樓市趨冷，限制房價非理性下跌成為部分三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控的重要工作。

近日，河北張家口市發(fā)布《關于進一步加快完善房地產(chǎn)長效機制的通知》，要求“已取得預售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85%進行銷售”。

無獨有偶，距張家口約1300公里的江蘇南通也在某樓盤價格備案的答復中規(guī)定，為穩(wěn)定商品房價格，不得超過備案價銷售，降幅超過8%時必須重新備案，且重新備案間隔周期不少于6個月。

據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已經(jīng)有山東菏澤，湖南岳陽、株洲，江蘇江陰、南通，河北唐山、張家口，昆明、沈陽等9個城市發(fā)布“限跌政策或約談開發(fā)商。

不過，“上有政策，下有對策”，為了快速去化，回籠資金，房企變相降價的花招迭出，送首付、車位、地下室、裝修等“障眼法”不一而足。

送首付、購物卡，變相降價“花招”迭出

近日，有市民在“惠州民意直通車”上舉報一房企“違規(guī)降價，送首付”。投訴內(nèi)容顯示，該房企在惠州的多個樓盤“違規(guī)降價”，具體方式為九折售房，并且送面值高達40萬的“家私卡”，或者直接送17萬至46萬不等的首付。

一番“送送送”后，房價悄然下降。如送“家私卡”的優(yōu)惠措施下，房價折扣幅度低至7折，該卡還可直接扣10個點后套現(xiàn)。投訴人認為，該房企的行為“嚴重影響之前買房客戶及周邊住戶的利益”。

多位惠州中介向時代財經(jīng)確認了上述投訴內(nèi)容的真實性。中介們稱，不止該房企的幾個樓盤，惠州不少項目均有送首付、低首付等變相降價的操作。惠陽區(qū)政務中心周邊某樓盤，備案價1.3萬元/平方米左右，送1.3成首付;大亞灣某龍頭房企現(xiàn)房出售，打9折再返35萬;惠陽區(qū)某龍頭房企項目，打9折返現(xiàn)金5萬……

送首付的方式主要有返現(xiàn)金、送購物卡兩種方式。時代財經(jīng)以購房者身份向一位中介咨詢得知，購房者簽訂認購書、交了定金后，房企將在約定的首付款付款時限前，以贈送裝修的名義將相關款項匯至購房者直系親屬賬戶，金額為首付款的1.3成，即購房者只需自付1.7成房款就可買下一套房。以一套86平方米、單價1.3萬元/平方米的房子為例，首付款可省下14萬元。

該中介介紹，送購物卡是某龍頭房企推出的優(yōu)惠。“大概是30萬元的購物卡，購房者可以拿卡去購買大件家私，也可以在開發(fā)商自己開發(fā)的應用軟件上申請?zhí)岈F(xiàn)，不過提現(xiàn)要扣除13%，到手大約26萬元。”

“‘三條紅線’壓頂，房企要大力降負債，但貸款額度收緊，對購房者首付款來源也查得比較緊，把開發(fā)商壓得比較死。”該中介稱，目前是購房的好時機，“開發(fā)商著急回籠資金，才有這么大的優(yōu)惠力度。”

故事總是相似。據(jù)張家口房天下統(tǒng)計，2021年上半年張家口各區(qū)縣打折優(yōu)惠頻次近530次，低首付、特價房、送精裝修、送車位、送轎車等等優(yōu)惠，幾乎是各大樓盤的基本標配，房企的銷售壓力之大、“求生欲”之強可見一斑。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水對時代財經(jīng)稱，開發(fā)商送首付行為既不合規(guī)也不符合國家政策，擾亂了市場秩序，也加大了個人債務杠桿，提高了個人及企業(yè)的財務風險。

房企“兩難”：賣不出房，融不到資

“送首付”并非新事物，在前幾年樓市趨冷時也曾多次出現(xiàn)。而目前發(fā)布“限跌令”的城市多為三四線城市，這些城市普遍存在庫存高企、銷售縮水、房價下降的情況。

以惠州為例，國家統(tǒng)計局公布的8月70城房價數(shù)據(jù)顯示，8月惠州新房價格出現(xiàn)今年首跌，環(huán)比下降0.4%，同比上漲2.8%，持續(xù)回落。二手房價格環(huán)比下跌0.3%，連續(xù)兩個月下降。

作為環(huán)京樓市重鎮(zhèn)之一的張家口，從2017年啟動限購后，房價持續(xù)回落。張家口房天下數(shù)據(jù)顯示，2016年到2017年，張家口新房房價上漲幅度最大，均價漲了4019元/平方米，2018年之后逐步走跌，2020年至2021年期間跌幅最大，下跌1524元/平方米，跌幅達14.3%。

樓市趨冷，房企的銷售壓力也越來越大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，TOP100房企單月銷售額同比下降20.7%，百強房企中近7成企業(yè)8月單月業(yè)績同比下降，其中26家同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

銷售力有不逮，融資難度也在提高，房企的“錢袋子”日趨緊張。中指研究院9月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為1172.8億元，同比下降50.3%，環(huán)比下降42.4%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)6個月下降。

“活下去”已然成為考驗整個行業(yè)的重要命題。劉水指出，“三穩(wěn)”預期下，房企要一手防風險，一手抓多渠道融資。其中，風險包括投資風險、流動性風險、戰(zhàn)略風險。“城市投資風險顯著加大，容錯率越來越低。房企要精準投資，避免盲目投資帶來的流動性、去化風險和盈利性壓力。另外，市場調(diào)整疊加償債壓力，下半年房企流動性壓力會進一步加大。房企要注重平衡規(guī)模、效益和風險，調(diào)整經(jīng)營方式以適應新階段房地產(chǎn)發(fā)展。”

對于多渠道融資，劉水建議房企通過增發(fā)股票、引入股權投資、分拆上市等方式進行。此外，將底層不動產(chǎn)出售給SPV的REITs融資也是一種解決財務杠桿、有效盤活存量資產(chǎn)的有效方式。

而從近期政策信息看，房企融資壓力或會稍降。9月22日，國務院常務會議指出，要求做好預調(diào)微調(diào)和跨周期調(diào)節(jié)，加強財政、金融、就業(yè)政策聯(lián)動。劉水稱，8月貨幣供應、信貸增長不及預期，增速下降明顯，表明經(jīng)濟活動較弱。未來幾個月，融資政策或會微調(diào)，加大信貸投放，減輕宏觀經(jīng)濟下行壓力。

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