44家營收同比下滑，59家歸母凈利潤同比下降，25家增收不增利……

2021年三季報的出爐，把身處尷尬境地的房企的經(jīng)營情況暴露在投資者面前。

同花順（300033）iFinD顯示，截至2021年10月30日，新證監(jiān)會分類下，房地產(chǎn)業(yè)中的128家上市房企三季報“成績單”交卷。據(jù)統(tǒng)計，128家上市房企共實現(xiàn)營收18919.6億元，同比增長22.6%，實現(xiàn)凈利潤1242.5億元，同比下降22.3%。

“‘增收不增利’的局面之所以延續(xù)，一方面由于部分項目拿地成本較高，在抑制房價過快上漲的相關(guān)政策調(diào)控下，如限價政策，使得房企的盈利空間收窄。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示：“另一方面，迫于現(xiàn)金流壓力，為增加銷售回款，房企的促銷力度較大，進一步壓縮了利潤空間。”

“二季度以來，房企的財務數(shù)據(jù)就不好看了，三季度的情況也是符合市場預期的。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進告訴記者。

房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)降溫

在王小嬙看來，三季度房企業(yè)績表現(xiàn)不及預期的原因主要有兩個。一是受7月份、8月份淡季影響，以及銷售端在限價等政策調(diào)控下，市場觀望情緒較濃。二是部分城市房貸額度緊張，貸款難度較大，部分購房者購房計劃暫停或延后，項目去化效果并不理想。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份~10月份百強房企銷售額均值為1067.5億元，同比增長16.3%，與1月份~9月份平均增長率19.9%、1月份~8月份增長率均值為29.8%相比，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。

“市場行情景氣度下降、購房者購房預期調(diào)整、政策管控下市場調(diào)整等因素共同考驗著企業(yè)對市場的駕馭能力。”嚴躍進表示：“企業(yè)放緩節(jié)奏，也會反映到經(jīng)營層面。”

就三季報中上市房企的營業(yè)收入而言，綠地控股（600606）（600606.SH）以4267.7億元位列第一，萬科A（000002.SZ）、保利發(fā)展（600048）（600048.SH）、新城控股（601155）（601155.SH）分別以2714.9億元、1383.9億元、1091.2億元的營收位列第二、三、四位。這四家也是今年僅有的在三季度沖上營收千億元的上市房企。

對比去年同期，綠地控股、萬科A、保利發(fā)展，以及新城控股的營收都有所上漲，歸母凈利潤卻有所下降。其中，萬科A的毛利率同比增長率亦有所下降，下降幅度達17%。然而事實上，在這128家上市房企中，共有59家企業(yè)毛利率同比增長為負，占比達到40%。藍光發(fā)展（600466）（600466.SH）以107.7%的同比負增長率成為毛利率下降最多的上市房企。

藍光發(fā)展2021三季報顯示，報告期內(nèi)，主營收入為148.56億元，同比下降52.65%；歸母凈利潤為-67.05億元，同比下降351.06%；扣非凈利潤為-89.43億元，同比下降430.09%。對于巨虧的原因，藍光發(fā)展解釋稱，主要因報告期內(nèi)公司結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)貢獻利潤減少以及本期減值計提金額同比增加所致。

今年前三季度期內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少是不少房企對于利潤下滑的主要解釋原因。毛利率負增長的另一家上市房企美好置業(yè)（000667）（000667.SZ）同樣如此。美好置業(yè)的三季報顯示，前三季度，累計實現(xiàn)總營業(yè)收入19.30億元，同比降幅11.69%；歸母凈利潤虧幅擴大，為虧損5.74億元，同比降幅301.02%。

克而瑞地產(chǎn)研究院研報稱，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。這一點從2021年上半年行業(yè)80家典型上市房企整體的利潤率水平就可以看出，上半年，80家房企的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下行趨勢，且與歷年相比，行業(yè)整體的利潤率指標均已降至2015年以來的歷史最低水平。

降檔進行時

雖然前三季度的房地產(chǎn)行業(yè)彌漫著低迷的市場情緒，房企業(yè)績不佳，但“降負債”“降檔轉(zhuǎn)綠”仍是不少房企的頭等大事。

11月1日，頭部高負債房企之一的綠地集團在官方微信表示，綠地控股第二條紅線達標轉(zhuǎn)綠，較原計劃提前8個月。根據(jù)綠地控股2021年中報，截至2021年6月30日，其凈負債率約為120%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為82.8%，現(xiàn)金短債比約為1.34。綠地控股表示，10月份，公司有息負債總額下降70億元，今年內(nèi)已下降715億元，累計較去年高點下降1379億元。

“綠檔房企”金科股份（000656）（00656.SZ）在今年繼續(xù)下調(diào)有息負債規(guī)模。公告顯示，公司前三季度累計減少有息負債100.78億元，有息負債總額降至875.86億元。

此前，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，萬科A、雅居樂集團（03383.HK）、佳兆業(yè)集團（01638.HK）也下降一檔，進入“綠檔”，祥生控股集團（025993.HK）下降一檔進入“黃檔”。

榮盛發(fā)展（002146）（002146.SZ）三季報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展正式成為“三道紅線”下的“綠檔”房企。具體來看，榮盛發(fā)展的現(xiàn)金短債比為1.05，凈負債率為58.89%，較期初下降21.29%；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為69.49%，較期初下降4.67%，其中凈負債率較期初下降了21.29個百分點。

除了降負債，穩(wěn)定的現(xiàn)金流對于房企而言也同樣重要。但在房企融資規(guī)模萎縮的當下，多家房企的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額都出現(xiàn)負增長。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1月份至10月份，房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較去年同期下降24%。

2021年1月份至9月份，金地集團（600383）（600383.SH）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約7.59億元，同比下降168.23%。萬科A經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約12.20億元，同比下降96.35%；持有的貨幣資金約1471.07億元，而去年同期為1952.31億元。

東方證券判斷，近期，房地產(chǎn)行業(yè)緊張的信用環(huán)境有所緩和，但緩和的力度應僅限于維持房企正常的現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)。

“四季度房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)微升的態(tài)勢。”王小嬙預判：“隨著信貸環(huán)境將有所改善的信號釋放，四季度房企資金壓力或?qū)⒂兴徑猓顿Y動作或?qū)⒃黾印Ｍ瑫r，在年底償債壓力下，為保證現(xiàn)金流的充裕性，部分房企的推盤及促銷力度或?qū)⒂兴哟蟆！?/p>

克而瑞地產(chǎn)研究院亦認為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)很難再復制前期高增長階段的高額回報，但無需過于灰心，隨著高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩(wěn)，長期來看，行業(yè)利潤率水平在觸底之后或?qū)⒙杂谢厣€(wěn)定在20%-25%之間的水平。

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