當前，房地產市場上出現了“放松調控”的猜測，主要誘因有二。一是個別房企的風險事件引發(fā)連鎖反應，監(jiān)管部門對此頻頻發(fā)聲；二是有市場監(jiān)測機構發(fā)現，今年10月，個人住房貸款利率首次下降。

接下來，房地產信貸走勢究竟如何？“保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，黨中央、國務院關于房地產調控的戰(zhàn)略和方針，是做好房地產金融工作的長期遵循。

與此同時，多家商業(yè)銀行相關負責人也對經濟日報記者表示，針對房地產企業(yè)的開發(fā)貸款，銀行將穩(wěn)定合理資金需求，繼續(xù)堅持“優(yōu)選企業(yè)、嚴格管理”原則，準確把握、執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度；針對個人住房貸款，銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當，重點保障剛需群體的信貸需求。

那么，此前房地產開發(fā)貸款一度收緊的原因是什么？個別房企的風險暴露是否與銀行信貸資金變化有關？個人住房貸款利率是否有下降空間？信貸資金違規(guī)進入樓市整治效果如何？

保障房企合理信貸需求

近期，個別大型房地產企業(yè)風險暴露，到期債務未能償還、部分工地停工、已預售的房產不確定能否按時交付。有市場聲音認為，這與銀行一致收緊房地產開發(fā)貸款有關。

多位業(yè)內人士表示，落實房地產長效機制的重要抓手之一，是降低房地產企業(yè)的杠桿率、防范房地產貸款過度集中。為此，監(jiān)管部門已于去年先后出臺了多項政策。例如，針對30家重點房企，央行、住房和城鄉(xiāng)建設部已形成了資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則；央行還建立了“房地產貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產貸款余額占比、個人住房貸款余額占比不得高于相應上限。

政策實施至今已取得了顯著成效。截至2021年9月末，房地產貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個百分點，其中，房地產開發(fā)貸款增速大幅下滑。

需要厘清的是，風險暴露的主因是房地產企業(yè)自身經營管理不善。以恒大集團為例，該集團資產總規(guī)模超2萬億元，房地產開發(fā)項目約占60%。“近年來，這家公司未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，經營和財務指標嚴重惡化，最終爆發(fā)風險。”鄒瀾說。

因此，出于風險防控考量，銀行收緊了信貸資金，在一定程度上造成了房企的資金鏈緊繃。一方面，多家銀行出現了短期、過激的市場反應，對房地產行業(yè)的風險偏好明顯下降；另一方面，部分銀行誤解了重點房企的融資管理規(guī)則。“根據規(guī)則，‘紅檔’企業(yè)有息負債余額不得新增，但部分銀行將其誤解為銀行不得新發(fā)放房地產開發(fā)貸款，這就導致了企業(yè)將銷售回款償還貸款后，新開工的項目得不到貸款。”鄒瀾說。

“接下來，房地產調控不會放松，但需要穩(wěn)定房企的合理資金需求。”中國工商銀行投資銀行部研究中心相關負責人說，要兼顧“防止過快上漲”和“防止過快下跌”之間的關系，保障金融機構對房企的合理信貸支持，保障房企正常經營、按期交樓。

個人住房貸款優(yōu)先保剛需

相較于房地產開發(fā)貸款的收縮，個人住房貸款市場則沒有那么緊張。貝殼研究院日前發(fā)表報告稱，今年以來，該機構首次監(jiān)測到個人住房貸款利率下降。今年10月，在其監(jiān)測的90個城市中，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上個月下調1個基點。

具體來看，有20個城市的個人住房貸款利率下調，除廣州、深圳外，多為三四線城市，如中山、無錫、湖州等。其中，14個城市的首套房貸利率下調，14個城市的二套房貸利率下調，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。

下調的原因是什么？“這要分區(qū)域看，主要受需求端、供給端兩方面影響。”國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示，從需求端看，由于二三線城市房價下降，當前購房者的觀望氣氛濃厚，短期內購房需求減弱，這導致了個人住房貸款需求下滑，貸款價格下調。

國家統計局10月20日公布的最新數據顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平，二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

曾剛表示，從供給端看，監(jiān)管部門多次強調要優(yōu)先保障剛需。因此，各家銀行都加大了資金供給力度，同時給予利率傾斜。監(jiān)管數據顯示，截至2021年7月末，個人住房貸款首套房占比已高達92%。

招商銀行相關負責人介紹，該行將堅決落實房地產調控政策要求，大力支持自住型剛需，“預計招行2022年個人住房貸款的增速將邊際放緩，與2021年的增量安排基本相當”。

“接下來，銀保監(jiān)會將繼續(xù)保障好剛需群體的信貸需求，督促銀行在貸款首付比例、利率方面對首套房購房者予以支持。”中國銀保監(jiān)會統計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞說。此外，銀保監(jiān)會還將加大對保障性租賃住房的支持力度，研究細化金融支持措施，會同央行推進房地產投資信托基金試點。

嚴懲違法違規(guī)行為

值得注意的是，不論是部分城市房貸利率下調，還是優(yōu)先保障剛需，都不意味著房地產貸款“總閘門”將放松，更不意味著監(jiān)管將松動。

“2021年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。”鄒瀾說，同時，為了遏制少數城市房價快速上漲，監(jiān)管部門還有針對性地約束了該地區(qū)的信貸投放，已取得一定成效。

以二手房為例，根據國家統計局數據，2021年9月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

記者走訪北京地區(qū)的多家銀行、房地產中介機構發(fā)現，目前北京地區(qū)的房貸利率未出現下降。由于臨近年末，疊加政策調控因素，多家銀行的房貸額度普遍趨緊，放款需排隊等待。“可以預測，待房價回穩(wěn)，這些城市房貸的供需關系也將回歸正常。”鄒瀾說。

既然調控不放松，今年以來，少數城市房價快速上漲的助推力又是什么？信貸資金違規(guī)進入樓市是主因。近期，北京銀保監(jiān)局、上海銀保監(jiān)局對多家銀行的分支機構開出罰單，事由均涉及“個人消費貸款挪用于購房”“個人經營貸款違規(guī)用于購房、違規(guī)流入資本市場”等。

記者在采訪中了解到，當前在北京、上海、廣州、深圳、南京等熱點城市，監(jiān)管部門的重拳整治力度沒有減弱。“要堅決遏制信貸資金違規(guī)流入房地產領域。”銀保監(jiān)會相關負責人說，目前經營貸違規(guī)流入房地產專項排查已基本完成，對于發(fā)現的違規(guī)問題，督促建立臺賬，逐項整改至“清零銷號”。

該負責人表示，接下來，還要嚴懲各類違法違規(guī)行為，“銀保監(jiān)會已持續(xù)四年開展全國性房地產專項檢查，基本覆蓋了所有熱點城市，對發(fā)現的違規(guī)行為‘零容忍’，對違規(guī)問題依法嚴肅問責”。（經濟日報記者 郭子源）

（責任編輯：孫丹）

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