“發展保障性租賃租房在政策端與市場端已經達成了共識。現在，不是要不要做的問題，而是怎么快速落地、擴大供給的問題。”10月21日，ICCRA住房租賃產業研究院院長、中國飯店協會公寓專業委員會常務副理事長趙然在領航 第三屆住房租賃產業國際論壇發表主旨演講，指出擴大保障性租賃住房供給將驅動行業向標準化、精細化、職業化發展轉軌。這一進程中監管、行業、學界須首先攜手攻克的，是租賃住房產品分類標準不清晰的問題。

當天，ICCRA住房租賃產業研究院發布我國首份專門針對租賃住房產品的分類標準研究報告，梳理對比美、德、日不同的分類導向，結合我國租賃市場實際提出5P分類模型，并以此為框架劃分服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區（青年型）、租賃式社區（家庭型）等7類產品。以此為行業向標準化邁進的基石，該報告將為行業發展和相關政策制定提供參考，也將為后續行業資產證券化和公募REITs的落地厘定估值標準。

針對性增加有效供給

標準化發展助益保障性租賃住房建設

今年以來，政策端持續發力將“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”放在顯要位置。“十四五”規劃及兩會政府工作報告分別提出要“完善長租房政策”和“增加保障性租賃住房供給，規范發展長租房市場”。反觀我國住房租賃市場實際，經過十幾年的發展，隨著客群對產品品質要求的不斷提高，住房租賃產品逐漸開始細分，住房租賃運營企業也開始探索多產品線發展戰略。

ICCRA住房租賃產業研究院發布的《中國租賃住房分類標準研究報告》（以下簡稱“報告”）認為，當前行業、企業、市場三端均處于邁進標準化發展軌道的臨界點。報告分析指出，政府監管層面，面對標準不一的住房租賃產品品類時，監管難度大，只能采取簡單的“一刀切”手段；租賃住房企業層面，需依靠自身力量不斷進行產品線細分嘗試，試錯成本高，而非標產品多，則導致行業發展無法實現快速的規模化；資本市場層面，優質資本缺乏標準依據，難以形成快速準確的判斷，因而在進入住房租賃領域時慎之又慎，造成行業融資渠道單一、融資難的局面；消費市場層面，挑選住房租賃產品時缺乏標準依據，無從擇取適配產品。

趙然表示：“借由租賃住房分類標準的契機，目前行業由于缺乏產品分類標準而產生的痛點和問題將迎刃而解。”ICCRA住房租賃產業研究院通過梳理對比美、德、日三國住房租賃市場的發展經驗，結合我國租賃市場實際提出“租賃住房產品分類5P模型”，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產品裝修配置（Product）及具象體驗（Physical Evidence），并依此首次提出服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區（青年型）、租賃式社區（家庭型）等7類產品的詳細區分標準。

以此為指引，政策端可精細化施策，針對性向新市民、青年傾斜供給，并在在規劃、建設、運營、融資等不同環節，有的放矢地針對不同類型的租賃住房進行政策制定和行業監管。報告預測未來青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品將成為企業在產品線規劃方面的主要發力點。企業則可依據5P模型針對性調配資源，滿足消費者的需求。以市場進入門檻較高的服務式公寓和宿舍型公寓為例，報告指出：對于服務式公寓來說，除了硬件標準外，還需要具備高端酒店的從業背景，才能滿足消費者對及具象體驗的期待；對于宿舍型公寓來說，由于其采購方為企業、租戶為員工，因此需要綜合考量企業的租金預算并確保員工在租住方面的安全性和舒適性。從資產估值角度，報告發現：高端公寓無論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現出色，雖然平均出租率相比其他類型產品略低，但其目標客源的支付能力較強，因此有效拉動了租金水平；宿舍型公寓由于其運營方式為按床位收取費用，形成了立體坪效，因此租金坪效及總收入坪效優于青年公寓和租賃式社區。

青年公寓產品占比超80%

“保障市場雙軌制”將成住房租賃市場突出特征

報告統計、分析了租賃住房行業約60個規模型品牌發現，我國租賃住房類型整體呈現出明顯的“正金字塔”形態：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%；其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過10%；面對企業基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。

依據套均面積進一步劃分，報告指出我國高端公寓以服務式公寓為主，占比約70%；青年公寓基本以緊湊型產品為主；租賃式社區中青年型產品和家庭型產品幾乎平分秋色。這說明“獨立單間且租金水平可控的小戶型”是市場供需兩旺的產品類型。

從地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規律可循：一是靠近熱點就業區域，二是臨近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

然而，報告指出當前供需層面仍然存在著“戶型錯配、價格錯配、位置錯配”的問題，迅速提供有效、標準化供給才是緩解新市民、青年人住房困難的途徑。報告認為，“我國的保障性租賃住房是‘發展的保障’，保障新市民、青年人能夠‘有其居’，也能‘優其居’，從‘住’的角度支持助力我國城鎮化進程的加速。同時，人們對更高生活品質的追求也不會被忽視，市場化的住房租賃產品會為具有支付能力、追求更高品質生活的人們提供相應的供給。”

報告據此分析預測，保障性供給作為基石、市場化供給作為有益補充，兩駕馬車并行的“雙軌制”將成為我國住房租賃行業的顯著特點。其中，青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品，都會有相當一部分項目進入保障性租賃住房行列，與市場化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強的支付能力，租金水平高、項目出租率和續約率能穩定在較高水平，則基本以市場化運作為主。

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