué)得很滿(mǎn)意。B中介公司的經(jīng)紀(jì)人以書(shū)面形式告知凌婆婆廣州現(xiàn)行限購(gòu)政策，凌婆婆在《廣州市房屋交易政策告知書(shū)》簽名確認(rèn)，并申報(bào)其自有房產(chǎn)為1套。經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)凌婆婆有購(gòu)房指標(biāo)后，協(xié)助凌婆婆與賣(mài)方劉先生簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，凌婆婆支付10萬(wàn)元定金給劉先生，合同約定一個(gè)月內(nèi)完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。

凌婆婆原想著這一切都挺順利，便將她買(mǎi)賣(mài)房屋的事情告訴她女兒梁女士。梁女士詢(xún)問(wèn)朋友房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)政策后，發(fā)現(xiàn)母親想通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”的方式置換房屋是行不通的。因?yàn)榱杵牌懦爽F(xiàn)居住在朝天路的房產(chǎn)外，還有2套由她一人繼承的房產(chǎn)。所以，即使賣(mài)掉同福路的房子，減少了1套房產(chǎn)，她名下還有3套房產(chǎn)，還是無(wú)法滿(mǎn)足購(gòu)房條件。凌婆婆原以為購(gòu)買(mǎi)所得的房屋才計(jì)入限購(gòu)房產(chǎn)套數(shù)，只要她賣(mài)掉一套購(gòu)買(mǎi)所得的房屋就能騰出一個(gè)購(gòu)房名額。

當(dāng)發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題后，凌婆婆一家就想盡快再出售(或轉(zhuǎn)移)房產(chǎn)，從而滿(mǎn)足購(gòu)房條件。但凌婆婆的女兒梁女士的家庭房產(chǎn)套數(shù)已有2套，故凌婆婆的房屋不能轉(zhuǎn)到女兒名下。而通過(guò)出售的方式，短期內(nèi)也很難以合適的價(jià)格找到合適的買(mǎi)方，而且還要出售兩套。無(wú)奈之下，梁女士只好協(xié)助母親與賣(mài)方積極協(xié)商解除購(gòu)房合同，經(jīng)多次溝通，賣(mài)方最終同意沒(méi)收10萬(wàn)元定金，雙方解除合同，不再追究其他責(zé)任(注：合同約定是交易不成，違約方需賠償交易價(jià)格的20%)。

法律人士表示，凌婆婆以為通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式取得的房產(chǎn)，才計(jì)入限購(gòu)房產(chǎn)套數(shù)，只要“賣(mài)一買(mǎi)一”就能騰出購(gòu)房指標(biāo)，這是對(duì)購(gòu)房政策的錯(cuò)誤理解。實(shí)際上，無(wú)論房屋所有權(quán)是何種來(lái)源，只要購(gòu)房人或者其家庭成員是房屋現(xiàn)有權(quán)屬人或權(quán)屬人之一，計(jì)入單身人士或家庭已擁有住房套數(shù)。但兩個(gè)及以上單身人士或居住家庭共同繼承一套房屋的，不計(jì)入單身人士或家庭已擁有住房套數(shù)。凌婆婆一人繼承的房產(chǎn)，是需要計(jì)入其名下房產(chǎn)套數(shù)。

廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施至今，已調(diào)整多次，但相關(guān)規(guī)定有延續(xù)性。根據(jù)2011年廣州市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知的實(shí)施意見(jiàn)》的規(guī)定，已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。凌婆婆自有房產(chǎn)為3套，不符合政策規(guī)定。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，交易當(dāng)事人的名下房產(chǎn)套數(shù)不僅會(huì)決定購(gòu)房人是否有購(gòu)房資格，也會(huì)影響二手房的交易稅費(fèi)。個(gè)人名下房產(chǎn)情況屬個(gè)人隱私，不能隨意查詢(xún)，根據(jù)《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)辦法》第四條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以委托律師或者其他代理人查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。房地產(chǎn)中介作為居間方，在未得到交易當(dāng)事人的授權(quán)情況下，不能查詢(xún)交易當(dāng)事人的名下房產(chǎn)情況。

而根據(jù)《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》第二十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員提供房屋交易中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知當(dāng)事人房屋交易相關(guān)情況和本市房地產(chǎn)政策相關(guān)規(guī)定，不得為違反法律和政策的房屋交易提供服務(wù)。”故交易當(dāng)事人在了解本市房地產(chǎn)政策后，應(yīng)認(rèn)真審查自身是否達(dá)到購(gòu)房條件。

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