房貸利率下調趨勢明顯。

據貝殼研究院監測結果，10月，貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。90城中20城的房貸利率下調，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，也覆蓋無錫、湖州等長三角城市。

而近期央行公布最新一期LPR利率，仍維持在1年期3.85%，5年期及以上4.65%的水平，至今已連續18個月未變。不過，與之掛鉤的個人住房按揭貸款利率卻早已波動。

年初以來，重點城市的個人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。直至國慶假期之前，部分地區房貸利率才出現松動跡象。

一邊是按兵不動的LPR，一邊是波動明顯的房貸利率。兩相對照之下，房貸利率看上去與LPR并無干系。市場人士認為，房貸的市場利率與LPR存在一定差距，這或與房地產管控的政策環境有關。

存量房貸利率掛鉤LPR

早在2019年8月17日，央行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告，稱為深化利率市場化改革，提高利率傳到效率，推動降低實體經濟融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。

相比此前，新的LPR依照公開市場操作利率加點形成，并在原有的1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種。同時，報價頻率由原來的每日改為每月報價，目的旨在提高報價銀行的重視程度，提升LPR的報價質量。

央行負責人表示，在LPR形成機制改革前，我國存在貸款基準利率和市場利率并存的“利率雙軌”問題。完善LPR形成機制，可促進貸款利率“兩軌合一軌”，最終起到通過市場化改革方式降低貸款實際利率的效果。

公告發布1年后，存量貸款定價基準轉換已完成。央行數據顯示，在已轉化的所有貸款中，存量個人房貸累計轉換6429.7萬戶，規模達28.3萬億元，轉換比例高達98.8%，其中94%轉換為參考LPR定價。

對于“房貸族”而言，最為關心的是LPR改革會否影響房貸成本。多數“房貸族”亦表示，相比此前的貸款基準利率，掛鉤LPR的房貸成本似乎要略低一些。

在新的LPR首次公布當日，央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制不會使得房貸利率出現明顯下降，“房住不炒”的定位不能偏離。

劉國強還強調，利率改革將在一定程度上減少剛需購房者的資金成本。LPR在2021年重定價后，預計全年可謂房貸借款方人節省利息支出約500億元。

實際上，市場房貸利率卻存有波動。隨著對房地產的調控和對銀行資金的監管不斷趨嚴，個人房貸利率亦不斷走高。以廣州為例，今年上半年，經多次上調房貸利率，四大行首套房貸利率上升至5.85%，二套一度沖破6%大關，高至6.05%。

房貸利率升降之間，LPR卻始終不變，二者似乎并未呈現相關性。

LPR改革支持實體經濟

房貸利率與LPR走勢不一致，或與LPR改革的邏輯及目的有關。

央行行長易綱曾強調，利率是資金的價格，是重要的宏觀經濟變量。市場人士認為，讓資金能更多配置在實體經濟領域，減少中小微企業等實體經濟主體的融資成本是LPR改革的根本目的。

存貸息差是商業銀行的主要盈利手段。在LPR改革之前，銀行間存在以貸款基準利率的一定倍數(如0.9倍)框定貸款利率隱性下限的現象。

大企業和中小企業在尋求銀行融資時，其資金成本始終高于或至少等于貸款利率隱性下限。大企業財務費用的增加意味著銀行可以獲得更高收益，而對于中小企業而言，這就成了不得不精打細算的資金成本問題。

隱性貸款利率下限的存在，導致貸款利率易升難降，使銀行在理論下行階段無法將貨幣政策有效傳遞至實體經濟。而改革后，由于LPR由18家不同類型的銀行以市場化形式報價，報價結果難以精準預測，單家銀行也就因此難以設定最低貸款利率隱性下限。

在此背景下，大企業貸款利率出現明顯下降。大企業也往往是各家銀行爭搶的重點，銀行面對這一群體需付出大量營銷成本，而收益較此前下降，這間接導致中小企業信貸市場成為新的主戰場。

多家銀行的入場帶動小微企業的平均貸款利率下行，同時也帶動小微企業貸款市場的良性競爭，降低銀行整體對小微企業的風險定價，進一步降低中小企業融資成本。

在新冠疫情等因素疊加影響下，中小微企業的融資需求較為迫切，這是LPR在較低水平穩定運行的根本原因。作為LPR的形成基礎，MLF由央行確定，當前MLF利率為2.95%，同樣18個月未變。這一定程度上反映了貨幣政策對實體經濟的支持。

不過，房貸利率的升高在邏輯上有不同之處。

具體來說，2020年下半年，央行及住建部聯合出臺“三條紅線”，隨后年末又對銀行信貸提出“兩個集中度”要求，再到今年初“集中供地”政策落地，對房地產行業的管控越發嚴格，房地產進入史上最嚴監管時代。

市場人士認為，房貸利率的走高事實上是政策影響供求關系，最終影響市場結果。以傳統樓市銷售旺季“金九銀十”為例。今年9月，樓市表現并不如往年，這或與銀行信貸資產騰挪有關。在房貸集中度限制的政策影響下，部分銀行為達標二季度考核要求，開始主動減少房貸投放。而在階段性考核結束后，第三季度開始銀行貸款額度緊張的情況逐漸得到緩解。

在此背景下，房貸利率走勢背離LPR或仍將持續一段時間，但其他經濟實體的貸款利率或將仍與LPR保持一致。

編輯梁柯志

關鍵詞： 按兵不動