● 本報記者 董添

針對各地第二輪土地集中出讓過程中流拍率和撤回掛牌率高企現象，業內人士預計，在穩地價、穩房價、穩預期下，重點城市第三輪土地集中出讓或優化規則，減少捆綁限制，逐步推進品質相關要求落地。

溢價率明顯下滑

從已有的第二輪土拍數據看，撤回掛牌和流拍的數量較高。據中指研究院統計，第二批供地共計流拍70宗地塊，撤回掛牌195宗地塊，整體流拍撤回率達到31.8%，首批流拍撤回率僅為6.5%。

安信證券研報指出，第二輪土拍主要呈現五大特征：集中改規則；多城頻繁撤銷地塊出讓、流拍率明顯提升；溢價率大幅走低；主流房企參與度普遍下降，城市布局更加謹慎；國企拿地意愿相對較強。

據安信證券監測，20城土拍撤銷率為23.8%、流拍率為10.2%，明顯高于首輪的3%、2.7%；綜合流拍和撤銷的廣義流拍率上升至31.6%，首輪土拍僅5.7%。北京、沈陽等城市過半地塊撤銷出讓，廣州流拍率達52.1%，長沙、長春等城市流拍率超10%。受規則調整、開發商拿地謹慎等原因，平均土拍溢價率由首輪的15.3%下降至第二輪的3.9%。廈門平均溢價率最高，為23.6%。

TOP100房企第二輪土拍拿地金額為2972.6億元，占總成交額的48.9%，明顯低于首輪的69.4%。主流房企在北廣深等熱點城市的參與度明顯下降，拿地金額占城市總成交金額的比重由首輪的70%以上，下降至50%左右。

TOP100國企第二輪土拍平均拿地金額為112.4億元，較首輪的164.1億元下降了31.5%。

減少捆綁限制

中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析指出，在穩地價、穩房價、穩預期下，重點城市第三批供地或在以下三個方面做出優化：第一，部分城市保證金比例或邊際改善，中小體量地塊加大供應；第二，為了完成全年租賃住房供應計劃，部分城市第三批涉租賃用地或保持一定體量，“競自持、配建及初始地價”等條件或優化；第三，部分城市第三批地塊或優化試點規則，減少捆綁限制，逐步推進品質相關要求落地。

劉水預計，第三批次地塊或從參拍門檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價格、試點規則和品質要求等方面做出調整，優化地塊的出讓條件，提高房企拿地意愿，促進土地市場平穩運行。

國金證券預計，在銷售市場繼續下行預期下，房企拿地意愿將進一步降低，第三批次土拍成交金額料繼續下行。

國家統計局數據顯示，9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。70個大中城市中，36個城市新建商品住宅價格與上月相比下降，持平的有7個，上漲的有27個。二手住宅方面，52個城市新建商品住宅價格與上月相比下降，持平的有1個，上漲的有17個。

有機構對房地產后市持樂觀態度。東方基金認為，當前行業政策、貨幣環境存在邊際放松的可能性，央企背景的龍頭房企或受益。

行業健康發展態勢不變

興業證券研報顯示，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，地產信貸或迎來邊際改善，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

天風證券（601162）研報顯示，維持看好龍頭優質地產股的主要原因包括凈利率觸底、地產供給側改革、估值較低。地方政府在網簽進度、按揭額度和首付款審核等多方面都有邊際放松的空間。

針對目前的房貸利率現狀，貝殼研究院表示，10月，90城中有20個城市房貸利率出現下調。其中，14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降。

中指研究院認為，對購房者來說，購房條件會稍微放松，貸款審批時間縮短、額度增加、利率適當下調等，有利于滿足合理住房需求，有利于購房需求釋放，有利于市場銷售好轉。對房企來說，會明顯緩解資金緊張情況。

中國銀行保險監督管理委員會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，下一步，銀保監會將繼續貫徹落實黨中央國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地產長效機制，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融監管政策的連續性、穩定性，促進房地產市場平穩健康發展。

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