進(jìn)入四季度以來(lái)，多家房企的美元債出現(xiàn)違約或延期兌付情況，導(dǎo)致地產(chǎn)美元債價(jià)格一度大幅下跌。

在地產(chǎn)美元債集中到期的壓力之下，或許是為了提振市場(chǎng)信心，近期房企境外債券市場(chǎng)掀起了一波回購(gòu)潮。

10月22日，中梁控股發(fā)布公告，購(gòu)回2021年11月票據(jù)累計(jì)本金額達(dá)1200萬(wàn)美元。之前的10月18日，中梁剛剛購(gòu)回2021年11月票據(jù)累計(jì)本金總額950萬(wàn)美元。

此外，中國(guó)奧園回購(gòu)了300萬(wàn)美元的美元債；正榮地產(chǎn)已在公開市場(chǎng)回購(gòu)3300萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)；龍光集團(tuán)在公開市場(chǎng)提前購(gòu)回部分2022年到期優(yōu)先票據(jù)，購(gòu)回總額為1000萬(wàn)美元。

不過(guò)值得注意的是，上周央行在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表示，目前相關(guān)部門已關(guān)注到境外房企美元債市場(chǎng)的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東，嚴(yán)格遵守市場(chǎng)紀(jì)律和規(guī)則，按照市場(chǎng)化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問(wèn)題，積極履行法定償債義務(wù)。

地產(chǎn)美元債違約風(fēng)險(xiǎn)加劇

光大證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年四季度和明年房企美元債到期壓力較大。其中今年四季度共有92.95億美元債到期，2022年有544.16億美元債到期。

事實(shí)上，今年以來(lái)房企債務(wù)違約事件頻繁增加，且逐步蔓延至頭部房企。同時(shí)違約產(chǎn)品的類別也在持續(xù)擴(kuò)大，由此前的信托貸款等非標(biāo)產(chǎn)品，逐步蔓延至境內(nèi)公募債，從而引發(fā)公募債券的信用風(fēng)險(xiǎn)。

尤其是10月份以來(lái)，多家房企的到期美元債出現(xiàn)無(wú)法兌付或延期兌付情 。如花樣年公告2.06億美元到期票據(jù)未能如期償付，并自曝“流動(dòng)性受市場(chǎng)環(huán)境困擾”；當(dāng)代置業(yè)尋求將2.5億美元債到期債務(wù)延長(zhǎng)三個(gè)月；新力控股集團(tuán)公告稱，即將到期的2.5億美元債及最后一期利息可能會(huì)違約；鑫苑置業(yè)針對(duì)2億美元即將到期票據(jù)提出要約交換計(jì)劃，如無(wú)法完成交換要約則可能無(wú)法償還現(xiàn)有票據(jù)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年起，房企的境外發(fā)債到期額暴漲，2021年、2022年、2023年到期美元債均達(dá)到3000億元人民幣以上。其中2022年到期美元債最高，規(guī)模達(dá)到3755億元，境外償債壓力更大。

由于境外債的企業(yè)發(fā)行年限主要以1-5年為主，且近幾年“借新還舊”持續(xù)滾動(dòng)發(fā)行，隨著境外債償還高峰的到來(lái)，“借新還舊”滾動(dòng)機(jī)制也將備受考驗(yàn)。

克爾瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《》記者，明年上半年債務(wù)償還高峰期的到來(lái)，取決于今年四季度邊際放松程度有多大，如果政策有放松并能帶動(dòng)銷售的話，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)可維持現(xiàn)狀，爆雷現(xiàn)象也不會(huì)蔓延。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，房企境外發(fā)債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發(fā)行債券小于2021年到期債券總額。而2020年前9月境外發(fā)債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時(shí)僅有43%的企業(yè)發(fā)行新債低于到期債券。

“房企美元債規(guī)模雖不是太大，但其違約可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，一是違約房地產(chǎn)企業(yè)將面臨境內(nèi)外融資困境，引發(fā)更為嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，如果處置不當(dāng)，可能引發(fā)償付危機(jī)；二是其他房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨融資可得性難題，進(jìn)而危及整個(gè)房地產(chǎn)部門及其上下游企業(yè)，從而觸發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)和融資困境；三是房地產(chǎn)部門風(fēng)險(xiǎn)將直接傳染至銀行部門以及地方政府財(cái)政系統(tǒng)，引發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)外溢沖擊。”

