證券時報記者孫璐璐

房企融資環境正在逐步“解凍”，但房企對融資回暖的感受仍需時日。

證券時報記者獲悉，11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會。據悉，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。有債券從業人士對證券時報記者表示，座談會的召開，意味著房地產企業境內發債的相關政策會有所松動，近期將會有房企在公開市場發債融資，同時，銀行等機構投資者也會通過債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進一步惡化。

自人民銀行、銀保監會于9月底召開房地產金融工作座談會以來，金融監管部門多次釋放房地產金融政策信號，引導房企融資環境逐步“解凍”，避免市場預期進一步惡化。不過，相對于融資環境改善這一慢變量，近期房地產市場一個更為明顯的變化已有顯現——全國第三批集中供地正迎來優化放松。

房企融資環境逐步“解凍”

上述信號被看作是房企融資環境松動的新舉動。北京一從事房企債券承銷的券商人士對證券時報記者表示，參會房企代表在房地產業內尚屬財務實力相對雄厚的優質企業，這些房企的境內債券目前在二級市場的價格波動相對較小，反映出市場對這些房企的認可。不過，今年以來，受“三線四檔”規則等房地產融資政策調控影響，房企不論是在交易所市場還是在銀行間市場的公開發債都受限明顯。近兩年來，房企尤其是民營房企發行公司信用類債券的占比有所下降，更受房企青睞的是供應鏈ABS(資產支持證券)，但今年以來即便是房企供應鏈ABS發行也遭遇一定困難。

深圳一債券從業人士對證券時報記者表示，交易商協會舉行房企代表座談會，釋放了房企發債將松綁的積極信號，政策松綁后，預計會有銀行等機構投資者參與優質房企的債券融資。對房地產企業來說，保持現金流的穩定至關重要，只要增量融資的渠道能打開，企業的流動性就會得到改善。

從銀行信貸端看，雖然從各地按揭貸款審批進度和利率方面，個人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解，但房企開發貸邊際放松的政策傳導仍需時日。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，圍繞房地產企業金融風險問題，預計今年四季度和明年上半年還會有新的政策出臺，進而為房企創造更好的營商環境。

東北地區某國有大行人士對證券時報記者表示，該行近期要求維持房地產相關貸款余額穩定。按目前的導向，涉房貸款額度預計會適度寬松，但總體上不會增加太多。

“現在確實有房企面臨較大困難，我覺得針對房企的信貸環境會慢慢調整，在堅持房住不炒的基礎上，支持房企的合理融資需求。”上述大行人士表示。

第三輪集中供地政策

現寬松

房企融資環境逐步回暖的同時，近期，房地產市場的另一個顯著變化亦引起較大關注。

近日，濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地已經陸續公布了今年第三輪集中供地明細，第三輪集中供地的門檻較第二輪有明顯降低。比如，有城市下調了土拍保證金比例和首付款比例，部分地塊的起拍價也被下調。

從已披露的細則來看，部分城市正在不同程度地下調競買門檻。其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調至30%，而第二輪地塊多為50%；土地款首付比例由60%下調至50%，同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求。南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質由“二級或一級”下調至“三級及以上”。廣州的第三輪集中供地，部分“回爐”地塊起拍價出現小幅下調，部分地塊取消了新房限售價。相較于此前兩批集中供地，第三批供地無論是數量還是金額，都有了一定程度的下降。

與各地政府在集中供地的供給側所展示出的“誠意”相比，需求側的回暖仍需時日。中原地產首席分析師張大偉認為，第三輪集中供地政策已開始寬松，將在下調地價起價、下調保證金比例、減少捆綁限制、放寬開發商拿地付款周期等多個方面進行優化。但對于企業來說，11、12月拿地已經不可能在年內帶來現金流，在這種情況下，大部分企業參與積極性繼續降低，預計第三輪集中供地整體市場溫度繼續降低。總體看，目前樓市政策底部還不能確定，除非出現信貸明顯寬松。

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