經濟觀察網記者杜濤2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

今年3月，中國“十四五”規劃正式發布，在房地產相關內容中提到要“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”；4月，財政部稅政司司長王建凡表示，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

5月，財政部等四部門負責人在京召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市負責人及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

驟然加速的房地產稅，試點已經不遠。從公布的內容來看，房地產稅會是立法與試點雙步走，也就是說未來房地產稅的立法有可能在試點時間內完成，按照先立法再開征的計劃，房地產稅已經箭在弦上。

相比重慶、上海的房產稅試點，此次房地產稅試點會有哪些變化？在全國人大常委會授權之后，房地產稅試點會如何推進？會選擇哪些城市或者地區進行試點？進入試點范圍的地方政府該如何操作？稅種該如何設計？稅率該如何定？稅基是哪些？如何制定稅收優惠？

按照在全國人大常委會授權國務院進行房地產稅試點的說明：國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。

也就是說，國務院會制定房地產稅試點辦法，辦法里面應該會包含房地產稅試點的所有要素，比如納稅人、稅基、稅收優惠、稅率、征收管理等。試點城市可能在公布試點辦法之后公布。

之后就是會選擇哪幾個城市試點，應該選擇部分經濟發達的地區，部分中等城市地區，會少選三線城市。

新華社的表述為：國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人民代表大會常務委員會備案。

這里有些值得觀察的地方，比如上海、重慶是否會加入房地產稅試點？新加入的一線城市還會有哪些？是只選擇城市還是也會選擇一些以省建制的地區？

從房地產稅的性質來看，房地產稅是作為省以下地方政府的收入來源，所以以省選擇的可能性不大。但是房價上漲壓力比較大的城市應該會入選，可能為了公平試點，一、二、三線城市都有試點。但是主要的會在一線城市，促進房地產市場平穩健康發展。

對于確定進行房地產稅試點的地區，應該如何操作？

在國務院出臺的試點辦法中應該會給予地方一定的操作空間，房地產稅畢竟是地方稅種。從新華社的表述中也可以看出，試點地區人民政府制定具體實施細則。所以試點地區應該會在授權范圍內實選擇合適的稅率和免稅的面積。

房地產稅作為一個新的稅種，相比以前試點的房產稅，在稅種設計、稅率、稅基等等方面肯定有很大的不同，簡單比較已經沒有意義。

稅種如何設計？

其實，早在2014年，時任財政部部長樓繼偉就對房地產稅的設想做出過解釋。

當時樓繼偉在《求是》雜志撰文稱，加快房地產稅立法并適時推進改革，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。同時，房地產稅改革要加強調研，立法先行，適時推進。

2018年3月7日，十三屆全國人大一次會議舉行“兩會”記者會，時任財政部副部長史耀斌表示，將會從中國的國情出發來合理設計房地產稅制度，比如合并整合相關稅種、合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等，使房地產稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調節收入分配、促進社會公平的積極效應。

而這里就涉及到建設、交易、保有環節稅種，比如城鎮土地使用稅、土增稅、房產稅等等，該如何設計，如何整合？

其次便是稅基，在這次全國人大常委會授權中對稅基有明確的描述，“試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。”

再就是稅率，稅率如何設計是一個比較重要的問題，既涉及到政府的收入，也涉及到納稅人的支出，也就是稅負的問題。按照減稅降費的趨勢來看，應該會采取輕稅的政策。估值方面可能會采取批量評估的做法，從經驗來看，批量評估值會略低于市場價。

最后是稅收優惠，國務院是出臺一個最低的人均免稅面積，地方再進行選擇？是出臺一個跨度稅率還是一個最高稅率？這些都是值得思考的。

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