本報記者張慧敏李未來深圳報道
10月19日，國家統計局發布70城商品住宅銷售價格指數。數據顯示，9月，全國70城一、二手房價格指數都呈下跌態勢，值得注意的是，新房價格指數是77個月以來首次下跌。
與此同時，近期管理層頻頻表態。有專家認為，這呈現出一定的政策微調跡象，釋放出積極的市場信號，或將對穩定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。
貝殼研究院數據顯示，10月(數據10月20日發布)，被監測的90城首套和二套房貸利率均較上月下調1個基點。這是年內首次環比下降，有專家預計，四季度住房信貸環境將繼續改善，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復市場預期，減緩市場調整壓力。
房價止漲轉跌
國家統計局數據顯示，9月份，全國70城新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來首次下跌，換而言之，這是77個月以來首次下跌。
具體從城市來看，一線、二線、三線城市新房價格漲幅分別為0.1%、0%、-0.2%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，70城新房價格下跌，主要是三、四線城市下跌造成的。一方面，近期，受龍頭房企帶頭降價影響，三、四線城市紛紛打折促銷；另一方面，熱點城市嚴格控制預售審批價格，很多城市不允許新批次房價上漲。
對于9月新房價格指數下跌的原因，諸葛找房數據研究中心表示，9月是傳統的樓市銷售旺季，面臨三道紅線重壓的房企為了加速回款，促銷優惠行為不斷，加之近期以來樓市調控頻頻升級，從加強限購到發布二手房指導價、打擊學區房炒作等，房企面臨的銷售壓力加強，以價換量現象增多。
值得注意的是，9月份，全國70城二手房價格指數也迎來下跌，環比下跌0.2%，跌幅超過一手房。拋開疫情期間(去年2月)的下跌，這是2015年4月份以來首次下跌。具體來看，國家統計局數據顯示，一線、二線、三線城市二手房價格分別下跌0.4%、0.1%和0.2%。
一線城市的二手房價格為何比二、三線城市跌幅大？李宇嘉表示，一方面，一線城市的信貸收緊最明顯，超過5成的銀行對二手房停貸；另一方面，去年疫情以來一線城市二手房漲價最明顯，二手房價格同比漲幅在今年4月份達到11.4%，很多投資購房需求在此期間加杠桿購房，當信貸收緊后，杠桿對房價的支撐力度下降；另外，從今年2月份深圳發布二手房參考價格后，一線城市紛紛啟動二手房參考價政策，房價上漲明顯的區域，參考價相比實際市場價打折40%左右，甚至腰斬，而銀行按照參考價作為貸款評估價放貸，購房者購房成本大幅提升，二手房去杠桿效應明顯。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二、三線城市，主要是因為一線城市以存量房為主，信貸、調控收緊下，供需雙方預期調整更快；新房市場上三線城市價格率先下跌，主要因為三線城市以新房市場為主，房企對于項目去化、銷售回款的需求更迫切。
一、二手房價格下跌的同時，房價下跌的城市數量繼續增加。9月，國家統計局統計的70個大中城市中，有超過一半城市的一、二手房價下跌。具體來看，9月份，70城新房價格環比下跌的城市有36個，比8月增加16個。另外，繼8月二手房價格下跌城市數量首次超過上漲城市后，9月，全國70城二手房價格指數下跌城市數量繼續上升，至52個，比上月的34個增加了18個。
樓市整體下行背景下，即便是房價漲幅排名靠前的城市，其環比漲幅也不算大。國家統計局數據顯示，9月，西安、銀川新房價格漲幅并列第一，環比漲幅為0.6%，漲幅均不高于1%。諸葛找房數據中心認為，西安新房市場長期供不應求，加之二手房指導價的作用，這是其新房價格保持較為強勁增長的原因。
二手房方面，天津價格漲幅領跑70城，環比漲幅為0.6%，其次為海口，環比上漲0.5%，重慶環比漲幅為0.3%，位居第三。為何天津二手房價格指數領跑？諸葛找房數據中心表示，8月底天津出臺了相關的教育新政，即和平“8.31入學新政”，規定小學一年級登記入學，須持有與和平區戶籍地址相同的房產滿三年，并設政策過渡期；小學其他年級申請轉入，須持有與和平區戶籍地址相同的房產滿三年。這一新政帶動了一波學區房成交熱潮。
年內房貸利率首次下降
值得注意的是，近日，管理層對房地產形勢多次表態。
9月27日，央行強調要維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。諸葛找房數據研究中心認為，這呈現出一定的政策微調跡象，釋放出積極的市場信號，或將會對穩定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。
10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出“在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。”
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，這可以看出房地產積極信號正在釋放，房企和購房者貸款和融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。
10月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發布會上強調，保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
而近期，信貸也開始放松。10月，貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，這是年內首次環比下降。具體來看，10月，廣州、深圳、中山、無錫、湖州等14個城市的首套房貸利率較上月都有不同程度的下降。許小樂預計，四季度住房信貸環境將繼續邊際改善，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復市場預期，減緩市場調整壓力。
李宇嘉對媒體表示，當前，樓市的政策調控開始轉向穩定。央行強調準確全面把握地產金融審慎監管，意味著調控不是打壓房價和需求，而是防風險，保穩定。金融層面的緊縮開始緩和，銀行信貸額度開始增加，前期利率上浮幅度大的城市，按揭利率有所下降，貸款周期也開始縮短，對開發商還貸后的新開工項目扶持力度加大。因此，后續房價下跌幅度趨緩。
“但估計這種效應將在明年開始體現。”李宇嘉認為，當下，由于調控政策保持穩定，資金緊縮的慣性影響還在，預計102月70城房價環比繼續下降。
嚴躍進也認為，盡管近期有一些政策放松的表現(如信貸政策放松)，但是政策真正影響市場基本面，是有時間滯后的。當前可以認為房地產市場明顯進入降溫周期，從降溫周期的歷史規律看，往往會持續8個月的時間。
責任編輯：張蓓主編：張豫寧
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