證券時報記者吳家明

剛剛過去的“銀十”，深圳二手房市場的表現依舊低迷。自今年2月二手房參考價推出至今，深圳二手房市場遇冷已持續超過半年時間，究其原因，是全方面的政策圍堵。

10月二手住宅過戶數

創9年新低

那么，剛剛過去的10月，深圳二手房市場表現到底如何？深圳中原研究中心的數據顯示，10月深圳全市二手住宅過戶套數為1605套，環比下滑9.1%。二手住宅成交15萬平方米，環比下滑11.2%。值得注意的是，10月深圳二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值。而深圳市房地產中介協會最新公布的數據也顯示，10月份深圳二手房網簽套數1777套(含自助)，同比下降69%，環比下降10%，呈持續下降態勢。

在賣家和“準買家”之間來回切換身份，黃麗(化名)算是親歷了冰點時期的深圳二手房市場。

早在2017年，黃麗就選擇上車，買下了福田區八卦嶺片區的一套近50平方米的二手房。在她看來，城市更新、潛在的優質學位都是其選擇八卦嶺的原因。說起八卦嶺，這是深圳房價炒作的一個典型區域。因為一所在建中的名校，這里的房價曾在短短一年多翻倍，“老破小”房源均價達到了“10萬+”，當然也包括了黃麗的房子。

“我一度認為這是我人生中最正確的投資。”黃麗表示，“去年年底，小區一些業主的掛牌均價一度達到14萬元，當時我還沒想過賣房，但今年的的行情突變，雖然我也不算急賣，但也不得下調自己的報價。”“我現在就掛500萬元，攤下來每平方米10萬元左右，已經過了近兩個月時間也還沒賣出去。”

黃麗表示，最近有幾撥看房的客戶，但最后都是因為首付的問題而無法交易。此外，讓黃麗打起賣房主意的不僅是當下嚴厲的樓市調控，還有“限價”下新房的誘惑。“我主要是想換房打新，今年深圳新房打新規則變化后，打新比去年容易多了，只是賣不掉這套房子，我也沒法換房。”

今年2月8日，深圳市住房和建設局發布關于建立二手住房成交參考價格的通知，此后商業銀行將根據參考價格來完成二手房貸款。由于目前深圳二手房市場成交價普遍高于參考價，意味著購房者需補足兩者之間貸款的差額。商業銀行按照參考價發放貸款，也就相當于變相提高了購房者首付款的門檻。黃麗覺得多數業主仍不會愿意以參考價賣房，自己也不能接受以參考價賣房，但是在賣房過程中卻深切感到參考價的威力，也因此左右了不少買家的選擇。

市場正在筑底？

與黃麗的感覺類似，記者在羅湖、福田和南山多個片區調查時發現，“房子沒那么好賣”是絕大多數業主的心聲，降價是多數業主的選擇。在前海片區，多位房產中介經理反映，目前前海暫時沒有按照參考價成交的情況，但一些業主的報價的確有5%到10%的下調，但在目前市場背景下也屬于正常現象。

在大學區的趨勢下，深圳學區房的震蕩更為明顯，但記者調查發現，帶有比較好居住屬性的片區和學區房房源，業主的掛牌價格變動不大，一些“老破小”學區房的價格變化則非常明顯。在福田百花片區，記者看到一套長城大廈的85平方米房源，業主掛牌價降至928萬元，據熟悉該片區的房產中介經理反映，之前成交價都在1000萬元左右，業主掛牌價一度高達1300萬元，價格確實降下來了。

曾經火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價推出后迅速降溫，這個“調控利器”也被越來越多的城市使用。除了參考價，深房理事件、房貸利率變化以及嚴查購房資金來源、嚴堵假離婚等漏洞、土拍下調住房銷售限價……今年深圳樓市發生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發生微妙的變化，給去年熱鬧的二手房交易市場潑了一盆冰水，影響的不僅是業主和購房者。

房產中介行業的沖擊首當其沖，來自深圳市房地產中介協會的最新調查數據顯示，今年1~9月深圳市累計關停房屋中介門店(含暫停營業但未及時辦理注銷)642家，占問卷調查總量的15.1%。而根據填報機構反饋，在崗經紀人數量總計35893人，占有效實名登記人數的86.5%。截至9月30日，有效實名登記中介人員約4.1萬人，較今年峰值減少6000余人，較去年同期減少14.2%。

不過，近期相關部門也多次發聲，強調保障好剛需群體信貸需求。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，10月深圳二手住宅成交量雖然再度下滑，但跌幅已比前兩個月有所收窄，而且還應注意到國慶節期間二手房沒有備案數據的情況。另外，從中介協會每周打印二手合同情況分析，每周二手合同的打印量已比9月有所提高，再加上從9月底開始市場上二手房的買賣開始有少許增加的情況看，深圳二手市場或已經筑底，正等待時機回暖。

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