記者 | 熊穎

三季報收官，據《紅周刊》記者不完全統計，在TOP100房企中，45家A股上市房企發布了2021年三季度報。其中，除招商蛇口（001979）、濱江集團（002244）等少數房企實現業績的較快增長外，絕大多數房企則延續了此前中報的低迷狀態，三季報業績持續下滑。

不過，有機構預判，房地產政策底已見，從中長期來看，地產板塊的投資邏輯將從看重業績增速轉變至注重盈利質量、現金流及分紅水平。

規模房企營收凈利普降

綠城中國、招商蛇口業績逆勢增長

《紅周刊》記者梳理發現，在45家發布三季報的A股上市房企中，22家房企歸母凈利潤較去年同期明顯下滑。其中，藍光發展（600466）、華夏幸福（600340）、廣宇發展（000537）凈利潤降幅超過100%。一些地產公司也在積極的進行多元化業務來轉型，像廣宇發展在三季度發布公告，表示要退出房地產轉投新能源領域。

表1 2021年三季度凈利潤出現明顯下滑房企（單位：億元）

值得一提的是，第三季度，被稱作“京城一哥”的首開股份（600376）業績出現明顯跳水，單季度歸母凈利虧損1.49億元，縮水256.14%。而這也直接影響了首開股份前三季度的凈利潤水平，同比下滑49.16%。首開股份解釋，公司本期歸母凈利潤的降低，主要受公司房屋銷售毛利率降低、投資收益降低及結利項目少數股東占比較高的影響。

少數股東占比較高是影響房企盈利的一項重要指標。近年來，首開股份的權益占比不斷下滑。2020年首開股份房地產銷售金額1074.6億元，根據克而瑞公布數據首開股份同期權益銷售金額614.1億元計算，權益占比僅為57.14%。而在2018年及以前，公司權益占比則多維持在72%左右。

值得一提的是，權益占比的下滑，不光困擾了首開股份一家房企，也是眾多房企盈利能力下滑的主要原因之一。

和上述營收、凈利下滑明顯的規模房企相比，招商蛇口的業績表現顯得尤為突出，前三季度公司實現營業收入817.58億元，同比增長63.13%，歸母凈利潤63.61億元，同比增長189.76%。

招商蛇口表示，原因有二：一方面，公司房地產業務結轉規模同比大幅增長；另一方面，以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT（基金代碼“SZ.180101”）作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，產生稅后收益14.58億元。

此外，濱江集團同樣增長較為迅速，財報指出，因本期交付樓盤收入較上年同期增加所致，前三季度公司實現營收244.36億元，同比增長89.43%；歸母凈利13.25億元，同比增長49.08%。

而回顧今年第三季度房企的銷售情況，此前被視為銷售主力的“金九銀十”不復存在。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，數據有時候會出現滯后，三季度的樓市降溫，會在四季度的房企業績中有所體現。且雖然現在房貸政策放松，但企業的經營數據并不會立馬出現好轉。從今年全年來看，房企整體的業績壓力還是比較大的。

毛利率繼續走下坡：

格力地產、金融街等

高毛利率水平房企明顯下滑

《紅周刊》記者對比三季報和中報發現，除廣宇發展、濱江集團、光明地產（600708）、華夏幸福等少數房企毛利率出現微增外，絕大多數房企的毛利率水平仍在走“下坡路”。

其中，部分毛利率在30%左右、盈利能力較強的房企出現毛利率的明顯下滑，如，格力地產（600185）毛利率水平從2021年中期的37.41%降至2021年三季報的28.58%；金融街毛利率水平從2021年中期的32.44%降至2021年三季報的25.79%。

此外，根據三季報，記者發現，19家規模房企的毛利率水平在15%～20%左右，占已發三季報規模房企的42.22%。值得一提的是，此前中報發布后，多家房企指出，未來行業毛利率水平將保持在20%～25%之間。不過從目前的業績表現來看，仍存在一定差距。

表2 2021年三季度部分房企毛利率變化情況（單位：%）

現金流承壓 ：

城建發展等多房企

經營性現金流凈額連續多年為負

國都證券認為，中長期而言，隨著試點方案與地方細則的出臺，房地產政策底已見，地產調控將從行政工具轉為稅收長效機制，地產市場運行將趨于平穩健康，區域城市間樓市分化后市場競爭逐步優化，行業內優質公司有望最終勝出，中長期板塊投資邏輯將從看重業績增速轉變至注重盈利質量、現金流及分紅水平。

值得一提的是，現金流不光是地產板塊的投資邏輯的重要參考依據之一，這一指標也越來越受到監管層關注。

近期，“三條紅線”政策下的“三道補丁”被重申，“三道補丁”中，經營活動現金流是重點監測指標之一。監管部門明確規定，房企近三年經營活動產生的現金流凈額不能連續為負。

在TOP100內已經發布三季報的房企中，《紅周刊》記者梳理發現，有15家房企的經營活動產生的現金流量凈額為負，其中，建發股份（600153）為-576.97億元，數值較大，公司表示，經營性現金凈流量較上年同期下降，主要是由于報告期供應鏈業務營業規模擴大，預付款項和存貨期末余額增加，以及房地產業務支付地價款增加。

克而瑞研報也指出，基于房企的經營活動現金流出中，購買商品、接受勞務支付的現金占主要比重，其中新增土地為主要用途，因此投資擴張速度快于銷售回款是房企經營活動現金流凈額為負的主因。在行業增速放緩、融資環境收緊且調控持續的大背景下，連續三年的經營活動現金流凈流出意味著資金壓力及運營風險的增大。

根據“房企近三年經營活動產生的現金流凈額不能連續為負”的監管規定，《紅周刊》記者梳理發現，在TOP100房企中，綠城中國、華夏幸福、城建發展（600266）、正榮地產、五礦地產等5房企已明顯“踩線”，其中綠城中國2018年、2019年、2020年的經營活動產生的現金流凈額依次為65.56億元、-81.76億元、-31.04億元。而華夏幸福、城建發展兩房企不光2018年～2020年經營活動產生的現金流凈額連續三年為負，2021年三季度同樣為負。

值得一提的是，由于部分港股上市房企沒有披露第三季度報告，無法得知其現金流的最新狀態，但在2021年以前，中國奧園、中交地產（000736）、保利置業集團、當代置業、路勁、萬城控股、天譽置業等房企就已連續兩年經營活動產生的現金流凈額為負，上述房企同樣值得關注。不過根據中國奧園2021年中報來看，中國奧園經營活動產生的現金流凈額已經實現轉正。

表3 房企歷年經營活動產生的現金流量凈額情況（單位：億元）

關鍵詞： 毛利率