商業地產半年報出爐，疫情帶來的客流枯竭以及真金白銀的減免租金措施，各大商業地產運營商的收入出現不同程度下滑。

7月3日，中國指數研究院發布調研報告顯示，2020年上半年，中國主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。

其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的百大商業街商鋪平均租金為每天25.1元/平方米，環比下跌2.41%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心商鋪平均租金為每天26.8元/平方米，環比下跌1.09%。

租金下滑的背后，在于實體商業客流受疫情影響嚴重，空鋪率進一步惡化。

來自贏商網的統計數據顯示，2―4月，全國典型購物中心的客流僅為去年客流均值的36%，全國典型購物中心平均空置率(空鋪面積/總鋪位面積)為21.10%，超過行業公認的空鋪率警戒線20%。

“可以肯定的是，一些非連鎖且經營實力不強的租戶，在這輪疫情中會被直接淘汰。比例之大、影響之深，確實比較少見。”7月1日，某千億元營收房企商業地產集團高管告訴時代周報記者，經過估算，這部分租戶占公司整體業務的15%左右。

7月2日，一家零售地產咨詢公司總監告訴時代周報記者，受疫情影響，零售業被迫按下暫停鍵。

“最差的時候是在2―3月，尤其對于服飾零售商而言，眾多消費者將消費活動轉移至線上，實體服飾店營收承壓，部分小型零售商迫于現金流壓力而選擇關店。”上述總監續稱。

租金收入下滑

來自克而瑞研究報告顯示，2020年上半年，TOP20內房企總租金收入同比下滑了20%。

租金驟減20% 商業地產這半年很受傷

其中，保利發展2019年上半年(下稱上期)運營收入為48.5億元，2020年上半年(下稱本期)下滑至28.7億元;富力上期收入為45億元，本期為33.3億元;華潤置地上期收入為57億元，本期為48.3億元。

外資房企方面，嘉里建設上期運營收入為28.9億元，本期為21.3億元;新鴻基上期收入為22.9億元，本期為16.5億元;恒隆地產上期收入為21億元，本期為16.9億元。

運營收入整體走低的同時，內房企和外資房企入榜門檻也隨之下降。

根據克而瑞數據顯示，2019年上半年內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為20.3億元和6.8億元，2020年上半年分別降為19.4億元和4.3億元;2019年上半年內房企TOP20入榜門檻為12.3億元，2020年上半年降至10.7億元。

近日，保利商業總經理方長斌對媒體坦言，基于疫情防控需要，公司開業計劃也受到影響，各地的項目工程進度有所滯后，目前基本上是計劃集中到第四季度開業。

“今年影響比較大的是收入這塊，公司前4個月同比下滑70%左右，基本上是行業的一個均值。”方長斌說。

上述商業地產集團高管也告訴時代周報記者，對各大商業地產運營商而言，疫情帶來的最直接影響就是導致現金流承壓。

“之前我們團隊還做過一次評估，如果疫情6月底結束，對公司當年NOI(營運凈收入)指標的完成會有20%―30%的降幅。”該高管續稱。

鑒于國外疫情仍不明朗，克而瑞建議，房企運營商在積極拓展的同時仍需謹慎，不要刻意追求租金及規模，良好的出租率及銷售額才是實現租金增長的有效保障。

7月5日，一位地產行業分析師告訴時代周報記者，受惠于十一長假的驅動，預計第四季度商業地產市場會出現積極向好的局面。

房企希望REITs盡快落地

2020年上半年，一些房企通過資產證券化進行了融資。

資料顯示，今年3月，世茂8.4億元抗疫資產專項計劃ABS獲上交所反饋;4月，中海商管1號及2號資產ABS接連獲深交所通過，2筆總規模將達約67億元;此后6月，新城、美的、建業、融信、富力等房企也先后傳出了資產證券化的消息。

克而瑞指出，通過資本證券化，可以提前釋放企業旗下投資物業的商業價值，這不僅有利于提前渡過疫情關鍵期，還能提速發展，提前實現商業目標。

國內資產證券化不斷取得新突破，也讓業內看到了REITs(房地產信托投資基金)落地的曙光。

作為一種較為穩健的投資工具，REITs的收入來自于不動產資產產生的租金，且分紅穩定。

不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，絕大多數屬于公募。

而當前國內發行的主要是類REITs產品，基本為私募非上市公開交易，流動性較差且門檻高，呈現債券性質。

上述商業地產集團高管告訴時代周報記者，REITs一旦落地，公司就可以把持有的商業物業打包發行，公開向社會公眾募集資金，融資渠道拓寬之后，企業的融資成本也會隨之大幅降低。

“REITs落地前，中國的商業地產大都依靠借錢融資的模式發展。在融資過程中，需要通過商場開業以后獲取的經營性現金流，來覆蓋融資成本，說白了就是借債。既然是借債就要還利息，利息成本在當下非常高。另外，商業地產目前的融資渠道非常單一，要么是銀行借貸，要么通過明股實債，這在一定程度上限制了企業的發展。”該人士稱。

今年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，這份通知標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

克而瑞指出，此次公募REITs僅限于基礎設施領域，但此次公募REITs的試點，無疑是我國不動產金融領域的一次大跨步，未來能否延展到寫字樓、購物中心等傳統商業地產以及住房租賃領域，完全值得期待。

關鍵詞： 商業地產