2021年是正榮地產“新三年戰略”收官之年，其不僅要解決剔除預收款后的資產負債率“踩線”問題，還要合理降低融資成本。該公司最終能否圓滿收官，或取決于區域戰略的深度

2018年進入“千億元俱樂部”，次年提出“新三年戰略”。對于正榮地產集團有限公司(下稱正榮地產，6158.HK)而言，其近幾年的業務看似走得穩健，但漂亮業績數字的背后該公司或已顯疲態。

正榮地產近日披露的2020年度業績顯示，其收益與母公司擁有人應占溢利分別為361.26億元、26.51億元，均較上年有所增長。但對比近幾年數據可以發現，其收益同比增速已由2018年的32.3%降至2020年的11.0%;其母公司擁有人應占溢利的同比增速則由50.5%降至5.8%。

不僅如此，拉長時間線來看，該公司毛利率也持續走低，全年合約銷售金額及合約銷售建筑面積的同比增速都已大為放緩。

事實上，2021年是正榮地產“新三年戰略”收官之年，其不僅要解決剔除預收款后的資產負債率“踩線”問題，還要合理降低融資成本，而其最終能否圓滿收官，或也取決于其區域戰略的深度。

在二級市場，正榮地產業績公布后的次個交易日即3月29日，其股價上漲7.29%，收于5.59港元/股，但此后該股逐步下跌，截至4月9日收于5.33港元/股(前復權)，日跌幅達3.44%。

毛利率持續走低

近日，正榮地產披露2020年度業績，公告顯示，截至2020年12月31日，正榮地產實現收益361.26億元，同比增長11.0%;溢利為35.59億元，同比增長15.0%;母公司擁有人應占溢利為26.51億元，同比增長5.8%。從數據來看，顯然正榮地產業績實現“雙升”，但若細加分析，可以發現，其收益及母公司擁有人應占溢利的同比增速已經明顯放緩。

《投資時報》研究員查閱以往年報留意到，2018年、2019年，其收益分別為264.53億元、325.58億元，同比增速為32.3%、23.1%;而其母公司擁有人應占溢利為21.21億元、25.06億元，同比增速為50.5%、18.2%。很明顯，三年下來，不僅其收益同比增幅下滑約21.3個百分點，母公司擁有人應占溢利增速更是由中高位置的“雙位數”下落到了“個位數”。

事實上，伴隨業績增速的放慢，近幾年來，正榮地產的毛利率也呈現逐年下降態勢。2018年，正榮地產的毛利率為22.8%，較上年同比上升1.7個百分點，而在此之后，其毛利率便開始持續走低。2019年，其毛利率水平降至20.0%;時至2020年，毛利率進一步下滑，收到19.1%。

對于其2019年、2020年毛利率下降的原因，正榮地產均表示，是由于年度內平均售價較低的建筑面積占總交付建筑面積的比例增加所致。

合約銷售增速放緩

正榮地產于2018年在港交所上市交易，其上市次年，該公司提出“新三年戰略”，把實現“高質量發展”作為首要目標，同時要重視財務穩健、規模和利潤共生。

值得注意的是，近幾年來，其合約銷售金額及合約銷售建筑面積雖逐年走高，但同比增速卻大為放緩。

數據顯示，2018年至2020年，正榮地產的合約銷售金額為1080億元、1307億元、1419億元，同比增幅分別為54.0%、21%和8.6%;而其合約銷售建筑面積分別為644.30萬平方米、843.95萬平方米、890萬平方米，同比增速為69.8%、31.0%和5.4%。顯然，對于正榮地產而言，“新三年”戰略的首年及攻堅之年，其合約銷售規模雖持續增長，但較之2018年，兩項增速指標均已下落了幾十個百分點。

事實上，在土地投資方面，正榮地產走的是區域深耕路線。2020年度，正榮地產在全國21個城市新增46幅土地，而新增的土地儲備中，分別有43%、31%位于長三角及海峽兩岸區域。可見，其對這兩塊區域的看重。不過，對比近幾年數據，可以發現，該公司各區域的經營情況已經發生了微妙的變化。

《投資時報》研究員查閱過往年報注意到，從各地區合約銷售總額的貢獻占比來看，海峽兩岸地區的貢獻占比已由2018年的25.8%波動提升到2020年的33.2%;長三角地區則從52.7%降到38.6%。有分析人士認為，正榮地產的業務區域色彩較濃，而房企體量想要做大做強，最終要走全國化路線。

踩中“一條紅線”

另外，從費用端來看，在正榮地產跨入“千億俱樂部”之時，占據其開支大頭的銷售及分銷開支、行政開支也呈現出逐年走高態勢。尤其是行政開支，由2017年的6.65億元增至2019年的12.14億元，同比增幅達39.2%、47.6%和23.8%。

時至2020年，該公司銷售及分銷開支、行政開支分別為11.60億元和11.38億元，同比變動幅度為19.3%和-6.3%。從數據來看，這也是其近幾年行政開支首次下降的一年;但對比收入增速，顯然，其銷售及分銷開支的同比增幅超出收益增速8.3個百分點，說明該年度公司的銷售及分銷力度再次加大。

在債務端，截至2020年12月31日，正榮地產的凈債務率為64.7%，現金對短期債務比為2.2倍，兩項指標均達標。但根據其業績公告，正榮地產合約負債為608.67億元，較2019年的387.98億元增加56.9%。本報告期內，其總負債、總資產分別為1837.83億元、2213.86億元，按此計算，截至2020年末，其剔除預收款后的資產負債率達76.6%，踩中“一條紅線”。

而截至2020年末，其債務加權平均融資成本為6.5%，較上年的7.5%下降一個百分點。但是對比同行業其他公司可以發現，2020年，龍光集團(3380.HK)全年新增融資成本為5.45%，而龍湖集團(0960.HK)平均融資成本為4.39%，碧桂園(2007.HK)總借貸的加權平均借貸成本為5.56%，均低于正榮地產。

對于其預計何時能“零踩線”，以及是否考慮其他融資計劃，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至公司相關部門，但截至發稿，該公司沒有給予回復。

事實上，2021年是正榮地產“新三年戰略”的收官之年，其能否圓滿收官，不僅取決于其能否降低經營費用和融資成本提升其利潤空間，或還取決于其區域步伐的深度。

關鍵詞： 正榮地產