2020年樓市的區(qū)域分化十分明顯，主要重點(diǎn)城市的變化如何?

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)包括直轄市、省會(huì)城市(不含拉薩)和計(jì)劃單列市在內(nèi)的35個(gè)重點(diǎn)城市近一年的房價(jià)走勢(shì)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，深圳漲幅最大，達(dá)到了14.6%。另外有11個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)跌回一年前，天津跌幅最大。

深圳漲幅第一

數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)重點(diǎn)城市中，有24個(gè)城市同比上漲，其中漲幅最大的是深圳，達(dá)到了14.6%，在重點(diǎn)城市中遙遙領(lǐng)先。

根據(jù)中國城市房價(jià)平臺(tái)數(shù)據(jù)，2020年12月，深圳二手房平均單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米87957元，大幅領(lǐng)先于京滬，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

深圳房價(jià)高企，一方面是旺盛的需求。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳年末常住人口1343.88萬人，比上年末增加41.22萬人。深圳以外來人口居多，屬于典型的“移民城市”，全市平均年齡在35歲以下，置業(yè)需求旺盛。同時(shí)，在人口吸引政策影響下，高層次人才持續(xù)涌入，也持續(xù)帶來了購房的剛性需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，深圳房地產(chǎn)市場彈性很足，其中一大原因在于，深圳是一個(gè)創(chuàng)新型城市，特點(diǎn)是年輕人多，資金比較集聚，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的氛圍濃厚。

不過，如此旺盛的需求之下，住宅用地卻長期供應(yīng)不足。第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的主要城市年度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，2002年~2019年，18年間深圳住宅商品房銷售面積合計(jì)為9899.83萬平方米，在35個(gè)主要城市中位列第26位。如果以每套房80平方米計(jì)算，則只有124萬套左右。其中2019年銷售面積僅為638.42萬平方米，僅為重慶的八分之一。長期的供需矛盾緊張，是導(dǎo)致深圳房價(jià)高企的背后原因。

另一方面，大量資金的流入也是深圳房價(jià)居高不下的另一個(gè)主要原因。李宇嘉說，深圳本身是一個(gè)多層次的金融中心，不僅有深交所，而且私募股權(quán)投資很發(fā)達(dá)，在樓市繁榮的時(shí)候，私募股權(quán)投資帶旺了擔(dān)保、抵押等過橋融資、資金中介等機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)都在給深圳的樓市提供“炮彈”，使得房地產(chǎn)的融資特別方便。

深圳之后，成都、銀川和沈陽這三個(gè)省會(huì)城市同比增幅也都超過了8%。在較大的上漲壓力之下，2020年9月，這些城市先后出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

例如，去年9月14日，曾創(chuàng)造了近六萬人搖號(hào)紀(jì)錄的成都，出臺(tái)了調(diào)控措施嚴(yán)打炒作行為。根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，成都將優(yōu)先確保保障性住房用地供應(yīng)，住宅用地占經(jīng)營性用地的比重不低于60%，供需緊張區(qū)域不低于70%。提高公證搖號(hào)中棚改、無房居民家庭優(yōu)先的比例，棚改優(yōu)先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優(yōu)先最低比例由棚改優(yōu)先后剩余房源的50%提高到60%。發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

去年9月6日，沈陽市房產(chǎn)局等9部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，主要涉及嚴(yán)控土地溢價(jià)率、嚴(yán)格項(xiàng)目競配建管理、二手房首付比例、增值稅2改5等多個(gè)方面。

8個(gè)省會(huì)跌回一年前

在部分城市上漲的同時(shí)，也有部分中心城市房價(jià)下跌。

數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)重點(diǎn)城市中，有11個(gè)城市低于去年同期，包括了8個(gè)省會(huì)城市，天津和重慶兩個(gè)直轄市，以及計(jì)劃單列市青島。

其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。鄭州作為戶籍人口第一大省河南的省會(huì)，房價(jià)同比下跌了4.3%，跌幅在35個(gè)城市中位居第二，在省會(huì)城市中位居第一。

從區(qū)域分布來看，11個(gè)下跌的城市中，黃河流域、華北地區(qū)最為集中，包括天津、鄭州、太原、濟(jì)南、石家莊、青島等中心城市。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，目前，從城市分化來看主要有兩個(gè)原因，一是很多城市包括鄭州、濟(jì)南、青島由于前期土地出讓量大，導(dǎo)致市場明顯處于供過于求的局面，在此情況下房價(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。

“其次，部分城市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場需求匹配度有待提升，例如鄭州在南龍湖區(qū)域大量開發(fā)和供地，而這一區(qū)域并不是鄭州改善型需求的主要目標(biāo)，導(dǎo)致去化的難度偏大。”張波說。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，今年樓市熱點(diǎn)城市主要集中在華東和華南，環(huán)京和黃河流域中心城市總體較冷，其背后的核心原因還是產(chǎn)業(yè)和人口流動(dòng)的差異。長三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)近年來高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，整體經(jīng)濟(jì)活力高。

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