通過(guò)回購(gòu)美元債提振市場(chǎng)信心

或許是為了提振市場(chǎng)信心，近期房企境外債券市場(chǎng)掀起了一波回購(gòu)潮。

10月22日，中梁控股發(fā)布部分回購(gòu)優(yōu)先票據(jù)的自愿性公告，購(gòu)回2021年11月票據(jù)累計(jì)本金額達(dá)1200萬(wàn)美元，占2021年11月票據(jù)初始發(fā)行本金總額的6%。該票據(jù)為年利率8.875%、本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)。在此之前，中梁控股已進(jìn)行了25次的境外債券的贖回動(dòng)作，合計(jì)贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時(shí)還表示未來(lái)仍將積極強(qiáng)力加大債券回購(gòu)力度。

之前的10月15日，中國(guó)奧園回購(gòu)了300萬(wàn)美元的美元債，今年以來(lái)回購(gòu)金額已達(dá)1500萬(wàn)美元。此外，正榮地產(chǎn)已在公開市場(chǎng)回購(gòu)3300萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)，涉及7種美元票據(jù)，并表示可能在適當(dāng)時(shí)候再次回購(gòu)；龍光集團(tuán)已在公開市場(chǎng)提前購(gòu)回部分2022年到期年息為5.75%的優(yōu)先票據(jù)，購(gòu)回總額為1000萬(wàn)美元，未來(lái)可能進(jìn)一步回購(gòu)其優(yōu)先票據(jù)；時(shí)代中國(guó)控股有限公司已完成悉數(shù)贖回于2022年到期的優(yōu)先票據(jù)。

而且，一些房企贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，范圍較大；同時(shí)從債券贖回的單筆金額來(lái)看，單筆提前贖回金額一般為100萬(wàn)-800萬(wàn)美元不等，單筆贖回金額相對(duì)較小，呈現(xiàn)“高頻次低額度”的特點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來(lái)，18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購(gòu)舉動(dòng)，回購(gòu)次數(shù)超過(guò)100次。從贖回?cái)?shù)額來(lái)看，房企累計(jì)回購(gòu)境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)15.6億美元，占初始發(fā)行金額4.07%。

“一方面，房企通過(guò)回購(gòu)可以進(jìn)行債務(wù)置換和緩解短期內(nèi)的到期壓力；另一方面，也在于提振和重塑市場(chǎng)信心，意在維穩(wěn)。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，整體來(lái)看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業(yè)旨在穩(wěn)定各只債券的價(jià)格，提振市場(chǎng)信心。

高層頻頻釋放政策回暖信號(hào)

“美元債兌付只是表象，核心還是能否按時(shí)履行到期債務(wù)。無(wú)法按期進(jìn)行還本付息，這和房企整體經(jīng)營(yíng)有關(guān)，包括整體杠桿率。如果房企自身比較自律，杠桿比較有序，過(guò)往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較穩(wěn)健，那未來(lái)是相對(duì)可控的。”

某TOP10房企的資金負(fù)責(zé)人告訴《》記者，目前來(lái)看，包括按揭貸款和開發(fā)貸等已經(jīng)所松動(dòng)的跡象，但具體效果可能需要一定的時(shí)間，從這兩天地產(chǎn)股上漲就能看出市場(chǎng)預(yù)期。“但要化解相對(duì)比較激進(jìn)房企的債務(wù)危機(jī)，就要具體問(wèn)題具體分析，哪怕說(shuō)發(fā)債利率也不一樣，本身差異化就很大，出問(wèn)題也是利率從高到低排列”。

其實(shí)從9月底以來(lái)，就不斷有利好消息傳來(lái)。

9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)召開房地產(chǎn)金融座談會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。在10月15日的央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，鄒瀾司長(zhǎng)認(rèn)為，部分金融機(jī)構(gòu)誤解銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，未來(lái)將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

在10月20日召開的金融街論壇年會(huì)上，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示“房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”。同日，央行副行長(zhǎng)潘功勝指出，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正”，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

10月21日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，要保障好剛需群體信貸需求。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

就在近日，青島部分銀行的貸款額度全面放開，其他行也在陸續(xù)跟進(jìn)。此前，廣州和佛山等地部分銀行利率已出現(xiàn)下調(diào)，哈爾濱也率先放松了房企資金監(jiān)管，在預(yù)售條件上做了些改善用以改善房企資金問(wèn)題，

“對(duì)于首次置業(yè)的購(gòu)房者，在貸款予以傾斜，使得相應(yīng)資金投入到新房市場(chǎng)，這在客觀上對(duì)開發(fā)商資金回流有更大的支撐。”張波表示，未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的強(qiáng)監(jiān)管方針不會(huì)改變，對(duì)于部分房企，能夠在融資層面適當(dāng)放松，才能有利于房企現(xiàn)金流穩(wěn)定，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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