10月22日，萬科舉行媒體交流會。

訊 10月22日，萬科舉行媒體交流會。

會上，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮表示，萬科對于行業(yè)的基本看法，可以概括為十六個字：“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會”。

郁亮稱，尊重常識很重要，目前有許多事大家都覺得看不清楚，也很迷茫。在這種情況下，我認(rèn)為常識能發(fā)揮很大作用，幫助我們在迷茫中找到一些判斷的依據(jù)。

郁亮說道，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)經(jīng)歷過黃金時代，也曾經(jīng)為國家做了巨大貢獻(xiàn)。但是，黃金時代的高速發(fā)展也帶來一些問題，這種高速發(fā)展并不是發(fā)展常態(tài)。例如從老百姓角度來看，雖然居住條件的確得到了改善，但年輕人買房子壓力很大，同時，也給很多沒買房的人帶來了焦慮和壓力。

對城市而言同樣如此，隨著房價越來越高，越來越多的人在城市難以立足，勢必影響城市的發(fā)展。雖然按揭能幫助人們實(shí)現(xiàn)購房愿望，但隨著按揭比例越來越大，是否會增加居民的債務(wù)風(fēng)險？

此外，房地產(chǎn)行業(yè)是否占用了過多的金融資源，以至于沒有足夠的金融資源投到高新技術(shù)、制造業(yè)、小微企業(yè)中去？“這些都是我們行業(yè)大發(fā)展、黃金時代發(fā)展留下的問題，我們不得不正視。”

郁亮認(rèn)為，2017年十九大報告明確“房住不炒”后，行業(yè)開始回歸常態(tài)――回歸到民生行業(yè)。房地產(chǎn)回歸到民生行業(yè)之后，方方面面其實(shí)都要需要回歸。從尊重常識角度來看，物極必反，過去是黃金時代，今天要回歸到一個常態(tài)發(fā)展，這是必然。

“回歸常態(tài)之后，后面八個字就很重要了。因?yàn)榛氐匠B(tài)必有陣痛，但陣痛之后，仍有機(jī)會。”

對開發(fā)商而言，縮表更直接的表現(xiàn)為要降債務(wù)、控杠桿以及去金融化。杠桿事實(shí)上是通過合作，從原來一塊錢做一塊錢的事情變成一塊錢做兩塊錢的事情，實(shí)質(zhì)上也是一種金融化。

去金融化是什么概念？過去幾年間有一些所謂的金融創(chuàng)新例如明股實(shí)債等，會使得杠桿更高。在去杠桿過程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降，再疊加前期高地價拿地的情況，導(dǎo)致這個行業(yè)短期業(yè)績受重大沖擊是必然的。

“沖擊之下，房價下降使購房者受影響、房企業(yè)績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。”

郁亮回憶到，房地產(chǎn)可以分為三個階段。第一個是土地紅利階段，第二個是金融紅利時代。在這兩個時期，資本市場評價地產(chǎn)公司，先以土地儲備為指標(biāo)，有多少地值多少錢；后來用PE，賺多少錢，乘以倍數(shù)，成為市值。

郁亮強(qiáng)調(diào)，我們需要思考，過去地產(chǎn)行業(yè)所取得的業(yè)績，有多少是我們?yōu)榭蛻籼峁┖卯a(chǎn)品好服務(wù)帶來的，有多少是金融杠桿所帶來的？金融杠桿帶來的紅利消退，便是今天回到常態(tài)要經(jīng)歷的陣痛之一。

郁亮把以減肥類比縮表稱，減肥很難，減肥成功都要很多血淚史。整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉，就如同縮骨減肥一樣，帶來的沖擊是非常大的，必然伴隨煎熬的痛苦。因此，回到常態(tài)肯定會有陣痛，陣痛是非常痛苦、煎熬的過程。

為什么說陣痛之后仍有機(jī)會？郁亮表示，一個常識是天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。他以美的、李寧、日本大和房建為例解釋道，在經(jīng)歷了縮表以后，仍然會獲得新的發(fā)展機(jī)會。

郁亮認(rèn)為，人們生活方面的需求變正帶來許多機(jī)會，服務(wù)內(nèi)容會越來越多，越來越有趣，越來越好玩。每一個值得改進(jìn)的地方，都是我們業(yè)務(wù)發(fā)展的空間和潛力。從這個角度來看，圍繞城市同步發(fā)展，圍繞客戶同步發(fā)展，我們?nèi)杂芯薮髾C(jī)會。

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關(guān)鍵詞： 郁亮 房地產(chǎn) 正處于 縮表