經(jīng)過(guò)一年多的過(guò)渡期，北京土地供應(yīng)市場(chǎng)上，“不限價(jià)”的地塊越來(lái)越多，重新成為市場(chǎng)的主流。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，北京共計(jì)出讓住宅地塊45宗，其中限競(jìng)房地塊僅有8宗，而不限價(jià)地塊擇優(yōu)37宗。對(duì)比市場(chǎng)火爆的2017年和2018年，兩年共計(jì)出讓住宅用地86宗，不限價(jià)地塊僅有1宗。即使2019年，全年出讓的35宗住宅地塊中，限競(jìng)房地塊也高達(dá)21宗，高于不限價(jià)地塊總數(shù)。

隨著市場(chǎng)的變化，限競(jìng)房開(kāi)始逐步淡出，但開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椴](méi)有被激發(fā)出來(lái)。

14日下午，北京石景山北辛安不限價(jià)地塊開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，中海(00688.HK)與金茂(00817.HK)參與舉牌，僅經(jīng)過(guò)5輪叫價(jià)，地塊便落袋中海，其以總價(jià)17.9億元摘得該地塊，未觸及地價(jià)上限，溢價(jià)率僅3.17%。

此前的2020年12月30日，大熱的石景山板塊出讓一宗地塊，結(jié)果是遠(yuǎn)洋(03377.HK)聯(lián)合中交(000736.SZ)、平安(601318.SH)、保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園以底價(jià)55.56億元競(jìng)得，四家企業(yè)聯(lián)合體在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下輕松取地。

一般居住用地尚且如此，限競(jìng)地塊的出讓更為冷淡。2020年4月，東壩1104-611限競(jìng)房地塊突然宣布暫停交易，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)分析認(rèn)為該地塊屬性較差，沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意為之買單。半年之后的12月14日，該地塊重新“上架”，雖然限競(jìng)房的屬性沒(méi)有改變，但是地塊卻由“混合公建用地”轉(zhuǎn)變?yōu)榱?ldquo;二類居住用地”，同時(shí)提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)房源入市后的價(jià)格，由此前的6.9萬(wàn)元/平方米提高到了7.1萬(wàn)元/平方米，此前的7090政策(居住用途建筑規(guī)模中建筑面積90平米以下的住房面積所占比重需達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上)也由建面轉(zhuǎn)變?yōu)榱颂變?nèi)建面，無(wú)形中為開(kāi)發(fā)企業(yè)放寬了房屋面積要求。

據(jù)悉，限競(jìng)房地塊預(yù)冷，主要源于二級(jí)市場(chǎng)上，限競(jìng)房的銷售去化不樂(lè)觀。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，限競(jìng)房入市至今約有90個(gè)項(xiàng)目面市，共向市場(chǎng)提供約8萬(wàn)套住宅，然而總計(jì)成交僅有不到4萬(wàn)套，去化尚不足一半。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，北京是執(zhí)行調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地之初就要考慮未來(lái)的銷售情況，反饋于土地市場(chǎng)上，就表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地較為冷靜，且精打細(xì)算。

與此同時(shí)，供需相對(duì)平衡也是北京市場(chǎng)保持穩(wěn)定的一個(gè)重要原因。中指院數(shù)據(jù)顯示，在疫情過(guò)后的6月、9月和12月，北京出現(xiàn)一輪推盤小高峰，單月供應(yīng)規(guī)模均超過(guò)11萬(wàn)平方米，全年商品住宅共計(jì)供應(yīng)931.97萬(wàn)平方米，雖然同比小幅回落4%，但仍然處于高位。同時(shí)，2020年北京住宅市場(chǎng)供銷比為0.77，仍然處于供大于求的局面。

郭毅表示，在京津冀一體化的進(jìn)程中，北京在不斷拓寬居住的范圍，相比于滬深，北京的供地規(guī)模是相對(duì)可觀的，這也決定了北京土地市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太瘋狂的局面。

某top10房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)于地塊的興趣并不完全取決于是否限價(jià)，更要看地塊的屬性、特征是否滿足公司的投資標(biāo)準(zhǔn)。即便是不限價(jià)的地塊，也不一定就能打造成高價(jià)項(xiàng)目，更要取決于其所處的地段以及開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品能力、營(yíng)銷能力。

另外，北京始終嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策，低單價(jià)項(xiàng)目的供應(yīng)量非常充足，已在住房供應(yīng)市場(chǎng)上占據(jù)主流，個(gè)別高單價(jià)項(xiàng)目入市不會(huì)影響這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

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