行業遇冷、融資受阻的大環境下，小房企開始選擇赴港IPO，試圖擴展融資渠道。因此，靜寂許久的地產上市隊伍，相繼出現新面孔。

合能控股于10月31日晚間向港交所提交招股書，公司定位為綜合型房地產開發商，業務主要包括物業開發銷售及商業物業投資營運。此番闖關港交所，合能控股有幾分把握呢？

收入規模逐步擴大

招股書顯示，合能控股最初成立于深圳，2003年開始扎根成都，專注于住宅物業和商業物業的開發、運營及管理。成立至今，合能控股不斷擴張住宅物業項目版圖，遍布國內數個經濟增長潛力高以及人口基數大的區域核心城市，包括成都、深圳、西安、長沙、重慶、杭州、寧波及鄭州等一線及二線城市。

不斷聚焦核心區域的業務布局，使合能控股的業績實現穩健的增長。2018年至20201年6月30日止6個月（以下簡稱報告期內），合能控股收益分別為約55.83億元（單位：人民幣，下同）、40.22億元、57.08億元、7.53億元及15.69億元;期內利潤分別為約2.31億元、6.84億元、5.27億元、5945.2萬元、1.41億元。與此同時，公司的業務覆蓋的城市由于2018年12月31日的6個增長至于2021年6月30日的10個，土地儲備總量截至2021年6月30日為440萬平方米。

此外，公司毛利率總體呈上升趨勢。同期毛利分別為11.08億元、12.45億元、12.02億元和5.01億元；毛利率分別為19.8%、30.9%、21.1%及31.9%，盈利能力日漸增長。

根據觀察，合能控股對股東頗為“大方”。數據顯示，2019年，合能控股非控股權益應占利潤達到6.84億元左右，該指標在2018年、2020年分別約為2.31億元、5.27億元。但這意味著，合能控股大部分的利潤都流向了少數股東。2021年上半年，公司毛利率為31.9%，實現歸母凈利潤-0.002億元，非控股權益應占利潤則為1.41億元。

值得關注的是，受益于強大的產品創新能力、對項目開發卓越品質的執著追求以及堅實服務能力，合能控股曾榮獲由中國房地產TOP10研究組頒發的“2021中國房地產百強企業”之一稱號。

聚焦成都及西安，土儲面積440萬平方米

作為小規模房企，區域化特征明顯是必然的。盡管合能控股日益將布局城市擴大至陜西西安、寧夏銀川、湖南長沙、河南鄭州等城市，但其仍呈現出聚焦于西安和成都的特征。

根據觀察，截至2021年8月31日，合能控股在全國擁有63個處于不同開發階段的住宅及商業物業，其中公司在成都、西安兩地的項目達到30個，兩城市的土地儲備總量約234.39萬平米，占合能控股土地儲備總量的52.8%。同期，該公司于成都及西安的開發中物業開發項目中應占的已規劃建筑面積約為158.66萬平方米，占其開發中物業開發項目已規劃總建筑面積的53.9%。

此外，公司在成都、西安兩城還有約25萬平方米的未來開發項目，占合能控股持作未來開發的物業開發項目中應占總建筑面積的40.4%。可見合能控股對成都、西安兩地的依賴之深。

盡管土儲規模不大，但合能控股通過多元的項目組合以及戰略性定位的土地儲備，不斷激發業績持續增長。招股書顯示，于2021年5月31日，公司處于不同開發階段的住宅及商業物業項目，絕大多數位于截至2020年12月31日止年度GDP排名前20的城市，形成高質量的土地儲備，并將進一步為其業績的持續增長奠定基礎。

從行業整體發展而言，集中化程度進一步加深，一線房企加速拿地的情況下，競爭力較弱的二線乃至中小型房企則通過合作方式獲取土地，這樣不僅能實現土地面積的獲取，還能有效降低財務杠桿，減少風險。

合能控股在拿地策略上，亦有此考量，公司通過靈活而多元化的方式獲取及開發優質的土地。除了傳統的通過公開招標、拍賣或掛牌出售、收購第三方房地產開發商的股權的方式外，合能控股也在多個城市與行業領先的第三方房地產開發商成立合營企業共同開發房地產項目。截至2021年6月30日，公司已與2020年合約銷售額全國前二十的房地產開發商在5個項目展開了合作。

總之，除了通過靈活的拿地策略，以合理的成本增加土地儲備，以實現在戰略布局城市的可持續增長之外，合能控股也將結合產品線多元的優勢，滿足多元化潛在買家群體的需求，實現利潤增長目標及土地價值最大化。

機遇與風險并存，財務健康仍值得關注

負債水平與流動性成為制約房地產行業發展的難題，如今亟待上市融資的合能控股也有財務上的短板。

報告期內，公司的現金及現金等價物分別為11.98億元、4.38億、4.64億元及8.98億元，主要包括銀行現金。同期，尚未償還銀行及其他借款總額則分別為57.7億元、52.38億元、70.14億元及62.1億元；凈資本負債比率分別為636.8%、290.8%、237.3%、163.7%。盡管合能控股資產負債比例降幅頗大，但仍不達標。對此合能控股表示，尚未償還銀行及其他借款總額增加乃主要由于公司加大了購地力度，作為業務擴充的一部分。

其實，高企的負債對合能控股產生的壓力是顯而易見的，公司在招股書中坦言，需要將經營活動中很大一部分現金流用于償還債務，從而減少了用于業務擴展、營運資金及其他一般公司用途的現金流。

因此，從另一面看，中小房企正急于通過上市來打開資金渠道，解決燃眉之急。合能控股能否抓住上市機遇，接受資本市場日益嚴格的審視目光呢？投資者們可以拭目以待。

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