10月22日，萬科集團業務交流會在上海舉行。在交流會上，萬科集團董事會主席郁亮以及南方區域負責人孫嘉、萬緯物流CEO張旭、萬物云CEO朱保全等分別作了業務分享。

其中，關于萬科以及萬物云的未來發展方向，尤其受到關注。

萬科，等待下一個春天

萬科董事會主席郁亮的發言將交流會的氣氛帶至高潮。在會上，郁亮表示“行業冬天來了，所有企業都會冷，首先要解決過冬的問題”。

在過去一年時間里，房地產行業經歷了從高到低急速墜落的轉變，在“三線四檔”“貸款集中度管理”等嚴厲調控政策下，房企頻繁爆雷、違約，信用風險不斷暴露，評級密集被下調。這無不再透露一個信號：房地產行業風光不再，曾經的黃金發展時期已然過去。

在這樣的行業背景下，郁亮的看法是“尊重常識、回歸常態，陣痛之后仍有機會”。

在郁亮看來，尊重常識很重要，是作出所有判斷和動作的基礎。當大家處于迷茫的時候，常識往往會起到很大作用，比如說“物極必反”的常識。從物極必反的角度來看，房地產行業在經過幾十年的黃金發展之后，終于回到平凡狀態、回歸民生行業，弱化了投資屬性。

但這個過程，對于整個行業造成的影響是很痛苦的，郁亮形容為“如縮骨減肥般疼痛”。

郁亮指出，金融杠桿帶來的紅利消退，就是陣痛的來源，最直接的表現就是縮表。從去年下半年就開始，金融行業就已經在減少金融資源在房地產行業里的占比投入。

對開發商而言，縮表更直接的表現就是降債務、控杠桿、去金融化。在去杠桿的過程中，資產端必然發生變化，投資、開工下降，再疊加前期高價拿地的情況，導致行業短期業績受到重大沖擊。

數據顯示，萬科前三季度累計的合約銷售金額約4791.3億元，同比下降約2.8%，這是年內首次轉負。其中，9月的合約銷售金額約361.1億元，同比下降33.8%。同時，萬科在公開市場上的投資動作也變得更加謹慎。在第二輪集中供地中，北京、上海、廣州、深圳四座一線城市都沒有看到萬科的身影。

郁亮表示，“寒冬之下，要先解決自己過冬的問題，保證自己的安全”。并指出，萬科有自己的投資標準，在縮表的背景下，錢變得更加珍貴，所以對于項目的要求也會更高。

雖然目前整個行業呈現出一種疲態，但郁亮對未來仍充滿希望，正如“十六字箴言”所說：陣痛之后仍有機會。“常識告訴我們，天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。曾經經歷過陣痛的家電行業、運動服飾行業誕生了美的、李寧這樣的品牌值得我們學習，美國的帕爾迪地產、日本的大和房建也都是我們對標的對象。”

在地產黃金時代，萬科選擇對標帕爾迪，專注住宅開發、提高資金效率、追求規模發展，在2010年成為國內首家沖破千億銷售規模的房企。而在如今的“縮表時期”，萬科則學習大和房建另辟蹊徑的態度，在新的賽道布局。

“常識告訴我們，只要做得好，就有機會。”郁亮認為，中國的房地產行業情況肯定比日本好，從城市和客戶的需求維度看，仍有很多機會，例如城市更新、綜合體開發、生活服務需求等。

萬物云：從百城計劃到千條街計劃

“萬物云城將從‘百城計劃’進入‘千條街道計劃’，以街道為單位發展有濃度的服務。”萬科集團合伙人、萬物云CEO朱保全在交流會上如是說道。

2020年10月，萬科物業正式更名為“萬物云”，并同期推出國內第一個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”，與萬科物業、萬物梁行共同形成三大空間子品牌體系，被稱為萬科物業的“三駕馬車”。

品牌成立之初，萬物云城曾給自己定了一個小目標，即“百城計劃”――未來三年，在京津冀、長三角、大灣區三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南等7個重點城市，實現100個城市服務項目的簽約目標。

在此次交流會上，朱保全表示，截至目前，萬物云城已實現40個城市服務項目的簽約，“百城計劃”將會提前完成。同時，他還指出，如果能形成以街道為單位的合作密度，也會考慮做收購，目標是實現“千條街道計劃”。

“過去四年里，萬科已經‘悄悄’積攢了288條街道，我們的市場占有率在街道里的濃度超過了25%，未來將打造1000條這樣的街道，以后在萬物云的計量單位里可能不再是一個個項目，而是一條條街道。”朱保全談到。

之所以萬物云城能取得這樣的成績，得益于萬科對物業板塊上市的冷靜，這使得萬物云有更多的時間思考如何進入城市物業業務。朱保全表示，目前大部分的上市物業公司都會收購環衛公司，以確保銷售額。但萬科定位為城市服務總包方，以管家模式取代傳統的“四保模式”（保潔、保綠、保安、保修），因此并沒有收購任何環衛公司。

了解到，2018年，萬物云城從珠海橫琴出發，開始了探索城市服務之路，主要以“基礎設施管養”“生態環境服務”“社區協同治理、居民公共服務”“城市微更新”等四類產品解決方案，基本滿足城市主要基礎服務需求場景。通過實踐與探索，成功將住宅與商業物業的服務理念、管理經驗和文化基因，注入到城市服務中。

會上，朱保全向現場媒體介紹了萬物云城“城市微更新”的典型案例――深圳南頭古城改造項目。

擁有1700年歷史的南頭古城是深圳最具歷史氣息的遺跡，見證了深圳從無到有再到強的過程。2019年2月，萬科參與到南頭古城的規劃和運營之中，在尊重古城歷史、保留歷史遺跡的同時，融入多元的現代城市元素，將南頭古城打造成一個文創產業聚集地，形成了煙火與都市兼具的“城市共生體”，實現了管理者與租住方之間的良性共創與可持續發展。

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關鍵詞： 萬科 郁亮 房地產 過冬