2020年上半年，于房地產企業來說，無異于一場壓力測試。隨著半年成績單的逐漸披露，企業間的強弱高下也隨之纖毫盡顯。

根據克而瑞研究中心披露的《上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，2020年6月，房地產市場繼續恢復，疊加房企去化積極，TOP100房企單月權益銷售金額同比增長13.4%。但整個上半年，受到疫情拖累，TOP100房企全口徑銷售額依然同比下降2.7%。

在房地產行業增速放緩的宏觀背景下，企業間競爭加劇，各梯隊房企繼續保持了分化的格局，尤其巨頭份額進一步提升的格局十分明顯。比如TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元;TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平;而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點，權益金額集中度出現一定回落。

這一數據上的變化顯示出，疫情沖擊之下，規模房企抗壓力強于一般中小房企，且頭部的優勢尤其突出，強者恒強格局仍在延續。

業內人士稱：一方面，今年的市場整體規模增速放緩，銷售壓力比之前幾年都大;另外一方面，不少二三線房企依舊希望逆勢突圍提升份額，在市場上找到更好的排位;這兩重因素帶來房企經營壓力空前。

集中度提升倒逼二三線房企

在目前的市場背景下，規模房企的競爭優勢日益凸顯。隨著資源加速向優勢企業集聚，將推動行業集中度繼續走高。

克而瑞的數據顯示，今年上半年，TOP3房企的市場占有率為11.8%，較上年同期的10.6%提升1.2個百分點;TOP20房企的市場占有率為32.4%，較上年同期的31.4%提升1個百分點。整體來看，前50強房企的市場占有率呈提高趨勢，排名越靠前，提高幅度越顯著。碧桂園(02007.HK)、中國恒大(03333.HK)和萬科(000002.SZ)依然占據行業前三甲寶座，全口徑銷售金額分別為3723.1億、3487.9億和3180億。

而50強之后的房企，競爭優勢已不再明顯。行業競爭加劇之下，該梯隊房企的增長空間或將進一步受限。預計全年房企梯隊分化將繼續加大，TOP50正成為房企規模發展的重要分水嶺。

正是這樣的分化，促使處于追趕地位的房企更加渴望提升在榜單上排位。比如陽光城(000671.SZ)執行副總裁吳建斌認為，房企規模沒有到5000億，都不必進行轉型。

“我們公司今年想在各大排行榜上進一步提高排位，那么我們就要估算6月30日這個節點在我們預期的排位上需要的銷售金額。”一家上市房企的管理層向第一財經記者透露。同時，為了達成規模目標，一些房企不惜采取“注水”的方式美化數字。該人士同時透露：“雖然我們內部無法達到既定銷售目標，但是還是會采取一些手段，比如內部人認購，或者其他注水的方式把銷售額做上去，確保看起來銷售數據每年都在提升。”

據了解，銷售注水早已成為各家房企保證行業排名的重要手段。比如，一些公司會在客戶認籌之后就確定銷售全口徑金額，也就說如果1000萬的房子，當客戶繳納50萬認籌金后，營銷就可以確認自己已經完成了這1000萬銷售，不過這個時候實際回款并未到賬。

此外，由于當下很多項目都是聯合操盤，因此一個樓盤無論一家公司股權占比多少，都可以通過全口徑銷售額進行計算，進一步增加了自己的“規模”。

“今年計劃注水30%，只有這樣才能完成排位任務，這在我們這個體量的公司還是比較正常的。其實營銷線就希望多報一些數據，讓整體規模好看一些，好在上市辦不同意，擔心披露公告有風險，這才讓數據相對沒那么離譜。”一家公司知情人士說。

實際上，行業的潛規則是，每到月底，各家公司往往都會測算，為了達到某一個排位到底應該報多少銷售額，進而在內部溝通得出一個各方均可以接受的數值。

規模沖動下的拿地壓力

鑒于二三線房企追趕規模的訴求十分強烈，他們在今年的土地市場上也較頭部企業更加激進。加之疫情之后資金面較為寬松，使得上半年土地市場率先回溫。

根據中原地產研究中心統計數據顯示，今年截至6月29日，50城賣地2.18萬億，同比上漲11.6%，刷新歷史記錄。其中，杭州賣地1639億，上海賣地1313億，北京賣地1143億，廣州賣地1015億，36個城市賣地超過200億。

6月以來，多個地方出現了高地價項目。11日，溫州一宗商住用地經過16家房企116輪競價，最終以上限價36億元、樓面價26385元/平方米被拍出。12日，廈門出讓的一住宅地塊以50603元/平方米的成交樓面價創下了廈門新單價紀錄。15日，徐州出讓的一住宅地塊最終以總價24.11億元、138.45%溢價率成交，796輪競價讓其成為今年競爭最為激烈的地塊之一。

根據第一財經記者不完全統計，包括北京、深圳、成都、寧波等城市的土地市場，均出現了超過100輪以上的競拍現象。土地市場火爆背后，是來自二三線房企的積極補倉需求。

“我們在上半年就完成了全年拿地指標，當時疫情期間我們堅定看好后市，積極拿了很多地。不過，下半年我們還會拿地，只是會放慢一點節奏。”一家TOP50房企總裁向記者透露。

中國指數研究院數據，2020年1月-5月，中國奧園(03883.HK)、龍光集團(03380.HK)、建發股份(600153.SH)、祥生地產、首開集團(600376.SH)同期拿地金額分別為120億元、304億元、203億元、128億元、123億元，同比增幅達215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。而這些企業的共同特點，正是身處于二三線。

相比之下，許多大型房企拿地則更加謹慎。第一財經記者統計發現，前五月，碧桂園(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、綠地控股(600606.SH)、金地集團(600383.SH)等規模房企拿地金額均同比下降，跌幅分別達-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。

關鍵詞： 房企