“金九銀十”是房地產市場的傳統銷售旺季，但今年卻不似往常那般火熱。

國家統計局最新數據顯示， 9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落 。其中， 二手房房價降溫明顯 。從環比來看，一二三線城市二手房房價均出現負增長，分別為-0.4%、-0.1%、-0.2%。從同比來看，各線城市二手房房價漲幅均有收窄。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，去年7月以來，房地產調控逐步升溫，前期出臺的“三線四檔”融資管理規則、房地產貸款集中度管理制度等房地產金融宏觀審慎管理政策逐步顯效。同時，各地其他調控措施也在加碼。 政策累積效應下，9月樓市呈繼續降溫態勢 。

植信投資研究院研究員李曉晴表示，自2020年中以來，管理層陸續出臺了一系列房地產調控政策，近期房地產市場走勢是前期多因素綜合作用的反映。

70城中52城二手房房價下跌

整體來看，9月份，各線城市房地產市場明顯降溫。據測算，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

從同比來看， 各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格雖未出現負增長，但同比漲幅持續回落 。

據記者梳理， 70個大中城市中，新房和二手房價格上漲的城市數量減少，下跌城市明顯增多 。9月份，新房房價環比上漲的城市為27個，環比下跌城市為36個，持平城市7個，下跌城市較8月份明顯增多。其中，湛江和瀘州新房房價降幅達到1%。二手房房價環比上漲的城市僅為17個，環比下跌城市達到52個，持平城市為1個。其中，牡丹江二手房房價降幅達到0.8%，哈爾濱降幅為0.7%。

“房價上漲城市已經連續5個月數量下調。從房價上漲趨勢看，在3-4月出現頂峰后，二季度來房價上漲幅度不斷收窄。”中原地產首席分析師張大偉表示， 尤其是二手房房價環比下跌城市多達52個，到達2015年3月來的高點，全國樓市房價拐點已經明顯出現 。

降溫正向投資端傳導

樓市降溫不只體現在房價上， 還表現在房地產銷售面積、土地市場成交等多個方面 。

1-9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%，兩年平均增長4.6%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%，兩年平均增長10.0%。王青表示，9月單月商品房銷售面積和銷售額同比增速均保持兩位數負增長，已連續三個月處于同比負增長狀態。這兩項指標的兩年平均增速也在下行，其中9月份商品房銷售面積兩年平均增速已連續第二個月進入負增長狀態。“ 這說明當前銷售端增速下行并非基數原因，而是樓市確實在迅速降溫，并正在向投資端傳 導 。”王青說。

1-9月份，全國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%，兩年平均增長7.2%，分別比上月下滑2.1和0.5個百分點，下滑速度較上月有所加快。據市場機構測算，9月當月房地產投資同比下降3.5%，增速較上月下滑3.8個百分點。

“近幾個月來，房地產投資最大的特點就是房企不斷加快竣工，以此回籠資金；同時減少開發和投資（新開工和拿地），壓降資金支出。通過開源節流的方式來緩解資金鏈壓力。”紅塔證券（601236）研究所所長李奇霖表示， 10月份，房地產的銷售情況并未有起色，傳統的“金九銀十”行情未出現 。

此外， 近期房企拿地勢頭也有減弱 。1-9月份，房地產開發企業土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%。

嚴調控是樓市降溫主因

據統計，今年以來，全國房地產調控已經超過500次，9月調控次數達62次。尤其是近幾個月針對二手房的調控成為主要方向，多個城市發布二手房成交參考價機制，效果正在顯現。

據張大偉介紹， 多地二手房成交量顯著下跌 。今年9月份，深圳成交二手住宅1765套，環比減少13.6%；成交面積169252平方米，環比減少13.4%。北京二手房成交量為12575套，環比下降21%。上海二手房成交套數為11000套，環比下降約40%。

自“三線四檔”融資管理規則、房地產貸款集中度管理制度等房地產金融宏觀審慎管理政策實施以來，房地產長效機制進一步落實。同時，針對經營貸違規流入房地產市場等違規亂象，相關部門下大力氣整治，重拳出擊滅“虛火”。 這些舉措都是促使市場回歸規范和理性的重要因素 。

而在樓市降溫的大背景下，包括哈爾濱、菏澤、昆明、沈陽在內的十余個城市紛紛發布通知，要求保持商品房價格穩定性。對此，李奇霖表示，往后看，在“因城施策”的背景下，一些壓力比較大的城市可能邊際調整房地產監管政策。 但“房住不炒”的政策總基調并沒有改變 。管理部門在多個場合表示要堅持“房住不炒”的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，加強房企預售資金的監管，加快建立房地產長效機制。

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關鍵詞： 下跌 基調 監管 房住不炒