被“指導”的小區未來恐怕不止112個。

“指導價看了嗎?我要窒息了!(單價)4.3萬買的房子，現在要(單價)2.9萬給我打發了?”5月10日晚，寧波的李想(化名)和朋友吐槽到。

5月10日下午，寧波市住建局發布寧波市實驗小學、海曙外國語學校(青林灣校區、五江口校區)、寧波大學附屬學校等9個熱點學區范圍內112個小區的二手住房交易參考價格。李想所在的海曙區青林灣小區位列其中。

去年7月，李想以4.3萬/平方米的單價買下青林灣七期一套88平方米的2居室，總價達378萬。按照指導價，如果要出手，她的房子的參考交易單價為2.98萬/平方米，比買入價低了1.32萬/平方米。

但她的氣憤很快消散，跟朋友吐槽完、在社交平臺發布了相關動態后，朋友和網友們的回復讓她的情緒快速平靜下來。“一開始是有點氣，但后來仔細想想，誰會按照這個價格賣呢?也就是提高了首付比例、對買家的資金實力要求更高了而已。”

有網友評價道，“茅臺的官方指導價還是1499元呢，但指導價能買到茅臺嗎?”

首個限制二手學區房房價的城市

出臺學區房指導價是對寧波4月中旬發布的《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“《通知》”)的貫徹落實。

4月9日，寧波被住建部約談，一同被約談的還有廣州、合肥、東莞、南通。住建部對五城政府負責人強調，要充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握“房住不炒”的定位，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

被約談7天后，寧波于4月16日晚出臺上述《通知》，從擴大限購區域、加強住房交易管理、嚴審購房首付資金來源等方面加強調控。關于“完善住房交易規則，加強住房交易管理”，“建立熱點學區二手住房交易參考價格發布機制，落實交易參考價格在金融信貸等應用”成為解題之道。

寧波市住建局稱，建立熱點學區二手住房交易參考價格發布機制，引導和規范熱點學區二手住房的掛牌和交易行為，落實交易參考價格在金融信貸等應用，抑制熱點學區二手住房價格的人為炒作和非理性上漲。

此次發布了指導價的112個小區在寧波市實驗小學、海曙外國語學校(青林灣校區、五江口校區)、寧波大學附屬學校、華泰小學(東校區、西校區)、堇山小學、宋詔橋小學、四眼碶小學(新河校區)、鎮海區中心學校、鎮海應行久外語實驗學校9個熱點學區范圍內。從行政區域看，112個小區分布在海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區等四區，數量分別為25個、15個、54個、18個。

不過，在貝殼找房、安居客等房產中介平臺上，指導價還未顯現。

根據指導價，房價最高的是鄞州區金寶小區，價格為42400元/平方米。而貝殼找房信息顯示，金寶小區目前均價為50262元/平方米，掛牌的21套房中，單價最高的為一套47.21平方米的2室1廳精裝房，建成時間為1996年，但對口四眼碶小學(新河校區)使其身價抗住了歲月的侵襲。

指導價中價格最低的小區為鎮海區金桂花苑，單價為20500元/平方米。貝殼找房數據顯示，該小區均價為25345元/平方米，超過指導價約24%。目前在掛牌的10套房源中，價格最高的一套達30395元/平方米，總價為442萬。

學區房是諸多城市房價上漲的推手，其價格嚴重偏離價值的畸形發展態勢也引起中央政治局的重視，其在4月30日的會議中罕見點名學區房，強調“防止以學區房等名義炒作房價”。上海、北京等地也已通過“六年一學位”、改變高中招生錄取方式等措施為學區房降溫，但以出臺指導價的方式抑制學區房熱度，寧波還是第一城。

樓市降溫暫不明顯剛需或再受傷

被“指導”的小區未來恐怕不止上述112個。寧波住建局表示，后續將根據房地產市場變化情況，適時調整、增加小區，并及時發布交易參考價格。關于指導價的效用，寧波住建局稱，“商業銀行等金融機構將熱點學區二手住房交易參考價格作為授信的依據之一，引導二手住房市場理性交易，穩定市場預期。”

寧波房產中介王君(化名)對時代財經稱，4月16日《通知》發布后，個別房源有3至5萬不等的小幅下調，但更多的學區房房東和購房者都持觀望態度。

而多名寧波中介對時代財經稱，目前降價的房源并不多。“指導價是政府出的，但房子是業主自己的，業主說了算，降價尤其是大幅降低不可能。”事實上，指導價影響更大的是首付比例，如此一來，剛需客或比投資客更大概率地被拒之門外。

李想也不慌張了。“學區房是硬通貨，我感覺未來5-10年內熱度都不會變。”還沒有孩子的李想，買下青林灣房子的主要目的也是投資，目前租住給附近工作的上班族。

中泰證券政策組首席分析師楊暢認為，實際交易中可能會產生規避調控的變通做法，限價也可能導致市場變形，需要重點觀察。

這樣的先例不是沒有。今年2月，深圳出臺二手房指導價，要求中介掛牌價不得超過二手房指導價，貸款額度也要參考指導價。但出乎意外的是，“按下葫蘆起來瓢”，二手房市場交易速凍的同時，部分熱錢流向小產權房，價格漲幅甚至高達50%。

對于此次公布的九大學區房指導價的效果，有寧波市民對其降溫效用持懷疑態度，甚至擔心會引起目前未出臺指導價的學區房價格“被迫”上漲。“需求并沒有減少，而供給減少了，那么就會將需求導向其他地方。”

2017年以來，全國房地產市場回調降溫的時候，寧波卻熱度不減，房價持續上揚。據國家統計局數據，今年2月，寧波二手房環比上漲0.7%，在70城中排名第6位;同比上漲10.1%，在70城中排名第2位，僅次于深圳。去年7月以來，寧波也已三次加碼調控。

房價跳漲中，想要買學區房的王樺(化名)決定放棄。“掏空家底買個老破小，把自己的意愿強加在孩子身上，孩子不快樂、父母經濟壓力大，何必呢?”她從今年4月開始看學區房，面積、環境等實在無法滿意，價格更是高不可攀。看了一圈，她決定買一套便宜一點、新一點的大房子。

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