10月13日，為期三天的上海市第二輪集中供地結束，共計成交20宗涉宅地塊，成交總價約480.57億元。從溢價情況看，11宗地塊為底價出讓；9宗地塊出現溢價，占比不足五成。

與此同時，相比此前的土拍，上海此次實行的“隨機值”新規則引發關注。在業內看來，上海首次引入該政策，且多宗地塊觸發了“隨機值”，客觀上確保了當前拿地環境更加公平，但反過來也使得土地市場拿地的不確定性有所增加。

開發商抱團拿地現象增多

從上海此輪的三天集中拍地結果來看，20宗涉宅用地被10多家房企瓜分，其中，招商、龍湖、仁恒、保利置業等在此輪土拍中均有所獲；而從拿地數量來看，上海本土國企成大贏家，港城集團和臨港集團共斬獲浦東惠南及臨港多宗地塊，上實城開、大華等房企也收獲2宗地塊。

值得一提的是，在此輪集中供地中，不少開發商選擇抱團聯合拿地，聯合體拿地數量共有6宗。值得注意的是，除了2家聯合拿地外，此次3家房企捆綁聯合拿地的現象也并不鮮見。

比如，在上海第二輪集中土拍第二日（10月12日），嘉定區江橋鎮北社區N2-03地塊底價成交，競得企業是龍湖+南山聯合體，成交價格為14.01億元，最終成交樓面價25000元/平方米。同在10月12日，路勁+象嶼+招商聯合體以63.95億元競得青浦區西虹橋滬青平公路北側48-06A地塊，成交樓面價37570元/平方米，溢價率9.86%，位列單宗地塊總價排行榜榜首。

而在10月13日下午，閔行區閔行新城梅隴社區MHPO-0303單元01-25-02地塊迎來4家房企主體現場爭奪。經過競價，仁恒+越秀聯合體以46.21億元競得該地塊，成交樓面價43057元/平方米，溢價率9.02%。

此外，臨港自貿區新片區5宗地塊中，有3宗地塊也是聯合拿地。其中，國貿+象嶼+龍湖聯合體以底價14.76億拿下自貿區臨港新片區PDC1-0103單元A05-04地塊；臨港城投+上實城開聯合體以16.52億價格競得自貿區臨港新片區PDC1-0103單元A03-02純住宅地塊，成交樓面價15750元/平方米，溢價率8.62%；臨港集團聯合杭州盛元以42.0億元底價競得臨港PDC1-0105、PDC1-0202單元巨無霸商住辦地塊。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦指出，抱團拿地現象增多，說明房企資金壓力比較大，需要通過多家聯合以達到拿地的目的。

除此之外，在上海第二輪集中供地中，國企、央企表現活躍，成為拿地主力。對此，盧文曦指出，當市場活躍時，民企會比較激進，拿地比較踴躍，相反，當市場降溫時它們也會減少拿地動作；而國企、央企相對來說更以穩健為主。

土拍新規引入“隨機值”

值得關注的是，相比上海此前的土拍，此次上海出臺了新的規則：在之前的一次性書面報價基礎上引入了“隨機值”。根據規則，一旦在一次書面報價階段出現競買人相同報價的，系統將自動產生一個“隨機值”，并被納入后續平均價的計算過程中，而出價最接近這個平均值的房企就能拿到地塊。

此舉在業內看來，與以往以預測的平均值去報價的做法相比，這次的“隨機值”使平均值幾乎不可能被預測，從而增加了拍地的公平性。因此，能否成功拿地，不僅取決于房企的實力，還取決于運氣。

據悉，在10月12日、13日兩天的現場競價環節，各觸發過一次 “隨機值”。其中，在奉賢區奉賢新城10單元13-02區域地塊的爭奪戰中，有6家房企開始了現場書面一次性報價環節，有兩家房企書面一次性報價相同，從而引發了系統生成“隨機值”，中鐵置業以價差12萬元的最小值競得該地塊。最終，中鐵置業以14.48億競得地塊，成交樓面價21353元/平方米，溢價率9.5%。

無獨有偶，閔行區閔行新城梅隴社區MHPO-0303單元01-25-02地塊迎來4家房企現場爭奪，分別是仁恒+越秀聯合體、招商+路勁聯合體、華發、建發。在經過40輪爭奪后達到競價中止紅線（約45.78億元），隨后在一次性書面報價階段觸發隨機值，最終仁恒+越秀聯合體以最小價差競得地塊使用權。這也是本次集中供地中第二次觸發系統“隨機值”機制。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，上海此次集中供應地塊觸發了“隨機值”的概念，進一步體現了此類城市穩地價和促進土地交易市場公平發展的導向。

土地市場遇冷及分化趨勢或延續

值得一提的是，上海第一批集中供地時，只有個別地塊報名人數為一至兩家，而此次第二批集中供地中，大量地塊出現1家報名的情況，因此有11宗土地為零溢價底價成交，其他9宗地塊溢價率也都控制在了10%以內。

此外，從現場競拍的表現來看，不少房企出價比較保守。盧文曦指出，在直播拍賣的4宗地塊中，有2宗地塊遇到有房企沒有進入最后的一次性報價環節。其實，從中止價到最后的拿地成交價也就相差1％，對于總價而言，1％的差額甚至可以忽略。這說明房企現在以撿漏心態拿地，類似股票中的“低吸”，堅決不追高。

“由此可見，當前房企資金壓力大，加上市場有降溫預期，不拿地、少拿地，盡量拿底價地成為重要的市場聲音。”盧文曦指出，上半年市場還處于高溫中，加上整個上半年就一次買地機會，房企拿地自然積極；但下半年以來，市場調控收緊，加之不少房企出現“爆雷”事件等，對行業起到警示作用，在看淡后市的情況下不會貿然行動。此外，資金也是約束房企拿地的重要原因之一。一方面，房企融資難度增加，手里富裕資金不多，另一方面回款也遇到壓力，“現在房貸資金到位短則3個月，長則半年，就算房子賣掉了，貸款到不了位，也無法拿地。”

中指研究院上海分院高級分析師劉喆同樣認為，與首批集中供地表現相比，上海第二批集中供地降溫明顯，房企在資金壓力等影響下，拿地意愿受抑制，更趨向于理性。總體來看，上海此次土拍平穩收官。

展望未來市場，盧文曦指出，上海土地市場將呈現兩大特點：一是遇冷，二是分化。此次集中拍地雖然沒有出現流拍，但很多都是底價成交，預計這種現象在下一輪集中供地中會比較常見。“分化是對于土地質地而言。因為今后房企資金有限，所謂好鋼用在刀刃上，只能把有限的資金投放在質地相對好一些的地塊上。比如市中心的優質地塊，五大新城中有發展潛力區域的地塊等。”盧文曦稱。

嚴躍進指出，考慮到上海出現了一些地塊終止的情況，所以預計第三輪集中供地過程中，相關準備工作會更加充分，以真正完成今年全年的土地供應目標。

記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗

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關鍵詞： 上海 第二 二輪 集中