2021年已過(guò)去四分之三，券商研究所本年度的研究成果如何？各行業(yè)團(tuán)隊(duì)在其相應(yīng)的領(lǐng)域有何表現(xiàn)？有哪些代表作值得投資者們關(guān)注？四季度來(lái)臨，在近期A股震蕩調(diào)整背景下，市場(chǎng)下一步會(huì)怎么走？對(duì)投資者們有何投資建議？2022年又將有何期許？

回顧過(guò)去，展望未來(lái)。《首席研說(shuō)》邀請(qǐng)各行業(yè)研究領(lǐng)域的首席分析師們，他們總結(jié)本年度研究成果，同時(shí)給投資者們分享后市觀點(diǎn)。

房?jī)r(jià)是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。 日前，包括沈陽(yáng)、昆明等在內(nèi)的十余座城市針對(duì)樓市相繼發(fā)出“限跌令”，國(guó)信證券房地產(chǎn)首席分析師任鶴對(duì)此發(fā)表看法。

任鶴表示，短期房?jī)r(jià)取決于短期供需，也就是短期的行業(yè)景氣度。短期需求取決于房?jī)r(jià)預(yù)期、貸款可得性，短期供給則取決于過(guò)去1到2年的土地市場(chǎng)和房企的開(kāi)工欲望。如果供不應(yīng)求，首先樓盤(pán)去化率會(huì)上升，不加限制的話，房?jī)r(jià)自然上升，反過(guò)來(lái)也一樣。

回到限跌令的問(wèn)題上，沈陽(yáng)、昆明這些城市，無(wú)一例外都是2017年至2019年景氣度比較高的城市，這就產(chǎn)生兩個(gè)結(jié)果，一是當(dāng)時(shí)的需求釋放會(huì)透支一部分需求，導(dǎo)致現(xiàn)在需求降低，二是當(dāng)時(shí)的高景氣度，使得房企大量拿地，導(dǎo)致目前的供給過(guò)剩。加上當(dāng)前房企融資確實(shí)是困難，銀行按揭額度限制也導(dǎo)致銷售回款變慢，房企降價(jià)促銷實(shí)屬正常。

當(dāng)然，站在監(jiān)管層的角度，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是中央的訴求，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲自然不是好事，地方政府也不愿看到房?jī)r(jià)下跌，持續(xù)的房?jī)r(jià)下跌還可能形成負(fù)反饋，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系和金融體系帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，所以自然會(huì)限制房?jī)r(jià)下跌。至于限漲令，本質(zhì)上是一樣的，都是通過(guò)行政手段來(lái)控制房?jī)r(jià)的變化，也都是三穩(wěn)預(yù)期之下，政策隨市場(chǎng)做出的改變。

至于投資層面的影響，其實(shí)表觀房?jī)r(jià)一直都不是太關(guān)鍵的指標(biāo)，因?yàn)闀?huì)受到成交結(jié)構(gòu)、行政限制等方面的影響，無(wú)法準(zhǔn)確反映行業(yè)景氣度。限價(jià)之下房?jī)r(jià)看似不漲，但“萬(wàn)人搖號(hào)”“日光盤(pán)”等現(xiàn)象依然能夠刺激開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀擴(kuò)張，依然能夠吸引足夠多的金融資源，也依然會(huì)導(dǎo)致房企報(bào)表的惡化。所以，我們更關(guān)注整體的去化情況，用新開(kāi)工去化率指標(biāo)衡量景氣度是比較準(zhǔn)確的，也能夠解釋各種現(xiàn)象。

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關(guān)鍵詞： 國(guó)信 景氣 衡量 去化率