第三輪集中供地已經開啟。從第一輪的火熱，到第二輪的普遍降溫，讓人們對第三輪的集中供地表現更加關注。

雖然第三批集中供地的城市還未開始大規模掛牌，但從三季度的住宅用地市場的表現來看，再加上三季度以來的樓市降溫和房企債務違約問題，第三批集中供地的土地市場表現以及房企的熱情都不容樂觀。

三季度351城土地市場遇冷

根據貝殼研究院提供的數據，2021年3季度全國351城的住宅用地成交總金額為1.08萬億元，同比下滑37.01%。1-3季度累計成交總金額為4.21萬億元，同比下跌7.63%。3季度成交規劃建筑面積為3.09萬億平米，同比下滑47.55%。1-3季度累計成交規劃建筑面積為11.0萬億平米，同比下跌28.44%。

盡管如此，長三角城市群土地市場表現依舊相對活躍。

三季度長三角城市群以成交金額4225億元領跑全國，其次是粵港澳大灣區和成渝城市群。值得注意的是，在全國土拍市場呈現出“一邊倒”涼涼的大背景下，曾滾燙的長三角地區也沒有例外，其溢價率從第二季度的22.2%回落至第三季度的9.6%。

其中，嘉興、金華、湖州等城市的土拍溢價率自下半年以來已相應下調，湖州最近一場土拍已經出現多幅底價成交地塊。

可以說，今年土地市場降溫非常明顯。全國出現了大量的流拍地塊，北京、上海、杭州等地甚至出現了“未拍先流”的情況。

從宅地成交率來看，各線城市土地市場全面遇冷。一二線城市的居住用地成交率為77.0%，較上季度下滑10.4%。三四線城市的成交率為54.8%，較上季度下滑11.1%。其中，沈陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。

根據克而瑞此前發布的數據顯示，9月份其監測的重點城市土地流拍率飆升至27%，甚至高于受疫情影響最大的2020年2月，創下近兩年新高。

下一步的市場或更冷靜

10月13日下午，北京第二批集中供地落下帷幕，從競拍結果看，北京二輪集中供地溢價率為3.96%。據中房網粗略統計，北京首批集中供地溢價率為7%，與首批供地相比，二輪供地溢價率近乎腰斬。

而據中信建投數據顯示，全國率先完成了第二批集中供地的15個城市，平均溢價率僅為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。而這也是2020年以來溢價率首次降低至5%以下。

在低溢價的同時，土地的流拍率也大幅提升，導致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。據統計，長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，其他城市也都存在數量不等的流拍現象，整體土地市場的降溫已經非常明顯。

另一方面，房企融資難度在不斷加大的同時，地方城市的監管也日益趨嚴，多城先后發布新政，嚴查參拍企業資金來源，如蘇州、北京、深圳、杭州、成都、沈陽等城市都先后出臺了相關政策，未來不排除其他城市陸續跟進的可能。

此舉無疑對房企是一重大打擊，企業參與積極性進一步降低，讓本已降溫的土地市場雪上加霜。某頭部民企內部人士稱，今年剩下的時間不再打算拿地。某華南房企資金部人士也表示，房地產是最依賴杠桿的，融資受限是一個大問題。

隨著土地市場快速降溫，疊加金融端政策趨緊，規模房企債務暴雷，機構評級下調等影響，企業更加重視資金安全。“留足現金最安全”，在大多數房企的投資邏輯中已成共識。在這些因素的疊加下，土地降溫的態勢還將持續，不過，央企、國企和穩健型的民企在土地市場的優勢或將較第二輪集中供地時進一步凸顯，比如將在競爭壓力較小的條件下，以較高性價比取得土地資源，形成良性循環。

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