克而瑞研究中心發布的2021年1月-9月房地產企業銷售TOP100排行榜顯示，百強房企單月全口徑銷售金額同比下降36%。10月，房地產市場持續降溫，逾8成百強房企單月業績同比降低，其中44家房企業同比降幅大于30%。

受宏觀調控政策和金融環境影響，今年地產交易步入下行周期。自二季度起，重點一、二線城市陸續出現成交量同比下跌。預計年底房地產市場還是不容樂觀，成交或將緩步下行。另一方面，去化壓力之下，全國房價開始出現下跌趨勢。

“三穩”調控目標不變

2021年下半年以來，房地產市場下行趨勢明顯。9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，要求金融部門準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，并強調“穩地價、穩房價、穩預期”目標。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此表示，當前整個行業處于轉型期，平衡好行政調控和市場化配置，將有助于平滑轉型帶來的市場波動，保持整體市場平穩發展。

中泰國際認為，中期看，人口流動與經濟發展仍是房價的主要決定因素，核心城市的房價仍將受到人口流入與經濟增長的支撐，部分人口流出、產業薄弱的城市將見到房地產市場量價下降，因此房地產市場將進一步分化。

市場分析人士指出，地產政策層面全方位嚴格調控的最艱難時期已經過去。預計房企資金壓力將有所緩解，按揭貸款、開發貸額度有望松動，尤其是按揭貸款，剛需及合理改善型住房需求或將迎來修復。

尋找第二增長曲線成新方向

數據顯示，截至11月3日，在A股121家上市房地產企業中，前三季度營業收入同比下滑者達40家，歸屬母公司凈利潤同比下滑者達52家，占比超四成;31家房企虧損。

2021年前三季度，121家A股上市房企營業收入共計1.87萬億元，同比增長23.2%;歸母凈利潤卻僅827億元，同比下降29.5%，剔除華夏幸福(虧損134.6億元)、藍光發展(虧損67.1億元)后，行業歸母凈利潤仍同比下降4.2%。

行業龍頭也未能幸免，從營業收入總規模50強房企情況看，前三季度營收同比下滑房企有13家;凈利潤同比下滑房企則高達23家，占比近一半。萬科、金地、綠地控股前三季度均錄得歸母凈利潤大幅下滑。

歷史告訴我們，純粹的情緒并無意義，理智才是通往未來的鑰匙。當前的資本市場中，第二增長曲線已然成為市場看待地產企業未來的一面鏡子。10月28日晚間，萬科公告將持續加碼“地產 ”業務，董事會計劃向股東大會申請授權在不超過300億元的直接債務融資工具，長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等多元化轉型業務是主要方向。

在穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標，以及房住不炒、租購并舉和保障民生的主旋律下，我國新房開發和銷售速度，以及二手房交易量會有所放緩，但并不會出現斷崖式下降。家庭結構快速小型化、加速到來的換房與改善需求、數億流動人口的租賃住房需求、龐大的活躍老年人的養老住房需求，構成了中國房地產市場多元化需求的底色。

發達國家經驗表明，即使經濟進入相當成熟階段之后，房地產業對經濟增長的貢獻并不會自然減弱，甚至會因為房地產服務業以及各類住房衍生產業的發展壯大而進一步增加。從數據上看，全球主要發達國家的房地產業GDP占比一般達到10%-12%，我國目前只有7%左右;發達國家的房地產整個上下游產業鏈合計占比往往超過GDP的20%，我國只有15%左右。

結合國內行業現實發展情況以及國際實踐經驗來看，未來，中國住房將從“鋼筋水泥”轉向“有溫度的”居住服務業，成為中國經濟內循環的重要支撐。房地產服務細分行業完全有可能再造一個房地產。例如，未來我國租賃人口將超過2.5億人，這一龐大的需求基數將刺激租賃服務業的全面增長，從租賃住房的出租、裝修、改造、維護以及租后的保潔、搬家等服務都是潛在的增長點，將會是一個2萬億-3萬億規模的市場。

居住服務市場潛力可期

9月29日，貝殼研究院聯合空白研究院發布的《超越交易：迎接品質服務的美好時代》報告認為，居住服務領域進入4.0時代。報告分析，居住服務業將成為我國經濟增長的新興增長點，無論是對于增長，還是對于就業創造，居住服務業的崛起都將成為一個全新的時代命題。

行業諸多玩家已開始在家裝賽道中尋找新增長點。2020年，世茂集團與紅星美凱龍正式簽署合作協議，達成全面戰略合作伙伴關系。雙方聯手推出了家居家裝品牌“世茂美凱龍”，以期合行業全產業鏈條，打通家裝全周期服務。

今年，紅星美凱龍公布2021年裝修版塊業績目標，給家裝業務定下了80億元合同額、30億元收入的目標。無獨有偶，居然之家在2020年與阿里成立了躺平家設計平臺，提出布局家裝版圖，并計劃3-5年內實現100億。

與此同時，貝殼也在新家裝賽道展開長期布局。早在2019年，貝殼找房推出了全新家裝服務品牌“被窩家裝”，正式進入家裝行業。今年7月，貝殼宣布與圣都家裝達成協議，將收購圣都100%的股權。

在近期的萬科2021業務交流會上，萬科集團董事會主席郁亮引用了日本大和房建轉型成功的例子：在經歷了日本房地產行業大潰退之后，大和房建通過在非主業的努力，坐上了日本租賃公寓、物流及代建業務的頭把交椅。如今已連續十余年位列世界五百強300名左右。

正如分析人士所言，“中國所有的生意，都值得重做一遍。”在政策底部已現，地產行業步入轉型關鍵期的當下，無論是“老中介”還是“新家裝”，樓市有更大的空間，行業中的玩家還有“重做一遍”的機會。

關鍵詞： 同比降低 不容樂觀 緩步下行 管理制度