本報記者 施露

上海往年樓市火爆的“金九銀十”在今年卻透著涼意。

“我們整個門店80多號人，9月一整月成交的二手房才1套，很多其他中介成交都是零。8月份整個門店成交4套，很明顯轉冷了，貸款少了下家拿不出錢，市場就冷下來了。”10月25日，一位上海前灘區域某中介從業人員對《證券日報》記者稱。

此前，在貸款沒收緊之前，作為上海豪宅遍地的網紅區域，前灘樓市二手房最高單價賣到20余萬元/平米，而新房幾乎在9萬元/平米左右，價格倒掛嚴重。

隨著上海二手房掛牌指導價政策出爐，前灘二手房經歷了集體下架，調整后集體上架，而后又集體下架的復雜過程。

記者瀏覽鏈家掛牌房源發現，前灘區域超過20萬元/平米的房源已經消失。“20萬元/平方米這種房子，按照政府指導價根本就通不過，一部分業主下調單價至13萬元/平米左右，才審核通過，予以掛牌。”上述中介人士對《證券日報》記者補充道。

易居研究院數據顯示，今年9月，上海全市二手房成交12040套，同比下滑61%，環比下降33%，成交均價為38415元/平米，環比上漲1%，同比下降9%。

買房難度增大

部分中介前灘區域金九個位成交

受上海二手房核驗和三價就低政策影響，上海樓市傳統的金九銀十火爆場景不再出現，前灘二手房爆冷，部分中介整個月二手房零成交。

《證券日報》記者走訪浦東前灘一些中介門店了解到，部分門店10月至今二手房沒有成交。鏈家一位經紀人告訴《證券日報》記者，“我們門店9月份前灘沒有成交，8月份是個位數的成交量”。

自7月19日上海實行二手房價格核驗以來，前灘二手房掛牌情況成為全城焦點，諸多購房者見證了這些房源從下架到上架，再到重新全部下架的全過程。從大批量房源下架到上架再到下架，前灘二手房8月中旬出現0掛牌的尷尬局面。

對于零成交的原因，上海鏈家上述經紀人對《證券日報》記者表示：“無論是滬十條還是其他一攬子政策，并不是讓購房者買房更便利，它反而加大了難度。主要是一個貸款變得嚴格了，個人轉賬的錢都不算流水收入，算借的，銀行嚴格查首付款來源。第二購房者不管貸款多少都需要銀行評估，但最終只要是二套房購房者首付都要出到八成到八成半。購房難度提高了，很多人也買不起。”

購房者需求下降

業主心態穩定內網掛出高價房源

雖然二手房交易已經轉涼，但憑借熱門學區等多個概念傍身的前灘業主，依舊沒有下調預期。

前灘未通過核驗價的二手房源，在某大型中介平臺的內網依然顯示，單價超過20萬元/平方米。國慶假期，晶耀名邸新上架一套62平米1房1廳，掛牌價1235萬，單價逼近20萬/平米。

“像前灘區域的三林世博家園，我們接觸到的一些業主，8月份還把房子單價掛出8萬元的高價，怎么可能賣得出去，7萬單價都很難成交，沒人買。現在購房者被變相提高首付款后，能一次性付八到九成首付款的已經不多了，業主受不了跌價由售轉租。”上述小中介人士對《證券日報》記者補充道，“像三林世博家園這樣的小區，雖然房齡較新，但離地鐵很遠交通不便，在市場火爆的9月租金漲幅近30%，也不愁沒下家。但十一長假過后，租賃市場也漸漸冷了下來。”

對于上海“金九銀十”二手房銷售遇冷，億翰智庫研究總監于小雨對《證券日報》記者分析道：一是供應減少，沒有應急需求的業主不愿意降價賣會選擇繼續出租，但是出租的租金上漲和名義下降的房子總價是沒辦法相提并論的，然而最近頻傳上海房產稅有升級的可能性，后期不排除部分居民有意愿出售，供應可能上行。另一方面，購買者需求在下降，尤其是“三價就低”政策后，很多人的首付比例直接從35%提到50%或者更高了，首付的增加是影響這部分購房者購房能力的關鍵因素。另外，消費者看到的外部價格是變低的，所以觀望的心態比較濃，需求受這兩方面的影響下降了。

自2018年開始，前灘憑借第二個陸家嘴等概念，火爆上海樓市，當時前灘新盤的開盤價普遍在8萬元/平米。而到了2020年，前灘許多房源進入二手房市場后，掛牌價格大多超過10萬元/平米，部分房源掛牌價高達20萬元/平米左右，嚴重超過新房價格（新房價格一直在8-9萬元/平米），極端倒掛行為也遭受市場詬病。

今年7月，二手房掛牌指導價出爐，前灘區域高價二手房經歷了集體下架、上架、再下架的考驗后，成交價格和數量已經明顯轉冷。而前灘區域，隨著新房集中入市，價格倒掛嚴重的現象可能會有所改觀。

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關鍵詞： 上海 區域 業主 部分